Ley de Alquileres, valores de los nuevos contratos aumentaron más del 50%
En lo que va de este año los aumentos representan una suba de 25 puntos porcentuales por encima de la inflación en el mismo período. Según un informe privado, el precio promedio de un departamento de dos ambientes, de 50 metros cuadrados, se ubicó en $ 29.805 por mes.
Los precios de los nuevos contratos de alquiler registraron una suba cercana a 60 por ciento en lo que va del año, en contraste con la caída de los valores de venta, medidos en dólares, de los inmuebles, en un contexto determinado por la entrada en vigencia de la flamante ley de alquileres y los efectos económicos relacionados con la pandemia de coronavirus.
De acuerdo con un informe elaborado por el portal especializado Zonaprop, en lo que va del 2020 los precios de los nuevos alquileres acumulan una suba de 57%, lo que representa unos 25 puntos porcentuales por encima de la marcha de la inflación en el mismo período.
El informe señaló que entre junio y octubre, a partir de la aprobación de la ley de alquileres, hubo un "salto real de precios" que luego siguió en alza, aunque a menor ritmo.
En noviembre, "la dinámica en los valores de alquileres mostró una convergencia con niveles de ajuste previos a la aprobación de la ley", lo que sugiere que "el impacto de los incrementos en los precios de los alquileres a raíz de la normativa sancionada concluyó".
Según el relevamiento, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba), en noviembre el alquiler medio de un departamento de dos ambientes, de 50 metros cuadrados (m2), se ubicó en $ 29.805 por mes, con una suba de 3,1% con respecto a octubre.Por otra parte, una unidad de tres ambientes, 70 m2, se situó en $ 41.165 mensuales.
En cuanto al barrio más costoso para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires es Puerto Madero, con un precio medio de $ 62.213 por mes, seguido de Palermo ($ 35.132) y Núñez ($ 33.809 por mes).
En la zona media de precios se encuentran los barrios de Coghlan (31.032 pesos por mes), Retiro ($ 29.687 por mes), Almagro ($ 29.027 por mes), Monte Castro ($ 27.473 por mes) y Balvanera ($ 26.596 por mes).
Los barrios con alquileres más económicos son Vélez Sarsfield ($ 25.524 por mes), La Boca ($ 25.224 por mes) y Constitución ($ 25.063 por mes).
Puerto Madero se posicionó como el barrio con mayor incremento de precio interanual (79,5%), seguido de Saavedra (75,0%) y Boedo (73,6%); y los barrios que tuvieron un menor incremento anual fueron Recoleta (51,1%), Villa Crespo (50,4%) y Constitución (47,1%).
En el 85% de los barrios de la ciudad el incremento de precios en 2020 fue superior al 50%.
En el mercado de compraventa el 2020 se sitúa como el año de mayor caída de precios desde el inicio de la serie, con una baja acumulada anual del 6,4%.
A modo de ejemplo, un departamento medio de dos ambientes, 50 m2, tiene en la actualidad un valor de u$s 133.956, mientras que las unidades de tres ambientes, 70 m2, cotizan alrededor de u$s 189.034.
Asimismo, un informe presentado por Mercado Libre y Universidad de San Andrés indicó que en noviembre los alquileres aumentaron 53% interanual en AMBA y 55% en CAaba, en una situación "influenciada en gran medida por la nueva ley de alquileres y el contexto socio-sanitario".
En precios constantes, los municipios que observaron los aumentos más fuertes en alquileres de departamentos respecto a noviembre de 2019 fueron San Miguel y Merlo, 27% y 22% respectivamente.
En Caba, los barrios de Villa Pueyrredón y Villa Devoto registraron los mayores aumentos interanuales a precios constantes (20% y 16%, respectivamente), mientras que el barrio de Recoleta registró una caída real interanual del 12%.
Para la compraventa, los departamentos en Área Metropolitana de Buenos Aires (Amba) bajaron 6% interanual y las casas 7% en promedio, con caídas de hasta 31% interanual en General Rodríguez en zona oeste y Pilar en zona norte.
Además, en el segundo semestre se registra un aumento en la oferta de venta que aumenta mes a mes y ya hay más de 247 mil propiedades publicadas en el Amba.
"Estamos viendo cifras récord en la cantidad de departamentos o casas publicadas a la venta, casi un 30% más que el año pasado y un 84% respecto a noviembre de 2018", comentó Esteban Angulo, gerente de contenidos de Mercado Libre.
En este contexto, el corredor inmobiliario Oscar Puebla observó que después de la promulgación de la ley los alquileres se ajustaron los precios "debido a que muchos clientes retiraron las propiedades, las pocas unidades que quedan están en un valor que el mercado no está convalidando".
"Los propietarios no están dispuestos a bajar los valores debido a la incertidumbre de firmar un contrato a tres años con un índice que no se sabe que valor tendrá en un futuro", indicó.
¿Se reactiva el mercado de alquileres?
El mercado de alquileres de la ciudad de Buenos Aires continuó su reactivación en noviembre último, de acuerdo con un relevamiento del Observatorio de Análisis Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad (Cucicba).
En lo que respecta a los alquileres de viviendas, el 84,5% de los inquilinos de la Ciudad pagó su alquiler en noviembre, similar a octubre, cuando el mismo indicador se ubicó en el 86%.
Desde el inicio de la pandemia, mayo fue el mes que mostró el mayor porcentaje de pago de alquileres de vivienda, con 92%, y luego fue cayendo mes a mes, hasta alcanzar en septiembre un piso de 79%, recordó Cucicba.
Asimismo, indicó que hubo un aumento promedio del 50% en los valores de alquileres de viviendas de dos y tres ambientes en los últimos seis meses, fruto de la decisión de muchos propietarios de quitar los inmuebles de la oferta locativa hasta analizar los detalles de la Ley de Alquileres.
En cuanto a los alquileres comerciales, durante noviembre un 70% de los comerciantes abonó el canon en tiempo y forma, por debajo de octubre (82,5%), pero muy por encima de las mediciones de agosto y septiembre, que arrojaron un 55% de pago en término.
En noviembre la cantidad de nuevos contratos de alquiler comercial se ubicó en torno del 10%, mientras que en los meses de aislamiento social preventivo y obligatorio por la pandemia de coronavirus la rescisión de contratos promedió el 11% mensual.
El mes que mostró los peores guarismos fue junio, cuando sólo se pagó en tiempo y forma el 40% de los alquileres de este mercado y se rescindieron contratos por el 22% del total de locales alquilados de la Ciudad.
"Aún existen incumplimientos y rescisiones en los locales comerciales, pero los números dan una clara muestra de que el sector se está recomponiendo", señaló Marta Liotto, coordinadora del Observatorio de Análisis Estadístico de Cucicba.
El sector comercial empezó a mejorar su desempeño a partir de agosto, de la mano de la paulatina reapertura económica en el distrito.
"A partir del octavo mes del año, los nuevos contratos locativos comerciales han superado a las rescisiones, mostrando una recuperación real del sector por cuatro meses consecutivos", concluyó Cucicba.
