Preocupa al mercado inmobiliario cómo afectará el coronavirus al sector. También, si la recesión traerá un nueva ola de ejecuciones hipot...
Preocupa al mercado inmobiliario cómo afectará el coronavirus al sector. También, si la recesión traerá un nueva ola de ejecuciones hipotecarias.
"La ansiedad con miedo y el miedo con ansiedad contribuyen a robar a los seres humanos las cualidades más esenciales. Una de ellas es la reflexión", Konrad Lorenz.
Hay dos temas que preocupan en estos días. Uno, cómo afectará el coronavirus al mercado inmobiliario y el otro, no menor, si la recesión nos pondrá a punto de ver una nueva ola de ejecuciones hipotecarias.
La entrada en escena de este cisne negro ha hecho saltar por los aires la economía mundial y parece evidente que tendrá un impacto directo sobre el empleo y el crecimiento económico. La futura recuperación no dependerá tanto de la profundidad de la crisis como de su duración. El miedo, la ansiedad y la propagación del coronavirus, están teniendo consecuencias en todos los ámbitos. El sector inmobiliario también se ha contagiado. ¿Podrá llegar el contagio al mercado de hipotecas?
La demanda viene desacelerándose bruscamente, tanto de personas humanas como jurídicas, ya sea por pánico al coronavirus, problemas de movilidad u otras más profundas, laterales o estructurales, que el sector viene arrastrando de años anteriores.
Así, vemos que el comportamiento del mercado inmobiliario especialmente “Premium”, al igual que otros sectores de la economía, dependerá del periodo de tiempo en que tardemos en volver a la normalidad. El sector inmobiliario no se comporta como los mercados de valores en términos de inmediatez, ya que la compra de una vivienda es una decisión a largo plazo.
A esto hay que sumar la contracción que se venía observando en 2019, contracción que quedó refractada en los números de cierre del ejercicio, quizá uno de los peores de su historia. La alta devaluación, no reflejada aún en una baja significativa en los precios de las propiedades, la caída de la demanda del crédito hipotecario y la incertidumbre social, económica y política, redujeron hondamente las ventas a sus niveles mínimos: un récord de catorce meses consecutivos de caída en la ciudad de Buenos Aires.
Un tema –por cierto, importante-, es preguntarse qué pasa con los precios. Dentro de este contexto, muy probablemente, habrá nuevos ajustes a la baja. La pregunta que todavía no nos animamos a responder es cuánto pueden caer, cuándo comenzará a evidenciarse claramente este proceso, y cuánto afectará, en términos relativos, a unidades nuevas y usadas.
La pandemia provocada por el coronavirus, está teniendo un golpe extraordinariamente negativo en el crecimiento global, en el sector exportador, en el turismo, el transporte de pasajeros y en los mercados de valores, siendo actualmente incalculable su estimación, ya que estamos viviendo un escenario desconocido para nuestra generación. Nos pone en presencia ante la gestión de una nueva peste, como así también a dos efectos impredecibles: el miedo y la ansiedad.
Otro aspecto que agrega incertidumbre al sector es la medida en que podrá resentirse la riqueza de las familias como consecuencia de la menor actividad económica en general, el deterioro del empleo y las actuales posiciones en las que han quedado sus inversiones financieras. Semejantes caídas de los índices bursátiles supondrán un impacto directo en las decisiones de inversión y de compra de viviendas.
Empero, 2020 puede devenir en un año “clave” para la obra nueva en cuanto a la revitalización del capital de tierras. Como siempre sucede cuando llega de manera súbita una recesión inmobiliaria, los terrenos padecen mucho más que el precio de las propiedades. Vamos a ver bajas en el precio de la tierra entre un 20 a un 30%, según las ubicaciones.
En el mercado inmobiliario en general y bajo estas circunstancias, las personas o empresas que quieran comprar van a tener en cuenta que los precios mañana van a ser más bajos que hoy. A diferencia de crisis o ciclos precedentes, esta parece ser principalmente un fenómeno (de carácter hiperbólico) por falta de confianza.
Se necesita plena confianza en la economía para comprar una propiedad. Esta tiene que ver con las expectativas de cómo nos afectará la pandemia en lo individual, en lo social, y cuán eficaz será la gestión del gobierno y de la comunidad para contrarrestarla. En este sentido es dable repasar que la confianza se construye sobre cuatro pilares fundamentales: competencia, involucramiento, confiabilidad y sinceridad.
La gente, con temor a perder una parte del poder adquisitivo que tenía, aunque siga gastando en bienes de consumo de primera necesidad, igual o más que antes de esta crisis, ha reducido substancialmente el consumo de bienes durables como mobiliarios, electrodomésticos y, sin duda, la vivienda.
Sin embargo, esta crisis aborda un horizonte temporal. Estamos ante un escenario, acaso coyuntural, que afecta ya severamente al sector, pero, como en muchos otros aspectos de la economía, a medida que vayamos saliendo de esta situación, viviremos un periodo de recuperación donde el ciclo puede tener un comportamiento en forma de V. Esta reflexión se ve alentada cuando tenemos en cuenta las posiciones en divisas de una gran parte de las familias de clase media y media alta.
De allí que el Realty se vea como una alternativa en momentos donde la prioridad es minimizar el riesgo, apostando por activos estables y capaces de ofrecer una rentabilidad de al menos un 3 al 6%, que con el efecto del apalancamiento financiero podría elevarse hasta 7 u 8%.
La mejor forma de afrontar el “mientras tanto” es preparándose y construyendo futuro, profundizando lo que muchos operadores ya están haciendo: la diversificación de su cartera de productos y la generación de nuevas opciones para llegar a los clientes y al target inversor, que más temprano que tarde, verá en los inmuebles un potencial privilegiado para sus objetivos de conservación de capital.
En virtud de las severas consecuencias económicas que hemos señalado, la segunda preocupación es qué va a pasar con las hipotecas: ¿estaremos a las puertas de una nueva ola de ejecuciones hipotecarias? En Argentina definitivamente no, el grado de apalancamiento es ínfimo, pero, ¿qué puede pasar en los países desarrollados donde se originó la crisis del 2008, con enorme repercusión mundial y cuyas influencias se vieron en nuestros países?
En este sentido, tanto en EEUU como en Europa, se están aplicando medidas tales como moratorias en el pago de las deudas o suspensiones de ejecuciones hipotecarias. Es evidente que los gobiernos y las comunidades han aprendido la lección tras lo ocurrido en la crisis del 2008.
Estos no van a ser tiempos fáciles ni demasiado previsibles. Las lecciones aprendidas de la última crisis tienen a los gobiernos más alertas para soportar esta tormenta financiera. Quien hoy esté poniendo su plata en ladrillos, está haciendo un buen negocio. Los precios serán cada vez más atractivos para los compradores y más barato para quienes deseen invertir en la construcción.
Gastón Bachelard nos recuerda “si se me pide que nombre el principal beneficio de una casa debería decir: la casa alberga un día soñado, la casa protege al soñador, la casa le permite a uno soñar en paz”. Es esa paz la que esperamos todos, tras el cruento pasaje y la feroz travesía de la peste. Como decía Víctor Hugo la casa es un nido y Blaise Pascal sostiene –avant garde- en el año de 1670: La mayoría de los males les vienen a la gente por no quedarse en casa. La peste hoy lo obliga. El porvenir, está por escribirse y escribirnos.
Por Aldo Lozano (1) y Manuel Lozano Gombault (2).
1) Abogado. Docente y director académico de la Diplomatura en Asesoramiento Financiero.
2) Abogado. Asesor de cátedra Coaching Financiero.
