Mendoza, después de 6 años los alquileres ajustan por encima de la inflación

Desde las cámaras inmobiliarias estiman que el 30% de la oferta de inmuebles disponibles sale del mercado para pasar al de venta. Esta situación y la eventual prórroga del DNU 320/20 genera incrementos en los futuros contratos de alquiler en torno del 45%. 

Asimismo, las entidades advierten sobre un efecto rebote para los inquilinos, que se encontrarán con alquileres que no se renuevan, deuda acumulada durante el congelamiento, poca oferta, y nuevos contratos a valores más altos (9 puntos por encima de las variaciones de precios al consumidor en Mendoza).

“El panorama está bastante complicado hoy, entre la ley de alquileres que se puso en vigencia el año pasado, y las prórrogas de congelamientos, estamos frente a un escenario de colapso de la oferta (30% de propiedades que salen del mercado)”, señaló Estanislao Puelles Milán, titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

Migración del alquiler a la venta

El corredor señaló que se está “migrando del alquiler a la venta”, y en los casos en que los propietarios pueden amoblar las unidades, las pasan a alquileres temporarios. “Y en los casos en donde todavía se desea alquilar, si el inmueble se desocupa, y lo tienen que volver a ocupar, se hace con valores que, por primera vez en seis años, aumentaron por encima de la inflación", sostuvo.

"Veníamos con inflaciones del 45% y el 50% anual, y contratos actualizados en un 30%, se hacía en relación a los salarios, pero con esta nueva ley, los propietarios buscan protegerse y aumentan en un 45%”, agregó.

El dirigente admitió que el sistema de incrementos no era el mejor, pero la respuesta al problema sería “no tener inflación”, o índices muy bajos. 

“Cuando la inflación se convirtió en algo descontrolado y los salarios dejaron de acompañar a la inflación, ahí se produjo el problema, pero no es solo una cuestión de los alquileres, sino para todos los precios de la economía: expensas, alimentos, todo en general”, agregó.

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, señaló que “hace un año que los alquileres están congelados”. “Con los Dnu, y la ley, los propietarios en lugar de aumentar un 15% semestral, como venían haciendo, van a aumentar un 45%, porque hasta dentro de un año no van a tener un nuevo incremento”, destacó.

“Cuando el Gobierno no puede resolver situaciones de fondo, como es la inflación, saca este tipo de leyes para paliar la situación, pero termina trayendo más perjuicios que soluciones”, indicó.

En este sentido, Irrera enumeró los pagos a los que se tendrá que enfrentar el inquino con el fin del congelamiento. “Cuando termine todo esto, va a tener que salir a pagar lo que no pagó más el mes de alquiler nuevo, y a aquellos a los que se les venza el contrato, no les van a renovar, entonces, van a tener que buscar otro alquiler, pagar lo que adeudan y afrontar los costos de una mudanza”. 

“Se desalienta al que pensaba construir, se bajan casas del mercado, y una menor oferta genera aumentos de precios”, resumió.

Iniciativas para aumentar la demanda

Los referentes del sector inmobiliario de Mendoza coinciden en que la única forma de regular el mercado para que los inquilinos encuentren precios y condiciones de la vivienda adecuados a sus necesidades es dejar que las leyes del mercado actúen, es decir “aumentar la demanda”.

Por el contrario, señalaron que las leyes y congelamientos produjeron una restricción de la oferta. “El escenario es crítico, porque van a quedar muchos argentinos y mendocinos sin conseguir un inmueble. 

"No hay crédito hipotecario, y se desalienta la inversión del privado, que ha sido siempre el que ha volcado viviendas al mercado para resolver la crisis habitacional”, apuntó Puelles Millán, quien también es vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofesi).

“Desde Cofesi hablamos con el Ministro de Obras Públicas, pero necesitamos que nos atienda el Ministro de Vivienda, que se escuchen las propuestas para generar mayor oferta inmobiliaria”, agregó. El proyecto de Cofesi plantean una desgravación impositiva para los desarrolladores que construyan viviendas, con un compromiso de alquilarlas durante 10 años. 

“En un año podrías aumentar la oferta inmobiliaria. El m² de construcción responde en un 40% a impuestos, y con esto tanto desarrollistas como inquilinos se verían favorecidos”, sostuvo.

La Federación Inmobiliaria de la República Argentina (Fira), también impulsa el proyecto para que, con beneficios impositivos de por medio se construyan más viviendas. Su vicepresidente, Roberto Irrera, coincidió con Estanislao Puelles Millán, y destacó que “la única solución es aumentar la oferta”. 

“¿Quieren que los inquilinos estén bien?, generen créditos para que sean propietarios, y para quienes tienen que alquilar, promuevan que aumente la oferta”, dijo.

“Todavía hay demanda sostenida, porque como corredores, hemos trabajado en la intermediación para que el propietario entienda que estamos todos en la misma situación (que los valores mensuales tienen que ir en línea con lo que el mercado pueda pagar), agregó. 

"Pero quien invirtió en propiedades lo hizo para proteger su capital, y en muchos casos, para acompañar su jubilación, y sobre que la jubilación es magra, no se puede atacar a ese sector”, sumó.

La Fira tiene asociados de 17 provincias, y de acuerdo con Irrea, en todas las provincias, los corredores señalaron que gran parte de su cartera se compone de propietarios que tienen una sola propiedad, y que el alquiler que cobran por mes resulta un complemento de sus ingresos.

Inquilinos cumplen con los pagos

El Colegio de Corredores relevó la situación, en cuanto al cumplimiento de pagos de los inquilinos en diciembre, con una base de 5.000 contratos de locación, y encontraron que solo el 8% de estos no habían podido pagar ese mes.

“Menos de 1 de cada 10 inquilinos no pudo pagar el alquiler de diciembre, entonces no se explica que sigan con las prórrogas, cuando la actividad está normalizada, más allá de que seguimos en pandemia”.

La morosidad en Mendoza históricamente rondaba entre el 4% y el 6%, y a pesar de los inconvenientes de la pandemia, la pérdida de poder adquisitivo y el aumento del desempleo, Puelles Millán señaló que los inquilinos han cumplido con los pagos, porque, además, la alternativa de acumular deuda y tener que pagarla luego junto al alquiler, y al descongelamiento, tampoco resulta auspiciosa.

“Hoy tenés inmuebles que pagan de expensas el 40% del valor del alquiler. Un departamento de $20.000 puede llegar a pagar $8.000 en expensas, y lo que está causando todo esto es una bola de nieve, porque encima todas las deudas que los inquilinos acumulen van a tener que pagarlas al finalizar el congelamiento”, puntualizó.