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Fideicomiso inmobiliario, ¿cuáles son las consultas y dudas más frecuentes?

En el mercado inmobiliario argentino existe una variante que cada día es mas utilizada por los inversores: los fideicomisos al costo. Ante e...

Fideicomiso inmobiliario, ¿cuáles son las consultas y dudas más frecuentes

En el mercado inmobiliario argentino existe una variante que cada día es mas utilizada por los inversores: los fideicomisos al costo. Ante el desconocimiento específico, surgen algunos temas que dan lugar a dudas sobre su funcionamiento y su tratamiento impositivo. 

La coyuntura financiera y la volatilidad de los mercados tienen como consecuencia previsible la búsqueda de negocios que brinden al inversor mayores seguridades.

Los inmuebles son considerados por lo general un tipo de bien que permite lograr un resguardo de valor. Son distintos los productos a los que se puede acceder y variadas las formas de hacerlo.

Puede adquirirse un inmueble usado o uno a estrenar y también puede accederse al negocio mismo de la construcción para la posterior venta o alquiler de los departamentos y así hacerse de una renta.

En el mercado inmobiliario argentino existe una variante que cada día es mas utilizada: los fideicomisos al costo, cuya finalidad es por lo general el adjudicarse una de las unidades funcionales al finalizar la obra.

Siendo el fideicomiso al costo una figura que tiene cierto tipo de divulgación popular, su desconocimiento específico da lugar a dudas sobre su funcionamiento y su tratamiento impositivo. En el presente artículo nos referiremos a algunos temas que son recurrentes en las consultas que nos realizan.

La elección del fiduciario

Hemos notado en nuestro estudio que al momento de estructurar un fideicomiso todo fluye naturalmente hasta que surge uno de los grandes escollos: decidir a quien se designará como fiduciario.

Recordemos que el rol de fiduciario puede ser ejercido tanto por una persona humana como por una persona jurídica. En muchos casos la designación recae en el arquitecto, constructor, desarrollador o martillero (inmobiliaria).

Siendo el negocio inmobiliario un tipo de actividad que requiere para su desarrollo ciertos conocimientos específicos y teniendo en cuenta que el fiduciario ejerce un rol estratégico (que desempeñará en base a las pautas y limitaciones que se establezcan en el contrato) la designación de un profesional relacionado con la actividad inmobiliaria, en cualquiera de sus vertientes, es recomendable.

Fideicomiso e impuesto a las ganancias

Otra de las consultas que se nos realiza es con respecto a la relación entre fideicomiso al costo e impuesto a las ganancias. Recordemos que un fideicomiso inmobiliario es considerado al costo cuando los fiduciantes aportan los recursos necesarios para el cumplimiento de la finalidad y luego se les adjudican a ellos las unidades funcionales conforme se estableció contractualmente.

Distinto es el caso en el cual los aportes se realizan para la prosecución de la obra y una vez finalizada la misma se proceda a la venta de dichas unidades funcionales, recibiendo los fiduciantes el producido de dichas ventas.

Ahora veremos como influyen estas variantes en cuanto a la determinación del monto a abonar en concepto de impuesto a las ganancias.

En los casos en que coinciden en una misma persona el rol de fiduciante con el de beneficiario y el fideicomiso es al costo con finalidad de adjudicarle a los fiduciantes – beneficiarios determinadas unidades funcionales no estará gravado por el impuesto a las ganancias.

En los casos en los que se tiene como objetivo la venta de las unidades funcionales el impuesto se abonará en función de la alícuota que le corresponda conforme a la situación que tenga el fiduciante frente al impuesto. En caso de que el fiduciante – beneficiario sea extranjero abonará en base a una alícuota del 35 %.

Un fallo del Tribunal Fiscal, que ya hemos comentado en otro artículo, determino que si coinciden en un mismo fideicomiso fiduciantes – beneficiarios nacionales y extranjeros se deberá aplicar a cada uno de ellos el criterio que les corresponda. 

Podemos extrapolar este criterio y decir  que si coincide en el mismo fideicomiso una parte al costo (los fiduciantes se adjudican algunas unidades) y por otro lado algunas unidades se destinan a la venta, se debería aplicar la exención del impuesto en la porción que es al costo y se lo debería abonar en base a la porción que no lo es. 

Desde ya esto entra en materia de discusión y se deberá estar a lo dispuesto por los tribunales cuando exista un caudal de jurisprudencia que permita establecer el criterio seguido por los jueces.

En cuanto a la exención del impuesto a las ganancias en los casos de los fideicomisos al costo remitimos al fallo dictado en autos Fideicomiso San Gabriel c/ Afip, en el cual se resolvió que siendo el fideicomiso de autos uno al costo no se debe abonar suma alguna por impuesto a las ganancias dado que, por definición, las mismas no existen en un fideicomiso de ese tipo. Incluso se establece que no será necesario demostrar la existencia de quebranto para acceder a dicha situación.

En próximos artículos seguiremos profundizando en las distintas particularidades de este tipo de negocios.

Por Guillermo Arturi.
Abogado, especialista en fideicomiso. Autor del libro "Fideicomiso, aplicaciones y soluciones".


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