Finalizada la pandemia, los hogares van a ser mƔs pobres, van a estar mƔs endeudados y el crƩdito hipotecario va a ser menos accesible. Mant...
Mantener distancia con el resto. Lavarse las manos e intentar no usar efectivo. Siempre que se pueda emplear medios de pago digitales. Desinfectar la ropa, sanitizar la comida y usar barbijo.
Estas son las principales maneras de cuidarnos por estos dĆas. Lamentablemente, todas parten del supuesto de que las personas cuentan por lo general con espacios para aislarse, con agua potable, con medios para costear la desinfección y sanitización, etcĆ©tera.
Por lo tanto, un factor clave a la hora de explicar ciertos casos de baja adhesión a las medidas de higiene y aislamiento puede ser el de los lugares y los modos en los que vive gran parte de la población y las posibilidades de acceso a la vivienda. Hoy estamos viendo algo que era esperable: en los lugares sin acceso a servicios bÔsicos y donde el hacinamiento es mayor, el virus se propaga mÔs rÔpido.
Esta crisis deberĆa abrir nuevos caminos a la discusión sobre cómo facilitar el acceso a la vivienda. Para empezar, y simplificando algunas cosas, uno podrĆa acceder a la vivienda de dos maneras: comprando o alquilando. Distintos conjuntos de polĆticas que llevan adelante paĆses y ciudades estĆ”n en general focalizados en la compra y no tanto -lamentablemente- en el alquiler.
Este error conceptual parte del planteo de una suerte de competencia, segĆŗn la cual alquilar serĆa una opción de segundo orden ante la de comprar, en lugar de no apreciar que se trata de opciones que complementarias y que apuntan a pĆŗblicos distintos.
La manera mÔs democrÔtica y sustentable de promover la compra de inmuebles es el crédito hipotecario. El acceso al crédito hipotecario se hace masivo con cuotas iniciales bajas, idealmente similares a un alquiler. Si eso sucede, la decisión entre alquilar y comprar ya no es tanto una cuestión de posibilidades como de preferencias.
La manera mƔs democrƔtica y sustentable de promover la compra de inmuebles es el crƩdito hipotecario
Para que las cuotas de un crédito hipotecario sean bajas al comienzo, en un contexto como el actual, no pueden ser fijas. Una vez acordado eso, la evolución puede darse según salarios, según inflación o según algún compuesto de ambas. Pero debemos también pensar en el tipo de vida que quieren vivir las personas que prefieren alquilar en vez de comprar.
Cuando salgamos de la pandemia, la mayorĆa de los hogares va a ser mĆ”s pobre y va a estar mĆ”s endeudado. Por un tiempo, el crĆ©dito hipotecario va a ser menos accesible. Tenemos que empezar a pensar en polĆticas de vivienda que permitan delinear un camino entre hoy y la “nueva normalidad”.
// El programa de entrada para inquilinos.
Como se dijo anteriormente, alquilar deberĆa ser una elección y no una necesidad. En este contexto, pasar a ser propietario va a ser mĆ”s difĆcil pero, si quisiera, uno ya deberĆa poder ir acomodando el camino. Para comprar con crĆ©dito se deberĆa poder tener ahorrado lo que se conoce como “pago inicial”, que suele ser del 25% del valor de la propiedad.
Cuando salgamos de la pandemia, la mayorĆa de los hogares va a ser mĆ”s pobre y va a estar mĆ”s endeudado; el crĆ©dito hipotecario va a ser menos accesible
Ahora bien, imaginemos que un inquilino pudiera acordar con el dueƱo de la propiedad que se la comprarĆ”, por ejemplo, en cuatro aƱos. Los pagos mensuales de alquiler podrĆan funcionar como pagos a cuenta de ese ahorro necesario y, terminado el plazo, solicitar un crĆ©dito por el 75% restante. El banco constatarĆa fĆ”cilmente que ese inquilino cumplió siempre con sus obligaciones y ello serĆa tenido en cuenta a la hora de considerarlo sujeto de crĆ©dito.
Esto permitirĆa una tasa de interĆ©s menor por el menor riesgo, menor nivel de endeudamiento del hogar por lo ya aportado y una transición mĆ”s suave entre el alquiler y la propiedad. La cuota inicial serĆa considerablemente mĆ”s baja y abrirĆa las puertas del crĆ©dito hipotecario a familias que hoy quizĆ”s no pueden ni pensar en esa opción.
// Inclusión de trabajadores informales como sujetos de crédito.
Hoy los trabajadores informales estĆ”n casi fuera de todo el sistema financiero, pero ¿quĆ© pasarĆa si los bancos tuvieran alguna forma de verificar cuĆ”n estable es su nivel de ingresos a partir de, por ejemplo, los pagos de alquiler?
AsĆ como el Procrear Ahorro Joven buscaba incluirlos a partir de un ahorro mensual previo al crĆ©dito hipotecario, de esta manera los bancos podrĆan conocer la estabilidad en el componente de sus gastos destinado a vivienda y otorgarles un crĆ©dito pasado un tiempo. Es mĆ”s riesgoso para los bancos, sĆ, pero tambiĆ©n se vuelve cada vez mĆ”s necesario si el cambio que se busca es estructural.
// Construcción gradual.
Fuera de los grandes centros urbanos con alta densidad poblacional, la necesidad de financiamiento para ampliaciones es especialmente importante. Siguiendo con el punto anterior, podrĆa fomentarse una lĆnea de crĆ©ditos hipotecarios individuales e incrementales. Esto es, el crĆ©dito se irĆa otorgando por partes, siempre considerando que la cuota no puede superar el 25% del ingreso estimado o conocido, pero permitiendo un flujo de liquidez y de financiamiento que acompaƱe la construcción o la ampliación de una vivienda.
Estas tres ideas requieren un trabajo conjunto del Bcra, los bancos comerciales, el Gobierno nacional y los gobiernos locales. Fomentar el acceso a la vivienda de manera segura y estable es la vĆa ideal para mejorar condiciones habitacionales, educativas, sanitarias y comunitarias.
Mucho mÔs importante que promover la compra de vivienda es promover que cada uno pueda elegir dónde y cómo vivir. Para eso, hacen falta opciones. El financiamiento estÔ en la base de todo este proceso y es hacia donde tenemos que mirar en la pos-pandemia.
Por Federico GonzƔlez Rouco.
Economista. Docente universitario.