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Locura inmobiliaria en Venezuela, precios de liquidación

Ningún inversor podría resistirse: casa en isla paradisíaca, a pasos de la playa, US$40.000. Aunque solo unos pocos se animan. ¿La razón?...

Locura inmobiliaria en Venezuela, precios de liquidación

Ningún inversor podría resistirse: casa en isla paradisíaca, a pasos de la playa, US$40.000. Aunque solo unos pocos se animan. ¿La razón? Se trata de Venezuela.

Mientras unas cuatro millones de personas han abandonado el país desde finales de 2015, según un cálculo de la Organización de las Naciones Unidas, siempre hay alguien que ve una oportunidad en toda crisis.

"En 2017 y 2018 hubo una fuerte caída de precios, debido a una estampida de migración. Quien toma la decisión de emigrar 'regala' su propiedad, tal vez en US$10.000. Ese inmueble, aún con precios bajos, debería valer no menos de US$80.000", cuenta Augusto Crespo, argentino, CEO y fundador de La Galera Real Estate, inmobiliaria con base en Venezuela.

Según este broker -que estableció la oficina allí hace más de un año, alucinado por los paisajes y los precios irrisorios-, en la actualidad, los lugareños más acaudalados están comprando, al igual que los extranjeros.

"Venezuela es un hit. Hay gente que invierte en pools. Grupos de amigos que se juntan y ponen US$10.000 cada uno y se compran una casa en el mar Caribe. Hoy no es extraño encontrar alemanes y árabes comprando en el lugar. Los musulmanes compran hectáreas, amurallan y adentro instalan su propia planta energética y su pozo de agua. Hay propiedades de US$20.000, US$30.000 y US$40.000 en lugares increíbles como Lechería, Margarita, Morrocoy. Yo le mando videos de Lechería a mis amigos y creen que es Miami. Pero es muy difícil determinar un valor por metro cuadrado, varía demasiado todo", confiesa Crespo, y compara que allí un departamento de 100 metros cuadrados con dos habitaciones y tres baños puede costar lo mismo que una cochera en la Argentina.

Los valores se negocian muchísimo y hay inmuebles que se terminan vendiendo en un 30 por ciento del precio de lista. Hay torres lujosas en US$200.000; mientras que un departamento de clase media en Caracas, que cuenta con acceso al metro pero sin mayores lujos, se puede comprar entre los US$15.000 y US$40.000.

José Gregorio, abogado venezolano especialista en real estate y migraciones, relata que las compras de bienes inmuebles han captado la atención de inversionistas del exterior. "Yo tengo varios clientes extranjeros que están en el proceso de compra, sobre todo italianos y españoles. Hay otros interesados en constituir empresas, pues se han abierto muchos nichos de emprendimiento", define.

Dos argumentos importantes a la hora de invertir es que el monto a desembozar es bajo y el costo de mantenimiento de una propiedad es ridículo. "La cuota de expensas mensuales en uno de estos condominios puede ir desde los US$2 hasta los US$10. El personal para mantener una casa puede costar US$20. Llenar el tanque del automóvil sale menos de 5 centavos de dólar. Hay una desproporción grande en los precios", dice Crespo.

Darwin Torrealba es un empresario venezolano que emigró a Miami y que desde allí hace negocios entre Venezuela y Estados Unidos. Él no tiene dudas: es un momento para los compradores. "La gente que se va está dispuesta a recibir cualquier cosa. Por una propiedad de US$150.000 pueden aceptar US$15.000 o US$20.000. Prefieren vender antes que rentarla, pues te dan US$80 o US$100 por mes, y si se te daña el aire acondicionado por ejemplo, te cuesta demasiado el insumo o no se consiguen los repuestos", relata.

Y ejemplifica la pérdida de valor con una inversión de su bolsillo: compró un departamento de pozo en US$120.000 en 2012. Aún no se lo habían entregado, cuando un año después le ofrecen comprarlo en US$150.000. "Dudé, 'me hice el loco' y no lo vendí. Hoy no me dan ni US$50.000. La obra no se terminó ya que la constructora no finalizó las instalaciones eléctricas, porque tenía un problema con el gobierno y se fue del país", explica.

Torrealba considera que Venezuela es una oportunidad de negocio para aquel que quiere apostar y que está dispuesto a esperar. "Allí no sabemos si el cambio vendrá en tres, quince o treinta años. Ése es el riesgo", sintetiza.

Pese a los problemas, todos los consultados creen que los precios llegaron al piso. "Lamentándolo mucho, el gobierno está aferrado. Por lo que veo este año próximo será difícil que haya un cambio. Ya la gente se está acostumbrando, la economía está levantando. Vas a cualquier sitio y pagás en dólares más que en bolívares. El ciudadano hizo ese cambio solo. Ya el dólar paralelo con el oficial están casi parejos. Eso va a influir en el alza del precio de las propiedades", cuenta Otto, un inversor inmobiliario de Venezuela con varias propiedades en su haber, que prefirió mantener su apellido en reserva.

Otto aconseja invertir en Caracas, ya que es donde se mueve la economía. También menciona Margarita y Tucacas. "Este último lugar es una belleza donde está el parque nacional Morrocoy. Tiene cayos. Yo tengo inversiones allí", explica.

