Crecimiento del e-commerce no impacta en la demanda de nuevos espacios
Se espera que este impulso mejore el desempeño futuro de los inmuebles logísticos respecto de otros tipos de propiedades comerciales. Hoy la demanda enfoca su interés sobre los depósitos periféricos a grandes centros de distribución y con cercanía a centros de consumo.
Desde el inicio del confinamiento el sector logístico debió adaptarse velozmente a una nueva realidad que trajo nuevas exigencias en todos los ámbitos y los requerimientos del espacio ocupado no son ajenos a ello.
Bajo un contexto de gran incertidumbre nunca antes registrado, la demanda por nuevos espacios quedó a la espera de mayor certeza sobre el futuro del país, los principales operadores pusieron pausa a nuevos proyectos ralentizando nuevas inversiones.
¿Qué está pasando en el sector?
Sin embargo, las empresas con actividades “esenciales”, las cuales tradicionalmente ocupan grandes espacios logísticos en términos de superficie, han conseguido dinamizar de manera acotada la demanda.
En medio de un contexto de pandemia el crecimiento exponencial del e-commerce muestra que desde el inicio del confinamiento se produjo un cambio de hábito en la manera de comprar que difícilmente vuelva atrás.
Esto anticipó cambios en el sector logístico que podrían replicarse en un aumento de la demand. Se espera que este impulso mejore el desempeño futuro de los inmuebles logísticos respecto de otros tipos de propiedades comerciales (retail, oficinas y hoteles).
El precio de alquiler pedido continúa siendo el indicador más afectado. La depreciación de la moneda local frente al dólar contribuyó a agudizar la caída. Al cierre del primer semestre de 2020 el promedio ponderado se situó en 5,1 u$s/m2/mes, marcando una baja del 14,3% respecto del cierre de 2019.
Cabe destacar que estos valores no están siendo convalidados por el mercado, dado el escaso número de operaciones realizadas.
Por su parte el acceso restringido al mercado cambiario impactó sobre la rentabilidad de inmuebles comerciales. Si bien el valor del alquiler se referencia en dólares Banco Nación (Bna), los alquileres se cobran en moneda local. Los propietarios que quieren hacerse de dólares billete deben acudir al dólar Mep, y la brecha cada vez más amplia entre la cotización del dólar Bna y Mep, termina erosionando la rentabilidad.
En este contexto, el mercado se ha vuelto favorable para los inquilinos, quienes ahora concentran el poder de negociación frente a los propietarios. La escasez de transacciones más la creciente vacancia de largo plazo y la volatibilidad cambiaria, contribuyen a la ampliación del margen de negociación en detrimento del precio de cierre.
“La pandemia vino a impulsar el crecimiento del e-commerce, ahora se espera que el mismo tenga su impacto sobre la demanda de espacios logísticos”, afirma Karina Longo, gerente de Consultoría & Research de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
La vacancia continúa en alza
La tasa de vacancia también muestra el impacto de la compleja coyuntura del país e intensificó su tendencia ascendente. En el primer semestre de 2020 escaló hasta el 17%, 4,4 puntos porcentuales más que al cierre de 2019.
El veloz crecimiento del e-commerce durante el confinamiento, favorecerá la producción de depósitos que puedan dar soporte a grandes centros logísticos. Actualmente la demanda no encuentra una oferta adecuada que satisfaga estos nuevos requerimientos inmobiliarios, por lo que algunos grandes operadores están comenzando a desarrollar este segmento de mercado.
Al cierre del S1 2020 los depósitos independientes muestran un mejor comportamiento en cuanto a precios de alquiler, que los grandes centros Premium, registrando un descenso promedio del 8,5% respecto de 2019.
¿Cómo está el mercado de Parques Industriales?
En lo que respecta al mercado inmobiliario dentro de los parques industriales, el negocio se concentra en la venta de tierra. El desfavorable contexto económico de los últimos dos años ralentizó la instalación de empresas en parques industriales.
El estancamiento es producto de la falta de crédito para la radicación industrial. Las entidades financieras proponen muy pocas posibilidades de financiación y sin tasas subsidiadas para este tipo de acciones, las inversiones se hacen inviables o se postergan.
“La zona del AMBA concentra el 15% del total de parques industriales del país”, comenta Gonzalo Gianola, director de División Corporativa-Industrias.
El 80% de las empresas que ocupan los parques industriales son Pequeñas y Medianas Empresas (Pymes), que en general han decidido dejar zonas urbanas donde la industria encuentra dificultades para ampliar su operativa, según el nuevo código urbanístico.
“En los parques industriales Pilar y Pilarica existen 196.000 m2 de depósitos de entre 2000 m2 y 5.000 m2 que fueron desarrollados por 11 inversores Pymes. Tienen una superficie vacante del 31% y el precio de alquiler pedido oscila entre 180 y 240 $/m2/mes”, explica Alejandro Ortiz, gerente de División Corporativa-Industrias.
