Suecia, el país que demuestra que regular los alquileres podría ser un fracaso

El control de rentas a través de un sistema de utilidad es una herramienta ineficiente y contraproducente en el logro de sus objetivos. Falta de oferta y aumento del endeudamiento de los hogares, entre otras ineficiencias económicas y resultados sociales negativos. 

Suecia se ha convertido en un espejo en el que mirarse por ser un país donde el mercado residencial en alquiler se encuentra regulado desde la época de la Segunda Guerra Mundial. Se hizo con el objetivo inicial de garantizar que el precio del alquiler se situase en equilibrio a largo plazo con la utilidad obtenida de la vivienda. 

Pero su aplicación ha sido un arma de doble filo: si bien los precios se han contenido, la falta de oferta, la exclusión social o el bloqueo de stock existente se han convertido en los peores enemigos del mercado, tal y como explica Nicolás González, analista de corporate finance de Colliers.

En la actualidad, y desde la década de 1990, el sistema de regulación en Suecia es indirecto basado en dos pilares:

1. El acuerdo entre propietarios e inquilinos en materia del precio del alquiler de una vivienda se encuentra condicionado por un procedimiento de negociación en el que participan los representantes de los inquilinos (Swedish Tenant Unions), las empresas municipales de vivienda y los representantes de los propietarios privados. 

En dicha negociación se establece, con frecuencia anual, un precio de referencia del alquiler atendiendo a la utilidad de la vivienda en función a su localización geográfica, su calidad, su distribución dentro del edificio, su tamaño, su antigüedad (en viviendas de nueva construcción se pueden alquilar los inmuebles a precio de mercado durante un periodo de 15 años) y las propiedades del área geográfica del inmueble; con el fin de que toda vivienda con características similares se oferten a un precio equitativo y que las rentas sean accesibles a la mayor parte de la población (no pueden superar el 30% de los ingresos del inquilino). 

Adicionalmente, se establecen los incrementos máximos de las rentas que únicamente podrán producirse en el caso de que se produzca un cambio en el valor de utilidad de la vivienda (se puede producir por medio de reformas de la misma, pero no a través de su mantenimiento).

2. Los arrendadores y los arrendatarios pueden pactar libremente el precio inicial del alquiler de la vivienda, si bien el inquilino puede considerar que la renta de su vivienda es excesiva en relación con el precio de referencia estimado en la negociación colectiva para una vivienda con un valor de utilidad equivalente a la suya. 

En ese caso, el inquilino tiene capacidad de elevar la cuestión al tribunal regional del alquiler (Rent and Tenancy Tribunal) que usa como referencia el sistema de precios negociado de forma colectiva. De esta manera, este sistema se usa como referencia para fijar el precio del alquiler en el 90% de las viviendas arrendadas en el país (las rentas de las restantes se sitúan por debajo del nivel de referencia negociado).

Sin embargo, y a pesar de que la regulación de las rentas ha demostrado ser efectiva conteniendo el crecimiento de los precios de alquiler (en Estocolmo en la última década los precios han subido alrededor de un 19%, 700 puntos básicos por encima de la inflación del periodo) ha traído consigo las siguientes ineficiencias económicas y resultados sociales negativos:

1. Falta de oferta

Según la teoría económica, siempre que se regule el precio de un bien por debajo del punto de equilibrio que dicta la ley de la oferta y la demanda se producirá escasez de oferta con respecto a la demanda de dicho bien. 

El caso de Suecia no ha sido excepción, y según el Swedish National Board of Housing, Building and Planning, en el 93% de los municipios suecos existe déficit de vivienda de alquiler (270 municipios, habiendo aumentado significativamente la cifra desde 1994 cuando en tan solo 3 municipios existía dicho déficit), mientras que se acumulan las solicitudes de acceso al alquiler de una vivienda pública o hyresrätt (inmuebles propiedad del Estado que los arrenda de manera vitalicia), existiendo largas listas de espera en todo el país. 

Esta situación, es más grave en la ciudad de Estocolmo, donde se estima que existe un déficit aproximadamente de 27.000 viviendas de alquiler y una lista de espera estimada de alrededor de 13,1 años (más de 670.000 personas inscritas en la misma).

2. Aumento del endeudamiento de los hogares

Durante los últimos años algunas viviendas públicas han sido vendidas por el estado a pequeños propietarios como bostadsrätt (una especie de cooperativa en la que se puede comprar una participación en la asociación que permite el derecho a uso de una vivienda de manera vitalicia, en lugar de la propiedad de la vivienda de manera indefinida) con el fin de obtener capital para la construcción de nuevas viviendas con las que aliviar la crisis de oferta y renovar el stock existente. 

Sin embargo, la principal consecuencia de esta medida ha sido agravar aún más la situación al reducir la oferta de vivienda pública (entre 2000 y 2016 más de 180.000 hyresrätt se convirtieron en bostadsrätt, mientras que el ritmo de construcción no alcanzó las 10.000 viviendas anuales). 

