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Negocios inmobiliarios, ¿qué cambios se vienen en el régimen de donaciones?

El proyecto busca que un inmueble donado deje de ser observado por 10 años desde el momento que le fue transmitido la posesión del bien. Ade...

Negocios inmobiliarios, ¿qué cambios se vienen en el régimen de donaciones

El proyecto busca que un inmueble donado deje de ser observado por 10 años desde el momento que le fue transmitido la posesión del bien. Además, contempla la posibilidad de compensar en moneda si existiese un tercero que se sintió perjudicado y se comprobó que así lo fue. 

Por unanimidad, el Senado aprobó una serie de modificaciones del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre acción de reducción en donaciones a herederos forzosos. Se espera su tratamiento en la Cámara de Diputados y podría convertir en ley en los próximos días.

“Los cambios en donaciones le harán muy bien al país”, remarcó el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Allende y se mostró optimista con los avances parlamentarios "para que las donaciones en Argentina dejen de ser un problema".

La iniciativa busca que un inmueble donado deje de ser observado por 10 años desde el momento que le fue transmitido la posesión del bien.

El proyecto que ahora pasará a la Cámara de Diputados fue acompañado por las principales organizaciones de bien público del país como Unicef, Cruz Roja Argentina, Amia y contempla modificaciones prácticas a esta habitualidad de donar, que había quedado frustrada en la actual redacción del Código Civil y Comercial.

“Eso afecta el tráfico inmobiliario y la posibilidad que un beneficiario pueda venderlo o que sea objeto de un crédito hipotecario”, explicó el presidente del Colegio.

Según informó el Colegio de Escribanos, el proyecto, facilita la circulación de los bienes registrables en Argentina, fomenta el crédito, incluso en pesos, pues la mano de obra y materiales para la construcción se pagan en moneda nacional, genera desarrollo de la economía real, promueve trabajo genuino, permite a los donantes y donatarios vivenciar su deseo, y alcanzar su satisfacción personal.

"Pero también incrementa el compromiso social, impulsa el espíritu solidario entre las personas y, cobrando especial importancia su aspecto social, permite a las organizaciones religiosas y personas jurídicas sin fines de lucro disponer de los bienes registrables recibidos por donación, a fin de cumplir la consecución de su objeto”, dijo Allende.

Hoy existe lo que se llama una acción reipersecutoria que se le concede al heredero forzoso, y que puede ir contra el inmueble. Basta la sola sospecha, fundada o no de le existencia de un eventual heredero forzoso, para que un inmueble quedé indisponible hasta que no se cumplan esos 10 años.  

El nuevo proyecto contempla la posibilidad de compensar en moneda si existiese un tercero que se sintió perjudicado y se comprobó que así lo fue.

"Pero hay que remarcar que hoy por hoy no puede ser objeto de un crédito hipotecario. Por eso es que este proyecto puede contribuir para que muchas personas salgan del estancamiento económico, activando el crédito en pesos para construir viviendas o desarrollar cualquier clase de emprendimientos, lo que redunda en trabajo para muchos ciudadanos que padecen la crisis económica”, finalizó Allende.

Cambios propuestos en el Código

En la Cámara, los senadores coincidieron en que la medida permitirá incorporar al mercado inmobiliario muchas propiedades que a día de hoy poseen lo que se conoce como “títulos imperfectos”.

El proyecto reemplaza el texto actual del artículo 2386 del Código Civil y Comercial por el siguiente: “Donaciones inoficiosas. La donación hecha a un descendiente o al cónyuge cuyo valor excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de colación o mejora, está sujeta a colación, debiendo compensarse la diferencia en dinero”.

Ante el supuesto de la donación que exceda la porción disponible más la porción legítima del donatario, corresponderá la acción de colación y no la acción de reducción.  Asimismo, se establece que la compensación deberá ser en dinero.

También se modifica el artículo 2457 del Código y se le añade que la reducción determinada por la vía judicial no afectará la validez de los derechos reales sobre los bienes registrables constituidos o transmitidos por el donatario a favor de terceros de buena fe y a título oneroso.

Se modifica además el artículo 2458 y se reconoce para la llamada acción reipersecutoria la excepción de que, salvo lo dispuesto en artículo anterior, el heredero legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables.

Se reemplaza el texto del artículo 2459 por el siguiente: “Prescripción adquisitiva. En cualquier caso, la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901. No obstará la buena fe del poseedor el conocimiento de la existencia de la donación”.

De este modo, se añade a la norma que el conocimiento de existencia de la donación por parte del tercero poseedor de buena fe del bien donado no quita la presunción de la buena fe que tiene en su favor.


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