Hace poco más de un mes, Otto ofertó por una droguería que venía con dos locales de venta al público. Por el negocio completo le pedían US$100.000, y ofreció US$20.000. "Tal vez podamos cerrar en US$25.000. Tienen todos los permisos, con locales adaptados y aprobados. Uno puede hacer una oferta del 20 por ciento y nadie se ofende, porque tú no sabes si estás comprando caro o barato", relata.


Los riesgos

Expropiaciones e inestabilidad jurídica son dos de los principales riesgos con los que se enfrentan los inversores. No por nada la propiedad está tan barata. En el país donde un café cuesta un fajo de billetes, ¿vale la pena apostar?

Hay dos clases de personas que compran, según Crespo: los que esperan a que el precio suba, apuntando a un cambio de gobierno, de rumbo o mayor moderación y quienes piensan en un espacio para vacacionar y arriesgan en las mejores playas. Esta apuesta la realizan generalmente entre dos o más personas. Una de las más renombradas es Isla Margarita, principal destino turístico de Venezuela.

El año pasado la isla recibió 380.000 turistas, apenas un 10 por ciento del pico que tuvo en 2012. Comprar y listar en Airbnb es una de las opciones para mantener algunos costos, aunque el turismo es escaso y el alquiler, muy barato. Un departamento para seis personas en enero cuesta en esa plataforma online entre US$17 y US$28 la noche.

La expropiación es un fantasma que está siempre latente. "En verdad, nunca se hizo con viviendas. Aquí las expropiaciones se dieron hace 10 o 15 años en el sector agrario sobre todo y dejaron una muy mala experiencia gubernamental. De hecho se han echado muchas de ellas para atrás. Fue una política que prácticamente se paralizó", argumenta Gregorio.

Otto también opina en la misma dirección. "Las expropiaciones han sido a fábricas o algún negocio funcionando. No tocan la propiedad horizontal, ni le han puesto un impuesto adicional. Tengo varias propiedades y nunca he tenido problemas", dice.

Las usurpaciones tampoco parecen ser un flagelo, aunque quienes no quieran correr riesgos pueden contratar un cuidador. Lo cierto es que las casas y los departamentos parecen no correr esa suerte. Mayor posibilidad de intrusión existe en los galpones. Es allí donde se recomienda contar con un sereno.

Un consejo a la hora de comprar es verificar si el edificio tiene planta generadora de luz, dado que hay zonas con cortes constantes. "En Venezuela ya no se paga la luz. La compañía que es del gobierno ya no tiene oficina de cobro ni personal. No hay unidades para salir a hacer el mantenimiento. No te llega la boleta de luz. Hay una crisis grandísima, hay ciudades que todos los días tienen cortes. En las zonas residenciales, la mayoría de los edificios tienen planta generadora y muchas áreas ya producen su propia electricidad. Al visitar un edificio debe preguntar si tiene planta propia. Actualmente, es un valor importante", recomienda Otto.


Comprar como extranjero

Para adquirir un inmueble hay que sacar una visa. Existen tres modalidades: la de transeúnte inversionista, transeúnte empresario y transeúnte de negocios. Por lo general, la que aplica para estos casos es la de inversionista. Además, el extranjero necesita un permiso otorgado por la Superintendencia de Inversión Extranjera (SIEX) que debe ser presentado en la embajada de Venezuela del país donde está solicitando la visa.

A pesar de que la adquisición de inmuebles es fácil siendo extranjero y puede pagarse con una cuenta desde el exterior, no es tan rápida: la misma burocracia hace que existan trabas administrativas. Por ejemplo, el país está completamente regionalizado y existen permisos o autorizaciones que varían de un estado a otro. En el estado Nueva Esparta, donde se encuentra Isla Margarita, requiere de un permiso adicional por ser estado fronterizo, que es la autorización de un organismo gubernamental llamado ZODI que está dirigido por los militares. Es un organismo creado para emitir este tipo de autorizaciones, para chequear la parte de seguridad ciudadana. Luego se puede ir a los registros inmobiliarios para inscribir la compra.

"Yo recomiendo que busquen el mejor de los asesoramientos. Así como se han abierto muchas oportunidades, también hay muchos estafadores. Hay buenos negocios para explotar, mucha belleza desde el punto de vista turístico. Tengo clientes que están invirtiendo en la industria pesquera y en la construcción. En este momento se están dando ventas a extranjeros de canteras y fincas de más de mil hectáreas, entre otros", dice Gregorio y enfatiza: "es el momento propicio para la inversión, porque en un futuro no veremos estos mismos precios".

Otro dato a tener en cuenta es que no hace falta abrir una cuenta bancaria en Venezuela para comprar una propiedad. Los mismos venezolanos tienen sus ahorros en los Estados Unidos, Panamá o Europa, y usan el medio electrónico Zelle para hacer pagos diarios. Las expensas de un departamento, el salario de un empleado o hasta una comida en un restaurante se pueden abonar con transferencia entre cuentas bancarias del exterior. El dinero nunca ingresa a Venezuela. En un país donde hasta hace poco, hablar del dólar en la calle podía conducir a la cárcel, hoy, para muchos, es la moneda de cambio.



Source Link. Por Lucila Martí Garro. Esperamos tu comentario.
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