Cómo impactará en los precios el nuevo índice para los contratos de alquiler

Los antecedentes históricos de los últimos años indican que a mayor crecimiento de la economía, los salarios le ganan a la inflación. Al contrario, en tiempos de recesión es la inflación la que le gana a los salarios y los alquileres se incrementan más que los ingresos.

El primero de julio entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres (27.551) y entre los cambios que introdujo incorporó que los precios de los alquileres sólo pueden ajustarse anualmente, utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (Ipc) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), que miden el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La primera actualización bajo esta nueva normativa se aplicará recién en julio de 2021 (para los que firmaron sus contratos en julio de este año), debido a que la nueva legislación no puede realizar ajustes con retroactividad.

Los que firmen durante en agosto, pagarán el primer aumento de precios de alquileres en agosto del próximo año. En los contratos anteriores a la vigencia de la nueva ley de alquileres, se pactaban actualizaciones de los valores trimestrales o semestrales, pero sin un índice de actualización.

A través de la comunicación B 12059 el Banco Central de la República Argentina (Bcra) definió  índices y plazos del Índice para Contratos de Locación (Icl), el mismo tendrá carácter diario, estará disponible en la página web de la autoridad monetaria y posibilitará el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato de locación.

Así, a partir del día 17 de cada mes y hasta el 16 del mes siguiente, ambas fechas inclusive, el Icl se actualizará de acuerdo con el factor diario que surge del Ipc nacional, y el valor del Ripte, en ambos casos con dos y tres meses de anterioridad. Asimismo, hay que en tener que el Ipc se informa mensualmente la primera quincena de cada mes, pero el Ripte se divulga cada 45 días, finalizado el período correspondiente.

Cómo impactará en los precios

Según el informe sobre alquileres realizado por la plataforma de propiedades Zonaprop, a dos meses de la vigencia de la nueva ley, los valores pedidos por los propietarios mostraron en julio un incremento mensual de un 7,9% en promedio. Es la mayor suba mensual desde que la empresa comenzó a relevar los valores ofertados en los avisos, en marzo de 2012.

El precio promedio de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se ubicó en julio en $ 24.549 para un departamento medio, de dos ambientes y 50 metros cuadrados. Mientras que un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por unos $ 33.323 por mes.

De acuerdo con el Relevamiento de Expectativas de Mercado (Rem), los economistas consultados por el Banco Central prevén para los próximos doce meses una inflación de 51,9%, porcentaje que habrá que promediar con la evolución de los salarios registrados en el mismo período.

Es decir, si la inflación es del 50%, y la evolución salarial de los trabajadores registrados es del 30%, la actualización de alquileres sería del 40%. De esta forma, un alquiler de $ 25.000 pasará a pagarse $ 35.000 en el segundo año de contrato.

La dificultad para hacer el cálculo se profundiza en el actual contexto en el que, en medio de la pandemia de coronavirus y del aislamiento social, gran parte de las negociaciones paritarias están suspendidas o bien condicionadas.

Los antecedentes de los últimos años indican que a mayor crecimiento de la economía, los salarios le ganan a la inflación y, en consecuencia, el índice que resulta de la combinación de las dos variables será menor al aumento de sueldo y superior al de los precios minoristas. Al contrario, en tiempos de recesión es la inflación la que le gana a los salarios, por lo que en el nuevo índice se reflejará un aumento mayor que el de los sueldos y menor que el de los precios.

Si se toma como referencia la recesión de 2002, con una caída del Producto Bruto Interno (Pbi) de más del 10%, la inflación de ese año fue del 41% y los salarios registrados subieron sólo un 3,47%. De haberse aplicado el índice de alquileres, hubiese sido de 22,23%, más de seis veces el incremento de los sueldos en el período. Al año siguiente, la situación fue la inversa: con una inflación de 3,70% y un Ripte de 11,98%, los alquileres habrían aumentado 7,84%, un 35% menos que los salarios.

Analizando los últimos años, exceptuando el período entre 2007 y 2015 por las denunciadas de manipulación estadística, los datos confirman la experiencia de 2002 y 2003. En aquel momento, si se hubiese aplicado el actual índice, los alquileres hubiesen subido más que los salarios en años de recesión (2016, 2018, 2019 y los últimos 12 meses) y menos en épocas de crecimiento, como en 2015 y 2017.