Te contamos por qué los precios de los inmuebles ya llegaron a su mínimo

La falta de ventas ha puesto en un estado de alerta y ansiedad al sector inmobiliario, por ser la principal fuente de ingresos. Sin embargo, hay un segmento grande de potenciales compradores con dinero disponible, que tiene “postergada” su decisión de compra. 

De acuerdo al portal, o al diario que consultemos y de acuerdo a la zona, y a la tipología de cada inmueble, podemos ver que las propiedades han bajado de precio un 10, 20 ó un 30%, desde comienzos del 2020. Las estadísticas nos informan que, en un año normal, se realizaban regularmente alrededor de 6.000 escrituras por mes en capital federal.

Pensando que, durante el comienzo de la pandemia y la cuarentena, hubo propietarios que tuvieron que cerrar sus negocios, consultorios o pymes y “necesitaron” vender alguna propiedad, hasta que se llegó a un mínimo de 7 escrituras en el mes de abril del año pasado.

A pesar que esos propietarios “necesitaron” vender, descarto que hicieron lo imposible para no desprenderse de ese bien a bajos valores, o “a lo que le ofrecían”. Esos dueños seguramente, para tener ese inmueble, sufrieron un crédito hipotecario, o empeñaron hasta sus últimos ahorros, o tal vez era una propiedad de la familia desde hace muchos años; en conclusión, les costó mucho tener y mantener ese inmueble.

Desde comienzos del 2019, en el mercado inmobiliario, vemos una desaceleración importante en la cantidad de operaciones de venta, potenciado mas aun durante el 2020 y 2021.

Como comentamos al principio, la oferta empezó a superar ampliamente a la demanda y por ende empezamos a vivir una caída en los precios de venta. Los propietarios de hoy, ya no “necesitan” vender, solamente han decidido vender y hacer otra cosa con su dinero.

La falta de ventas, ha puesto en un estado de alerta y ansiedad a todos los colegas inmobiliarios, debido a que es su principal fuente de ingresos. Eso ha marcado una y otra vez, en un trabajo de re tasación de las propiedades (a la baja) y a la baja tasación de los actuales inmuebles que entran al mercado en venta.

Hoy se han triplicado los departamentos que se ofrecen en venta y tal vez podemos adjudicarlo, entre otros, a los siguientes motivos:

• Año electoral, dólar sube, entonces quiero dólares; vendo.
• Ley de alquileres, se fue mi inquilino y ya ese negocio no me resulta mas; vendo.
• Nos vamos a vivir a una casa en zona norte; vendo mi depto. En capital vendo.
• Nos vamos del país, así que vendo.

Todo éste desbalance entre la oferta y la demanda han provocado una baja en los precios, esa baja ha sido estimulada en forma perseverante por los inmobiliarios que necesitan vender y facturar.

Los dueños han venido bajando los precios, cediendo en sus pretensiones y sus expectativas, y vemos que han llegado a un límite mínimo que, entendemos, ya no están dispuestos a cruzar. A pesar de eso, todos los cañones apuntan solamente a esos dueños con la intención que sigan bajando y bajando mas aun los precios, “porque los compradores no llegan”.

La pregunta que nos hacemos entonces es: ¿Hasta cuánto bajaran los precios: ¿1.000 u$s/m2; 500 u$s/m2? ¿Por qué Buenos Aires tendría esos valores cuando Santiago de Chile, San Pablo, o Montevideo, entre otras capitales de la región, se mantienen en 2500 u$s/m2?

Entonces, ha llegado una situación en donde los propietarios ya no bajan más, deciden cerrar sus departamentos (tampoco los alquilan) y esperan hasta que la tormenta política, social y económica pase.

Veo que los inmobiliarios ya no tienen, por lo tanto, un “blanco” (los dueños) donde seguir apuntando, para continuar persistentemente con la baja de precios.

Bueno, colegas inmobiliarios, les tengo una buena noticia; tenemos que trabajar ahora con los compradores.

Les cuento que hay un segmento grande de potenciales compradores, que han quedado con el dinero y que tiene “postergada” su decisión de compra. La pregunta es: ¿Postergada hasta cuándo? La respuesta es: postergada hasta que los valores lleguen a su mínimo y ahí saldrán a comprar.

Ahora, vemos que desde agosto los precios no bajan más y han encontrado su piso, y esos compradores todavía siguen esperando la noticia para comenzar la búsqueda y salir a comprar; pero esa noticia ¿Cómo la reciben? ¿Quién se las dice? ¿Cómo se enteran? 

Bueno, esa noticia la tienen que comunicar los inmobiliarios de la mano de los periodistas que publican notas en los medios; pero entonces... ¿Por qué no lo informan de una vez? No lo informan porque los inmobiliarios siguen insistiendo con los vendedores, y ya los han agotado, en lugar de darse vuelta y avisarle a los compradores: señores, los precios ya llegaron al mínimo, no bajan mas y ahora “el que todavía no compró, se embromó”. Esos son los titulares que hace un par de meses ya necesitamos en los diarios y los portales.

Pasando en limpio, creo que hasta ahora hemos tenido poca creatividad y hemos insistido en “trabajar” la venta solamente con los vendedores; es momento de saber asesorar al segmento comprador (que lo hay) y sigue especulando.

Los precios llegaron al piso, y aun no estoy seguro que comiencen a subir, de lo que estamos seguros que no seguirán bajando.

Por Guillermo Giavedoni.

Corredor inmobiliario (Cucicba). Master en Administración de empresas.