Este descenso de la oferta de alquiler ha obligado a los hogares a endeudarse (el 80% del endeudamiento de los hogares es atribuible a hipotecas) para comprar una participación en las bostadsrätt o una vivienda (su precio se ha disparado un 200% en las últimas décadas causando que dos tercios del perfil inquilino de la vivienda pública no se pueda permitir la compra de una vivienda), habiendo sido identificado en 2018 por el Banco Central de Suecia como el principal riesgo económico del país.

3. Bloqueo del stock existente

El hecho de que los contratos de alquiler de vivienda pública sean vitalicios, unido a las largas listas de espera para acceder a las mismas, incentiva a la poca rotación de los inquilinos, especialmente de las viviendas bien situadas (únicamente un 0,5% de los inquilinos de vivienda pública ubicada en el centro de Estocolmo abandona la misma). 

Esta situación imposibilita el acceso de los jóvenes a la vivienda pública de alquiler en el centro de las ciudades al no poder inscribirse en la lista de espera hasta cumplir la mayoría de edad, y además provoca un uso ineficiente del stock existente (por ejemplo, departamentos de tamaño grande ocupados por una sola persona).

4. Exclusión social

Según un estudio publicado por Brogen y Fridell en 2007, la población que tiende a vivir de alquiler en ubicaciones atractivas (centros de las ciudades) son típicamente suecos de segunda y tercera generación que tienden a tener un salario más alto que aquellas personas que acceden a vivienda de alquiler regulado en zonas menos atractivas (principalmente inmigrantes y jóvenes). 

Esto se explica debido a que la única manera que tienen los propietarios de subir las rentas (y por tanto de aproximarlas lo máximo posible a su precio de mercado) es a través de llevar a cabo reformas en la vivienda. Esta situación incentiva a hacer reformas (a pesar de que puedan ser ineficientes) a aquellos propietarios de viviendas cuya renta regulada es significativamente más baja que la de mercado (tal y como ocurre en Estocolmo, donde la renta de equilibrio se sitúa un 70% por encima de la regulada), encareciendo así el alquiler en ubicaciones atractivas.

En este sentido, la principal diferencia entre un mercado regulado y uno libre, es que en el regulado los propietarios de vivienda en buenas ubicaciones tienden a mejorar la calidad de las viviendas, encareciendo su alquiler en el proceso y provocando que no sean asequibles para las personas con rentas más bajas que se ven obligadas a buscar vivienda en el extrarradio de las ciudades; mientras que en un mercado libre, estas personas podrían tener acceso a vivienda de alquiler asequible a cambio de aceptar una peor calidad de la vivienda. 

Además, las largas listas de espera para acceder al alquiler de viviendas públicas han llegado a provocar que algunos políticos y empresarios del país utilicen su poder de influencia para avanzar puestos en la lista de espera.

5. Economía sumergida

El hecho de que los contratos de alquiler de vivienda pública sean vitalicios, junto con el exceso de demanda para la misma, provoca que los potenciales inquilinos estén dispuestos a pagar más con tal de saltarse la lista de espera (un 20% de los jóvenes admite haber vivido de alquiler de manera ilegal, aunque se estima que la cifra es aún mayor). 

Esta situación es aprovechada por los inquilinos de primera mano, quienes se estima que subalquilan los departamentos alrededor de un 65% más caro a nivel nacional y un 104% más caro en el caso específico de Estocolmo. 

6. Dificultad en la captación de talento extranjero

En una encuesta realizada por la Confederation of Swedish Enterprises, el 20% de las empresas respondió que el déficit de vivienda de alquiler hace cada vez más difícil atraer a talento extranjero. 

Esta situación es especialmente sensible para aquellas empresas que necesitan personal altamente cualificado, como es el caso de Spotify (cuyos fundadores publicaron una carta en 2016 dejando entrever que podrían abandonar su sede central ubicada en Estocolmo si no se producían, entre otros, cambios en materia de vivienda de alquiler). De esta forma, un mercado de vivienda ineficiente puede llegar a tener consecuencias negativas a nivel nacional en términos de productividad económica. 

Como conclusión, el control de rentas a través de un sistema de utilidad no logra, tal y como busca, hacer más asequible el acceso a la vivienda para las familias con hijos, jóvenes o inmigrantes; siendo más bien una herramienta completamente ineficiente e incluso contraproducente en el logro de sus objetivos debido a que a los beneficios del sistema son principalmente absorbidos por personas de clase media/alta, con buena educación y bien conectada que no solo tienen acceso a vivienda de alquiler de calidad en las mejores ubicaciones, sino que también tienen la posibilidad de subarrendarla a un precio más alto para su propio beneficio económico. 

Además, se trata de un sistema que una vez implantado su desregularización es muy complicada (se ha convertido en un tabú político en Suecia), a pesar de las numerosas críticas que ha recibido por parte de académicos y de instituciones como la Comisión Europea, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (Ocde) o el Fondo Monetario Internacional (Fmi).