Se podrá aplicar a cualquier contrato de locación cualquier índice de actualización, excepto a los contratos con destino a vivienda. Continu...
Se podrá aplicar a cualquier contrato de locación cualquier índice de actualización, excepto a los contratos con destino a vivienda.
Continuando con el ciclo de conferencias y capacitaciones que realiza el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) para sus matriculados, se presentó a través de videoconferencia Mariano Esper, reconocido abogado y profesor universitario.
Ante una sala virtual con mas de 700 corredores inmobiliarios conectados de forma virtual a través de
la plataforma Zoom, disertó sobre los alcances de la nueva Ley de Alquileres en relación con la Reforma del Código Civil y Comercial en materia de locaciones.
Esper destacó que es la primera vez que dentro de un Código Civil se incluye la intermediación del corredor inmobiliario. "La normativa establece que solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado en los Colegios Profesionales según legislación provincial vigente y reconoce la figura del corredor inmobiliario como único profesional habilitado a cobrar honorarios por la intermediación”, señaló.
Reconoció que si bien aún no se conocen los plazos de reglamentación y publicación de la ley, la misma regirá para los contratos que se firmen al día siguiente de su publicación, "una vez publicada rige a los contratos firmados con posterioridad de su vigencia”. Esto significa que la nueva ley tendrá vigencia en todo el país y coexistirá con el Decreto de Necesidad y Urgencia (Dnu) 320/20.
En referencia a las locaciones temporales, aconseja esperar la promulgación y posterior reglamentación de la ley, ya que los alquileres temporarios "para turismo, descanso o similar por un plazo menor de 3 meses quedan afectados por la Ley Nacional 27.221 que considera que se rigen por las normas del contrato de hospedaje”.
// Indexación
En relación con los contratos de locación, Esper aclara que "todos ellos a partir de la vigencia de ley estarán exceptuados de la prohibición de indexar, es decir que el contrato de locación se podrá indexar". "Se puede aplicar a cualquier contrato de locación cualquier índice de actualización, excepto al destino vivienda que tiene un índice especial", indicó.
Sobre el valor mercadería como indexación, el especialista señala que a partir de ahora quedará validado y que se podrá hacer de forma directa a valor de precio del litro de pintura, café, nafta, hierro, y cualquier otra cosa cierta siempre como valor mercadería.
Se puede aplicar a cualquier contrato de locación cualquier índice de actualización, excepto al destino vivienda que tiene un índice especial
La diferenciación, afirma, serán los contratos de inmuebles destinados a uso habitacional. En estos casos, el ajuste será anual y se aplicará un índice mixto de precios de consumidor (Ipc) y de remuneración imponible promedio en los trabajadores estables (Ripte). "El Banco Central de la República Argentina (Bcra) lo informará y se aplicará anualmente, es decir la inflación anualizada y a partir del mes 13 será actualizado a través de dicho mecanismo”, agregó.
// Otros puntos analizados
/// Depósito en garantía
"Podrá ser de un mes por todo el contrato como máximo, mientras que el mismo se devuelve actualizado con la restitución del inmueble al valor del último año. En relación con pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original los prohíbe expresamente si el destino es para vivienda", indicó.
/// Mantenimiento de la cosa
Esper aclaró que ley establece "la diferenciación entre la reparación urgente, que es aquella que debe ser reparada dentro de las 24 horas y que el locatario esta habilitado para repararlo y descontarlo, por ejemplo la rotura de un caño, o bien la no urgente, donde allí el plazo se extiende un plazo máximo de 10 días".
/// Cargas y contribuciones
"El locatario tiene a su cargo las expensas ordinarias mientras que las extraordinarias correrán por parte del locador, exceptuando las multas de reglas de convivencia", afirmó.
En relación con las garantías, el abogado expresó que cuando el destino es vivienda "el locador está limitado a la elección de una de las mismas entre título de propiedad inmueble, fianza bancaria, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario y propietario locatario acreditando su solvencia patrimonial a través de inmuebles o su propio recibo de sueldo”.
/// Registro y recisión contractual
En cuanto a la obligación de la registración del contrato de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip), explicó que "se deberá conocer con exactitud la implementación que llevará adelante el mencionado organismo público y que se conocerá una vez que emita la reglamentación pertinente”.
"Para contratos de vivienda, transcurridos los seis meses iniciales, podrá rescindir sin pago de penalidad solo si lo hiciera tres meses o más de anticipación a la fecha de rescisión", finalizó Esper.
