Corona éxodo, la odisea de renovar el alquiler de una casa en un barrio cerrado

Brokers afirman que las renovaciones se cierran con subas de entre 80 y 220% y en la mayoría de los casos se piden dólares billete. En febrero, los alquileres de las casas en valores constantes se incrementaron un 157,3% interanual y 5,3% frente a enero. 

En los primeros dos meses del año, la escalada de precios de los alquileres no se detiene: aumentaron casi 8 por ciento, según datos de ZonaProp. 

“La mayoría de los inquilinos arregló. Hicieron convenios de prórroga lo que les permite quedar por fuera de la nueva ley que es la que generó menos oferta de inmuebles, lo que en un contexto de alta demanda se tradujo en aumento de precio. Y los que no lo hicieron les saldrá carísimo renovar”, relata Enrique Abatti, quien anticipa que los nuevos contratos se cierran con incrementos desde el 40%. 

Pero este porcentaje resulta casi irrisorio para “los precursores de la vida al aire libre”, las familias que habían emigrado a los barrios cerrados del Gran Buenos Aires antes de la irrupción del coronavirus. 

“Son inquilinos que pagaban el alquiler de una casa modesta en un barrio cerrado con lo que cobraban por su departamento de cuatro ambientes en un barrio como Caballito con una pequeña diferencia adicional”, explican los brokers inmobiliarios. Es que antes del 2020, se podían conseguir oportunidades y una casa en medianas condiciones en un barrio cerrado sin servicios se alquilaba entre $ 50.000 y $ 80.000. Hoy por la misma casa, los propietarios piden hasta $ 250.000 por mes. 

“Los aumentos son abusivos. Veníamos pagando un alquiler de $ 70.000 por una casa mal mantenida. Cuando nos mudamos hace dos años la pusimos en condiciones y hasta le instalamos aires acondicionados. Ahora nos piden $ 230.000 porque es el valor de mercado”, relata Maitena, inquilina de una casa ubicada en un country de Pilar. 

“Y como si fuera poco, me pide que hagamos una prórroga del contrato para que no entre dentro de la legislación de la nueva ley, es decir el dueño no quiere esperar un año para el próximo ajuste y en seis meses quiere aumentar otro 30 por ciento”, agrega. 

Maitena está desesperada, tiene dos hijos en edad escolar con su vida armada en zona Norte. Además, con lo que cobra por los alquileres de sus dos propiedades alquiladas en la Capital Federal: un PH en San Telmo y un departamento en Caballito no llega a cumplir con el monto del nuevo contrato y, para peor, sus casas no se desocupan hasta dentro de siete meses.

“El propietario para establecer el nuevo el precio mira al mercado actual pero se olvida que hay una ley que indica que las actualizaciones se realizan con un índice del Central recién en un año, que tiene que registrar el contrato en la Afip, pagar impuestos y que el contrato debe durar tres años”, reflexiona.

Los brokers en estricto off de récord aseguran que situaciones como la de Maitena son moneda corriente en los barrios cerrados. De hecho, hay inquilinos de hace años que ahora preparan los canastos y embalan los muebles para volver a la city porteña: las renovaciones se cierran con subas de entre 80 y 220% y en la mayoría de los casos se piden dólares billete, afirman. Estos porcentajes no hacen más que reflejar el fuerte incremento que tuvieron los alquileres en el Gran Buenos Aires. 

En febrero, los alquileres de las casas en valores constantes -es decir, en términos reales- se incrementaron un 157,3% interanual y 5,3% frente a enero, de acuerdo a un informe que realizó Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés. 

“La desesperación de estar tanto tiempo encerrado fue muy traumático porque duró mucho más de lo que uno se imaginaba y la gente eligió el verde en vez de los edificios”, opina Diego Cazes, director general de LJ Ramos.

Al ver en detalle las locaciones en donde se registraron los mayores aumentos de precios de alquileres de casas, zona Norte se lleva el primer lugar en el ranking con el 155,3% interanual. En tanto, si el análisis es por municipio el primer puesto de precios altos se lo lleva Pilar (204,2%). 

“Cuando los informes relevan el mercado en base a un portal, nunca lo hacen sobre el precio real, sino en lo que la gente pide. Pero justo en el mercado de alquileres, lo que los propietarios piden es un precio bastante parecido, no hay mucho margen de negociación”, aclara Martín Boquete, director de Toribio Achaval.

Otro relevamiento, en este caso de ZonaProp junto a L.J. Ramos indica que el alquiler promedio de una casa de tres habitaciones ronda los $ 220.000 por mes. Nordelta tiene la oferta más cara: una casa de 150 metros cuadrados se alquila por $ 208.000 al mes.

“El sistema está colapsado. Prepandemia, un dormitorio en los barrios más caros de Pilar se alquilaba por $ 30.000 al mes y hoy te pagan u$s 1.000 billete”, ejemplifican. Además, los propietarios que tenían casas en venta, migraron al alquiler porque es un negocio redondo: una propiedad de u$s 400.000 se alquila por u$s 2.000, son u$s 24.000 al año. Este número implica una renta del 6% anual en dólares en un país como la Argentina, detallan.

No hay dudas que el mercado inmobiliario atraviesa un periodo de fuertes cambios. Los brokers hablan del “corona éxodo” o “la tercera migración” hacia el verde. La primera fue a partir de 1996, tiempos en los que el crédito bancario y la mejora en los accesos Oeste, Norte y en las autopistas La Plata y Ezeiza incentivó una oleada de mudanzas hacia emprendimientos ubicados más allá de la General Paz. De hecho, en esa década, la población de Pilar creció 60% y la de Ezeiza, 57%, según el Censo 2001 del Indec. 

La segunda migración se dio en la crisis del 2001, cuando el aumento del dólar bajó el costo de construcción en esa moneda y quienes tenían ahorros aprovecharon para construir. Ahora se abre un nuevo capítulo y la segunda ola del coronavirus consolidará la tendencia.