Mercado de oficinas, a la espera de mayor certeza aún queda margen para ajustar
A los valores actuales de renta y con una demanda que no aparece, crece la vacancia y persiste la incertidumbre entre los desarrolladores. En este contexto, el mercado se ha vuelto favorable hacia el lado de inquilinos, dejando en manos de los ocupantes el poder de negociación.
Al cierre del tercer trimestre el mercado no consigue recuperarse. La demanda permanece retraída a la espera de tener mayor certeza sobre el rumbo económico y político que podría tomar el país. En tanto la oferta de superficie disponible continúa en aumento, impulsada por la liberación de metros por parte de inquilinos.
A pesar de que se observa un leve aumento de actividad, el número de transacciones continúa siendo escaso para convalidar valores de cierre y observar tendencias. La creciente vacancia, en su mayor parte con más de 6 meses en el mercado sumado a la volatibilidad cambiaria, contribuyen a la ampliación del margen de negociación en detrimento del precio de cierre, que mantiene su tendencia a la baja.
En este contexto adverso, el mercado se ha vuelto favorable hacia el lado de inquilinos, dejando en manos de los ocupantes el poder de negociación.
En positivo, se observa que las empresas que concentran grandes superficies en un mismo edificio comienzan a dar los primeros pasos hacia las oficinas policéntricas con el objetivo de descentralizar la cantidad de trabajadores en un mismo espacio y zona geográfica; y a la vez reducir el tiempo de traslado de los mismos.
Se trata de dar a los trabajadores más opciones de lugares de trabajo y que los mismos elijan la más conveniente según cercanía a sus domicilios y posibilidades de traslado.
¿Qué está pasando en el sector de Oficinas?
Según un informe de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios, la creciente vacancia (11.3%), en su mayor parte con más de 6 meses en el mercado sumado a la volatibilidad cambiaria, “contribuyen a la ampliación del margen de negociación en detrimento del precio de cierre, que mantiene su tendencia a la baja”.
“Con vacancia en aumento y precios de alquiler a la baja, empiezan a aparecer oportunidades reales para los inquilinos que requieran oficinas con bajo nivel de inversión”, afirma Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas.
Según el relevamiento, se observa también que las empresas que concentran grandes superficies en un mismo edificio comienzan a dar los primeros pasos hacia las oficinas “policéntricas” con el objetivo de descentralizar la cantidad de trabajadores en un mismo espacio y zona geográfica.
Aumento de la oferta
Durante el 3er. trimestre la superficie liberada aumentó un 16,3%, impulsando al alza la tasa de vacancia (+1,8 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior).
Por submercados, el mayor incremento se produjo en el Microcentro (22,7%), como resultado de la liberación de gran cantidad de metros en el edificio Odeon, por parte de la principal empresa de Coworking del país.
En el corredor 9 de Julio se desocupó superficie en los edificios Intercontinental y Altman Eco Office que duplicaron la tasa de vacancia (+4,7 puntos porcentuales).
“En positivo, el corredor Libertador Caba y Catalinas no registraron descensos en el precio de alquiler pedido como resultado de la reciente entrada de nueva superficie, lo que ha permitido un mejor comportamiento de este indicador”, detalla Karina Longo, gerente de Consultoría & Research.
Tímida demanda
El 3er trimestre del año contabilizó una absorción neta negativa de 23.000 m2, cifra que erosionó la superficie alquilada acumulada de 2020. Puerto Madero y Catalinas registran absorción neta positiva.
La demanda se mueve tímidamente enfocando sus preferencias hacia espacios que no requieren inversión para ser ocupados, priorizando la reducción de costos fijos a la hora de emprender movimientos corporativos.
Futuro, lo que viene
La suspensión de la construcción durante el confinamiento retrasó la entrada al mercado de 59.000 m2 correspondientes a los edificios Lex Tower y Worko, que se estima estarán finalizados en el 1er. trimestre de 2021.
El desafío será continuar el desarrollo de proyectos en un mercado con una demanda en retroceso producto de la demora de la vuelta a las oficinas, hasta tener un panorama sanitario más claro. Esta combinación hace prever que algunos desarrolladores pongan freno al avance de nuevos proyectos y esperen hasta tener más certezas sobre la recuperación.
“Persiste la incertidumbre entre los desarrolladores. A los valores actuales de renta y con una demanda que no aparece, es muy difícil encontrar atractivo para lanzar los nuevos proyectos en el actual contexto económico”, asegura Martín Potito, Director de la División Oficinas de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
El mercado cuenta con 892.000 m2 en proyecto y construcción que se espera se finalicen de manera dosificada para preservar indicadores saludables.
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