Desarrollo urbanístico y zonas con valor patrimonial

Más allá de que las normativas específicas establecen qué tipo de intervenciones se pueden realizar en bienes con valor patrimonial, crece la tendencia a preservar.

Un inmueble puede tener valor como obra de arquitectura y también en sentido histórico, simbólico, representativo o ambiental. Del mismo modo, los edificios declarados como patrimonio histórico no necesariamente son grandiosos o monumentales: una vivienda puede ser valiosa como testimonio del uso de técnicas constructivas típicas de una época o de una corriente arquitectónica.

En este marco, la puesta en valor de edificios protegidos, que en Europa es una práctica arquitectónica y culturalmente consolidada, en nuestro país crece como tendencia. En el dilema de conservar o demoler, más allá de lo que establece la normativa muchos emprendimientos inmobiliarios eligen intervenir y poner en valor edificaciones protegidas por un cálculo en que interviene la rentabilidad: además de su aspecto patrimonial, se estima que estos inmuebles pueden cotizar, en promedio, entre un 10 por ciento y un 20 por ciento por encima de las nuevas edificaciones en su valor de mercado y que se revalorizan un 4,9 por ciento más durante su construcción. Así, revitalizarlos y reconvertirlos agrega valor tanto desde el punto de vista arquitectónico como en el sentido económico.

// Valor agregado

Los especialistas destacan un doble valor agregado: el del proyecto en sí (lo tangible) y el de su riqueza histórica y arquitectónica (lo intangible), en el sentido de que la estética con la que se concibió el edificio original aportará un plus respecto a un desarrollo tradicional. Como tendencia, el público tiende a valorar la construcción de principios de siglo, con muros y cimientos que hoy serían económicamente inviables.

Entender el valor de lo existente también pone en valor la obra nueva. “Cuando uno trabaja con el patrimonio, la capacidad creativa se debe dirigir a hacer algo digno de aquello que te está recibiendo”, según el doctor en Arquitectura Horacio Gnemi. Así, resulta clave la sensibilidad, “que está muy poco entendida en nuestra cultura arquitectónica y formación”, agrega el especialista.

// Oportunidades y desafíos

En Córdoba, los barrios Nueva Córdoba y Güemes son casos emblemáticos de dos tendencias que se cruzan. En el primero, luego de décadas en que la demolición era lo habitual, gradualmente comenzaron a preservarse algunas fachadas históricas. Con frecuencia, el Estado no sólo puso límites (si bien algo tardíos), sino que también dio el primer paso para su rescate y puesta en valor, como lo testimonia el polo comercial del Paseo del Buen Pastor, levantado sobre una antigua cárcel de mujeres. En esa línea, también está pendiente la puesta en valor de predios como la ex cárcel de Encausados (en la misma zona) y la ex penitenciaría de barrio San Martín (en zona norte).

En Güemes, el Paseo de las Artes da testimonio de la misma tendencia, que puede profundizarse conforme avance Portal Güemes (proyecto conjunto de la Municipalidad y Provincia en calle Belgrano). Allí, construcciones históricas recobran bríos con nuevos usos. Un caso destacado es la galería Convento, emprendimiento comercial de Grupo Magallanes y Marcelo Zidarich junto a Rodrigo Ceballos. Realizado por el estudio Montevideo sobre el inmueble situado en Belgrano 649 (un edificio de 1913 que solía alojar a seminaristas), fue premiado recientemente con el Prix Versailles.

Es la primera vez que un proyecto argentino gana en la categoría de galería comercial a nivel latinoamericano y el Caribe, galardón que le fue otorgado “por su extraordinaria arquitectura y diseño”, según el reconocimiento. La propuesta apunta a la arquitectura y el diseño como herramientas para el desarrollo sostenible con diversos componentes: en este caso, el valor social y cultural de un edificio histórico revitalizado y refuncionalizado.

Sin embargo, junto con la revalorización patrimonial suele aparecer un efecto disfuncional sobre los moradores más antiguos del lugar: la suba del costo de vida. “Los planes de renovación del espacio público, infraestructura y servicios apuntan a una necesidad real y muy urgente de la población. Es mayor el impacto a corto plazo, como el aumento del valor del suelo y los alquileres, que posibles expulsiones de los pobladores a mediano y largo plazo. Los principales beneficiarios de esas obras son inversores, desarrollistas inmobiliarios y turistas”, según la arquitecta especializada en transformación urbana Sara Boccolini.

Así, se observa que en Güemes la suba de alquileres y servicios tiende a desplazar a las tiendas de barrio en favor de franquicias, galerías y restós. “El fenómeno de la gentrificación tiene el mismo tinte en la mayoría de las ciudades: diagnosticar un área como obsoleta, degradada, de forma negativa; planificar una intervención y prometer que esa intervención dará solución a los problemas urbanos de la zona. Lo mismo se puede ver en Palermo (Buenos Aires)”, concluye la especialista Ailen Pereyra.

// El caso CABA

En la ciudad de Buenos Aires, la tendencia a invertir y comprar edificaciones con valor histórico viene en alza: en 2019 se duplicaron los proyectos inmobiliarios en marcha desarrollados a partir de intervenciones en esos inmuebles. Según la desarrolladora BrodyFriedman, esa ciudad cuenta con unos 16 mil inmuebles catalogados en distintos niveles de protección: integral, estructural y cautelar. La cifra podría trepar a 21 mil cuando se complete el proceso de estudio y catalogación que realiza el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (Caap) del gobierno de esa ciudad.

La mayoría de las propiedades con valor patrimonial histórico se ubican en los barrios de Monserrat, San Nicolás, San Telmo, Palermo Chico y Barrio Parque, mientras que las zonas donde se concentran más proyectos inmobiliarios en curso desarrollados a partir de intervenir inmuebles protegidos son Retiro, Recoleta, Palermo y Belgrano. Allí existen dos categorías conceptuales que establecen la protección patrimonial de un inmueble: las Áreas de Protección Histórica (APH) y el Catálogo de Edificios Protegidos.

En las APH, el criterio se aplica a toda la zona comprendida en el área delimitada (un barrio, una calle, un espacio verde o un grupo de manzanas). En tanto, los edificios catalogados son piezas singulares que pueden o no estar incluidas en un APH y reciben un nivel de protección diferente según sus características edilicias, su condición de hitos urbanos o su importancia histórica.

Por Norman Berra.
Licenciado en Comunicación.

Periodista. Docente.