Se espera que este impulso mejore el desempeƱo futuro de los inmuebles logĆsticos respecto de otros tipos de propiedades comerciales. Hoy la...
Se espera que este impulso mejore el desempeƱo futuro de los inmuebles logĆsticos respecto de otros tipos de propiedades comerciales. Hoy la demanda enfoca su interĆ©s sobre los depósitos perifĆ©ricos a grandes centros de distribución y con cercanĆa a centros de consumo.
Desde el inicio del confinamiento el sector logĆstico debió adaptarse velozmente a una nueva realidad que trajo nuevas exigencias en todos los Ć”mbitos y los requerimientos del espacio ocupado no son ajenos a ello.
Bajo un contexto de gran incertidumbre nunca antes registrado, la demanda por nuevos espacios quedó a la espera de mayor certeza sobre el futuro del paĆs, los principales operadores pusieron pausa a nuevos proyectos ralentizando nuevas inversiones.
¿QuĆ© estĆ” pasando en el sector?
Sin embargo, las empresas con actividades “esenciales”, las cuales tradicionalmente ocupan grandes espacios logĆsticos en tĆ©rminos de superficie, han conseguido dinamizar de manera acotada la demanda.
En medio de un contexto de pandemia el crecimiento exponencial del e-commerce muestra que desde el inicio del confinamiento se produjo un cambio de hĆ”bito en la manera de comprar que difĆcilmente vuelva atrĆ”s.
Esto anticipó cambios en el sector logĆstico que podrĆan replicarse en un aumento de la demand. Se espera que este impulso mejore el desempeƱo futuro de los inmuebles logĆsticos respecto de otros tipos de propiedades comerciales (retail, oficinas y hoteles).
El precio de alquiler pedido continĆŗa siendo el indicador mĆ”s afectado. La depreciación de la moneda local frente al dólar contribuyó a agudizar la caĆda. Al cierre del primer semestre de 2020 el promedio ponderado se situó en 5,1 u$s/m2/mes, marcando una baja del 14,3% respecto del cierre de 2019.
Cabe destacar que estos valores no estÔn siendo convalidados por el mercado, dado el escaso número de operaciones realizadas.
Por su parte el acceso restringido al mercado cambiario impactó sobre la rentabilidad de inmuebles comerciales. Si bien el valor del alquiler se referencia en dólares Banco Nación (Bna), los alquileres se cobran en moneda local. Los propietarios que quieren hacerse de dólares billete deben acudir al dólar Mep, y la brecha cada vez mÔs amplia entre la cotización del dólar Bna y Mep, termina erosionando la rentabilidad.
En este contexto, el mercado se ha vuelto favorable para los inquilinos, quienes ahora concentran el poder de negociación frente a los propietarios. La escasez de transacciones mÔs la creciente vacancia de largo plazo y la volatibilidad cambiaria, contribuyen a la ampliación del margen de negociación en detrimento del precio de cierre.
“La pandemia vino a impulsar el crecimiento del e-commerce, ahora se espera que el mismo tenga su impacto sobre la demanda de espacios logĆsticos”, afirma Karina Longo, gerente de ConsultorĆa & Research de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
La vacancia continĆŗa en alza
La tasa de vacancia tambiĆ©n muestra el impacto de la compleja coyuntura del paĆs e intensificó su tendencia ascendente. En el primer semestre de 2020 escaló hasta el 17%, 4,4 puntos porcentuales mĆ”s que al cierre de 2019.
El veloz crecimiento del e-commerce durante el confinamiento, favorecerĆ” la producción de depósitos que puedan dar soporte a grandes centros logĆsticos. Actualmente la demanda no encuentra una oferta adecuada que satisfaga estos nuevos requerimientos inmobiliarios, por lo que algunos grandes operadores estĆ”n comenzando a desarrollar este segmento de mercado.
Al cierre del S1 2020 los depósitos independientes muestran un mejor comportamiento en cuanto a precios de alquiler, que los grandes centros Premium, registrando un descenso promedio del 8,5% respecto de 2019.
¿Cómo estĆ” el mercado de Parques Industriales?
En lo que respecta al mercado inmobiliario dentro de los parques industriales, el negocio se concentra en la venta de tierra. El desfavorable contexto económico de los últimos dos años ralentizó la instalación de empresas en parques industriales.
El estancamiento es producto de la falta de crédito para la radicación industrial. Las entidades financieras proponen muy pocas posibilidades de financiación y sin tasas subsidiadas para este tipo de acciones, las inversiones se hacen inviables o se postergan.
“La zona del AMBA concentra el 15% del total de parques industriales del paĆs”, comenta Gonzalo Gianola, director de División Corporativa-Industrias.
El 80% de las empresas que ocupan los parques industriales son PequeƱas y Medianas Empresas (Pymes), que en general han decidido dejar zonas urbanas donde la industria encuentra dificultades para ampliar su operativa, segĆŗn el nuevo código urbanĆstico.
“En los parques industriales Pilar y Pilarica existen 196.000 m2 de depósitos de entre 2000 m2 y 5.000 m2 que fueron desarrollados por 11 inversores Pymes. Tienen una superficie vacante del 31% y el precio de alquiler pedido oscila entre 180 y 240 $/m2/mes”, explica Alejandro Ortiz, gerente de División Corporativa-Industrias.