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Créditos hipotecarios y acceso a la vivienda, más UVAs, pero mejor diseñadas

Es imposible que la clase media acceda masivamente a la vivienda, si se necesitan dos meses de salarios medios formales para comprar un metr...

Créditos hipotecarios y acceso a la vivienda, más UVAs, pero mejor diseñadas

Es imposible que la clase media acceda masivamente a la vivienda, si se necesitan dos meses de salarios medios formales para comprar un metro cuadrado. Tener una unidad de valor estable (Uva) es una condición necesaria, pero no suficiente para que vuelva el crédito. 

El 31 de enero vence el congelamiento de las cuotas de los créditos hipotecarios y prendarios que se indexan por la Unidad de Valor Adquisitivo (Uva) y que por razones electorales fueron congeladas en agosto del 2019 y luego en marzo del año pasado, a raíz de la pandemia.

Las cuotas convergerán en 18 meses a los valores reales que deberían haber tenido de acuerdo con la evolución de la Uva, que esencialmente sigue a la inflación, dividiendo el aumento en 18 partes mensuales hasta recuperar en un año y medio el 50% aproximado de atraso.

Los colectivos de deudores reclaman la salida de ese esquema de ajuste y que los créditos pasen a indexarse según la fórmula Hogar, que es un promedio de la evolución de los salarios y la inflación, pero con un tope del 2% mensual, lo que en una economía de alta inflación -como la nuestra- garantizaría la licuación de sus pasivos.

Por supuesto, la posición de los hipotecados es comprensible, pero la realidad es que, en los últimos tres años, los salarios reales del sector formal cayeron en la argentina un 20% para todos los trabajadores, tengan un crédito o no. Somos 20% más pobres y eso quiere decir que nos cuesta más llegar a fin de mes y que todos debimos privarnos de algunas cosas, y que si bien es cierto que la cuota de los créditos creció más que los salarios, también lo hicieron el colegio de los chicos, el supermercado, la nafta del auto, el alquiler, las expensas y un larguísimo etcétera. No fueron particularmente más afectados los que sacaron un crédito. 

Lamentablemente, la única solución que contendría a todos los perjudicados por la caída del salario real es que baje la inflación y se recupere la capacidad adquisitiva de los sueldos. 

Es difícil pedir al estado un trato diferencial para un subconjunto de la población, cuando tenemos 40% de pobres y los que accedieron a créditos hipotecarios mejoraron su situación patrimonial luego de la devaluación, porque tienen un activo dolarizado (la propiedad) y un pasivo en Uvas (la deuda). La realidad es que, incluso cuando las propiedades hayan perdido un cuarto de su valor en moneda dura, hoy un dólar sale $ 146 (Mep) y un Uva $ 65.

El dato objetivo es que el crédito hipotecario que representaba el 6% del Pbi en los 90 y que llega al 18% en países como Chile, o al 70% en Europa, es virtualmente inexistente hoy (solo 1% del Pbi) porque no hay crédito posible a largo plazo sin una moneda estable.

Como principio general, para que sea sostenible un compromiso financiero, se requiere que se mantenga en el tiempo la relación entre lo que se presta y lo que se devuelve. Si la deuda creciera en términos reales, tarde o temprano el deudor tendría incentivos a dejar de pagar, sobre todo si su pasivo aumentara más que su activo, como ocurre al explotar una burbuja inmobiliaria. Pero si el saldo se licúa por efecto de la inflación, nadie va a estar dispuesto a prestar a largo plazo. 

Los Uvas son una excelente herramienta en ese sentido, porque garantizan que se devuelva exactamente el mismo valor que se presto, en moneda homogénea; ni un peso más, ni un peso menos. Más justo no se consigue.

Pero Argentina es más volátil que un país normal y no hay sistema hipotecario del mundo que resista fluctuaciones del salario real que pueden hacerle perder el 20% o más de capacidad adquisitiva a los ingresos, o peor aún, shocks de desempleo que dejen a los deudores sin sustento alguno. 

En el primero de los casos, una cuota que representaba el 30% de los ingresos, pasa a llevarse el 37,5% del presupuesto, como ahora, obligando a suprimir otros gastos y ajustarse para poder seguir pagando. La morosidad será baja de todos modos (hoy el 99,4% pagan al día) porque nadie quiere perder la vivienda y todos saben que no hay ninguna otra posibilidad de comprar una propiedad, por la plata que hoy están pagando de cuota mensual, sin embargo el esfuerzo es titánico para los trabajadores con paritarias más bajas.

Pero en el segundo caso, si se produce una crisis de alto desempleo colapsaría completamente el sistema. Si hubiera un shock como 1995 o 2001, mucha gente no podría pagar, los bancos liquidarían activos y profundizarían la caída.

Por supuesto, no se puede eliminar la indexación, porque la cuota del mejor crédito hipotecario en pesos sin ajustar es hoy de 15.000 por cada millón y eso es casi el triple de lo que se paga por un Uva. Si las familias no pueden pagar hoy, mucho menos podrían afrontar el triple mañana. 

Sin un mecanismo de ajuste no hay crédito posible a largo plazo. Pero lo que sí podemos hacer es bajar la volatilidad de la relación cuota/ingreso permitiendo la posibilidad (optativa) de que el crédito se actualice por el índice de salarios, en vez de hacerlo por inflación. La cuota inicial sería ligeramente más alta, pero mucho más estable.

Sumado a eso se puede implementar un seguro de desempleo (obligatorio) que cubra la cuota por seis meses en la eventualidad del despido. Otra vez, la cuota se incrementaría por la prima del seguro, pero evitaríamos el colapso del sistema si la próxima crisis le pega al empleo formal

Finalmente, sería ideal que pudieran transferirse las propiedades con los créditos incluidos, para que alguien que quiera salir del sistema, pueda hacerlo recuperando su inversión y dejando la vivienda con la misma cuota mensual, a alguien interesado en comprarla. La demanda por esas propiedades sería hoy altísima, porque no hay en el mercado un crédito que permita comprarlas con esa cuota tan barata en relación al valor de la vivienda.

En cualquier caso, tener una unidad de valor estable (Uva) es una condición necesaria, pero no suficiente para que vuelva el crédito. Es imposible que la clase media acceda masivamente a la vivienda, o a un coche cero kilómetro, si se necesitan dos meses de salarios medios formales para comprar un metro cuadrado en el interior y veinte para subirse al auto más barato. 

Los salarios en dólares están en niveles del 2006 y necesitamos que se recuperen para que la relación cuota/ingreso permita el retorno de la demanda de crédito en Argentina, lo que únicamente sucederá de manera sostenible si mejora la productividad, crece la economía y aumentan las exportaciones. O si al menos aumenta la confianza de los agentes económicos en que eso ocurrirá en un futuro cercano.

Por Martín Tetaz.

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