¿Invertir en oficinas o en departamentos? la renta inmobiliaria más atractiva...

En oficinas, hay una clara relación entre el ingreso que generan a lo largo del tiempo y la evolución del tipo de cambio oficial. A diferencia del alquiler de departamentos para locación tradicional, en donde el valor responde a la capacidad de pago de la demanda. 

Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales. Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario elaboraron un informe para comparar cómo fue el comportamiento de ambos segmentos durante los últimos años en la ciudad de Buenos Aires.

Uno de las variables analizadas fue el valor de los alquileres: en el caso de las oficinas clase A (premium), donde se tomó como referencia la zona céntrica (9 de julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martin) el valor de los alquileres ajustado por inflación experimentó desde 2014 hasta la actualidad una apreciación del 70%. 

En cuanto a los departamentos, tomando el valor en dólares del metro cuadrado en el Corredor Norte de la ciudad (Barrio Norte, Palermo y Belgrano), el resultado ajustado por inflación en el mismo período fue una depreciación del 3%.

Por otro lado, también se analizó la rentabilidad que dan las oficinas en comparación con los departamentos y el resultado fue que hoy el retorno es de un 6% anual en oficinas, mientras para los departamentos se encuentra en 1,6 por ciento. En 2017 la brecha era mucho menor: la rentabilidad de los espacios corporativos alcanzaba el 8,3% y la de un departamento llegaba a 5,4%. 

Más favorable para las oficinas

"En oficinas, hay una clara relación entre el ingreso que generan a lo largo del tiempo y la evolución del tipo de cambio oficial. Esto brinda un atractivo a largo plazo, ya que el alquiler se aprecia en el tiempo. Por su parte, el tipo de ocupante tradicional son las empresas, que convalidan estos valores en un mercado claramente sub-ofertado", explicó Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

"El valor del alquiler de departamentos para locación tradicional responde a la capacidad de pago de la demanda. Sufre la pérdida de rentabilidad por desacoples de tipo de cambio propios del mercado vernáculo. Pero, aún a costa de esa magra rentabilidad, el diferencial de tasa también señala la percepción del riesgo asumido de un inversor convencional", agregó José Rozados de Reporte Inmobiliario.

En conclusión, la gran diferencia en la evolución de los precios del alquiler en estos seis años se debió a que las oficinas siguen como referencia el tipo de cambio, mientras que en el caso de los departamentos esa evolución está más vinculada al índice salarial, cuyo crecimiento fue mucho menor durante el período analizado.

 

Los cambios que deja la pandemia

También es cierto que el nuevo escenario que propone la pandemia hará cambiar los parámetros en el segmento de oficinas. Ya hay muchas empresas que están dejando espacios grandes y buscan locaciones más pequeñas que puedan combinarse con el home office de sus empleados, que llegó para quedarse. 

Sin dudas, esa transformación de la demanda impactará en los valores de alquiler y, como consecuencia de ello, en la rentabilidad. Seguramente, las oficinas clase B, ubicadas en la periferia de la ciudad, ganarán mayor protagonismo.