Asociación Profesionales Inmobiliarios y el DNU 767/20, sobre llovido, mojado

Para los representantes del sector las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no pueden ser alteradas por el Poder Público. El Estado debe garantizar la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones. 

Nuevamente, y a los apurones, el Poder Ejecutivo Nacional faltando solo 5 días para su vencimiento, por un nuevo decreto, prorroga el Dnu 320/2020 hasta el 31 de enero de 2021 esto implica:

● Suspensión de desalojos;

● Prórroga y extensión de los contratos vigentes;

● Congelamiento del canon locativo (a valores de marzo de 2020);

● Subsistencia de la fianza;

● El pago de las deudas por diferencia de precio (pactados contractualmente);

● Prórroga del pago de las deudas por falta de pago;

● El pago de las deudas por diferencia de precio (pactados contractualmente) que debían comenzarse a pagar en octubre 2020 (según Dnu 320/2020), pasan para el mes de febrero 2021;

● Mediación obligatoria en los procesos ejecutivos hasta el 30/09/2021.

Nuevamente el Poder Ejecutivo Nacional (Pen) dicta una norma que prorroga un Decreto de Necesidad y Urgencia (Dnu), que a la postre, no resulta ni necesario, ni urgente, auto declarado de orden público (por remisión al Dnu 320/2020), en perjuicio de la libre contratación que pregona el derecho privado, argumentando una emergencia pública y querer beneficiar a inquilinos (en honor a la verdad, flaco favor les hace) al ordenarles incumplir con cláusulas consensuadas sobre precio y con fiadores que pretenden salir de esa figura en el término pactado por ellos, pero extendido por el poder ejecutivo nacional mediante una herramienta de emergencia como lo es un Dnu.

El Congreso Nacional está sesionando, el mismo que hace unos meses (ya en pandemia), y a los apurones, por medio de sesiones virtuales, donde la oposición no participó, sancionó una ley que llamaron de alquileres, cuando en mérito a la verdad es solo una modificación de algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (Cccn).

En dicha ley no hay grandes cambios, salvo el de la extensión de los contratos mínimos a 3 años en un país con una inflación exuberante y que solo permite una actualización anual.

Un principio fundamental del derecho Civil es el Pacta sunt servanda, que significa "los contratos están para cumplirse". En Derecho Civil, este principio viene definido como una regla tradicional, la cual, plantea que los pactos deben ser siempre cumplidos y cumplidos en sus propios términos. 

Este principio puede llegar a ceder ante casos de real emergencia, si bien no se comparte, el Dnu 320/2020 tendría un principio de legalidad, pero su extensión por medio del Dnu 767/2020 extendiendo plazos hasta el 31/01/2021 no tiene justificativo ni siquiera leyendo los considerandos de la norma.

Ya en la calle donde se perciben las manifestaciones de la voluntad de la comunidad, nadie puede aseverar con justicia que se hayan dado manifestaciones de inquilinos pidiendo la extensión de los plazos del Dnu 320/2020, más allá de un personaje mediático que dice representarlos a nivel nacional, que lejos está de reflejar una realidad masiva.

Todo esto no significa una negación total a un problema que se generó con medidas económicas desacertadas que tomaron sucesivos gobiernos impactando en las economías familiares de miles de inquilinos y reforzado por la pandemia, pero la solución de la administración del Estado no puede, ni debe prolongar la agonía, patear para adelante el problema, no es la solución.

El gobierno con quizás las mejores intenciones pretende dar herramientas a algunos inquilinos que no la necesitan, que quieren y pueden pagar y no quieren, ni necesitan endeudarse, pero ante la encrucijada de ser esta una norma de cumplimiento obligatorio por ser de orden público, el ejecutivo les retira toda posibilidad de pagar en tiempo y forma acorde a lo consensuado en los contratos entre privados. 

La obligación de convertir en deudores a los inquilinos que quieren y pueden pagar es cuanto menos estigmatizante para muchos. El Estado debe cooperar en los casos puntuales que necesitan de su ayuda, pero no obligar a todos.

Podemos recordar que el art. 6 de la ley 21.342 vigente desde 1976 (ratificado desde agosto de 2015 por el Cccn Ley 26.994) dejaba claramente establecido que “El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones” … “Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público“…, quizás el legislador de aquella época no quiso dejar dudas en que el Estado no puede usar la sábana corta, como se venía usando con leyes que solo beneficiaban a una de las partes en detrimento de la otra parte en las relaciones locativas.

Vulnerar la norma descripta en el párrafo anterior, nos deja un sabor amargo, vemos como la seguridad jurídica queda a un costado, esperando recuperar algún día su esplendor de otros tiempos.

Entre otros temas quedan para el análisis, la depreciación de los valores de alquileres congelados y los fiadores extendidos en su garantía (cuestiones muy debatibles desde la concepción de la seguridad jurídica).

No tenemos dudas que el Estado debe jugar un rol activo en la reducción de la desigualdad, pero como conclusión podemos decir que: desde el Estado se debe garantizar la Justicia con Equidad.

Por Asociación Profesionales Inmobiliarios (Api).

Comisión Directiva.