Qué va a pasar con el mercado inmobiliario cuando se flexibilice la cuarentena

Cuando dejen mostrar los inmuebles, por oferta y demanda van a bajar los precios; el mercado inmobiliario es el 20% del PBI.

“Hace dos años que este mercado está retraído. Hay una gran cantidad de decisiones postergadas”, indicó Diego Cazes, director general de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, en una entrevista con Marcelo Bonelli.

"Es increíble que no nos hayan permitido un poquito más de apertura porque el mercado inmobiliario es prácticamente un 20% del Producto Bruto Interno. No se dan cuenta que somos los generadores del negocio de Real Estate”, reclama el especialista.

Cazes considera que la nueva ley de Alquileres perjudicará tanto al locador como al locatario. También sostiene que “cuando el dólar se mueve fuerte, el mercado inmobiliario se frena”.

-¿Por qué este mercado no se mueve tan rápido?

-No funciona así porque el mercado inmobiliario no fue comprado con crédito. Esa es la gran desventaja y la gran ventaja. Todos somos propietarios de los inmuebles y ese inmueble se pagó en un cien por ciento, en general. El argentino es arraigado al inmueble y dice: “Esto va a bajar cuando yo diga y mientras mis espaldas soporten lo mantendré”.

-¿Cuál es el panorama actual del negocio?

-En este momento estamos totalmente cerrados, con algunas aperturas que nos empiezan a dar algunos indicios de dónde estamos parados. El que te dice que sabe dónde estamos te miente. Porque esto es oferta y demanda.

La realidad es que la oferta y la demanda no han interactuado porque no hemos tenido la oportunidad de salir a ofrecer los inmuebles correctamente porque está la prohibición de mostrarlos en en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

-¿Qué pasa con el mercado de los alquileres?

-Hay una demanda fuerte, pero son muy difíciles de poder mostrarlos. Hemos hecho operaciones con videos. El mercado va a bajar de precio. El dólar subió muy fuerte y por otro lado está también el tema de la pandemia que afecta a toda la economía.

La oferta ha hablado antes que la demanda. Nosotros con un grupo de 70 inmobiliarias hemos mantenido conversaciones con los propietarios y ellos mismo nos han dado autorización para bajar los precios entre un 10 y 12% y en algunos casos hasta un 27%. Tampoco es un índice, pero te dice algo. El dueño del lote está más predispuesto a bajar el precio. Hoy construir cuesta el 40% menos.

, director general de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. El propietario es muy osado al alquilarlo.

-¿Qué impacto va a tener la ley de Alquileres en el mercado? 

-Ya está teniendo un impacto negativo desde el lugar del propietario o locador, pero también del locatario. No se puede creer que un propietario disgustado no afecta al inquilino. Si vos le das reglas claras y le ofrecés una situación de seguridad y abundancia, cada vez van a aparecer más inversores que vuelquen más cantidad de metros y la oferta y la demanda hará que el valor baje.

-¿Qué ve usted hoy con este marco legal?

-Ajustar anualmente no tiene ningún sentido. Ya el semestral estaba molestando al propietario, pero lo había absorbido. La oferta y la demanda marcaban un ajuste menor que el que impuso hoy el Gobierno con su fórmula.

-¿Considera que no es beneficiosa para el inquilino?

-Los propietarios hoy están pensando de qué manera suben el valor de la propiedad y otros propietarios piden retirarla del mercado. Con lo cual esa ley achicó el mercado. Y lo encarecieron. En la Argentina 3 años es una enormidad.

Ningún locatario bueno y que pague se queda menos de 4 años. El propietario se quiere quedar con el inquilino porque no le conviene cambiar, ni perder tiempo pagando expensas, ni honorarios a las inmobiliarias.

El locador está asustado. Con los impuestos, se puede terminar con un 1 por ciento de rentabilidad ¿y el riesgo de todo el desgaste del inmueble? Esta ley está perjudicando al inquilino porque le van a subir los precios y habrá menos oferta. A nosotros ya los inversores nos preguntan qué inversiones de renta tenemos fuera del país.

-¿Qué operaciones se harán cuando se acomode el mercado?

Cuando se acomoden los valores, las primeras operaciones que se van a hacer son las de la gente que tiene los ahorros en la caja de seguridad. No veo otros posibles clientes. Cuando hay una baja de valores ¿todos pierden? Yo te diría que de una cadena de 4 tal vez hay uno solo que pierde. El resto no pierde.

-¿No hay margen para que el mercado deje de hablar y operar en dólares?

-Para que la mentalidad del argentino acepte pesos es casi misión imposible. Salvo las empresas ahogadas. Pero este un mercado que se va a mover. Hace dos años que este mercado está retraído. Hay una gran cantidad de decisiones postergadas.

-¿Cuándo piensa que se va a mover?

-Necesitamos tener un cierre de la negociación de la deuda. Nos tienen que dejar mostrar los inmuebles. Y que la oferta y la demanda empiecen a interactuar y se descubran los valores. Yo creo que ahí va a haber un movimiento muy sano. Hay decisiones postergadas. Veo un cliente más movido por la necesidad que por el deseo.

-¿Cómo ve el mercado inmobiliario de oficinas? 

-Hay una situación muy curiosa. Es como un maremoto. Viene una ola, pasa por encima de la ciudad y hay que ver con qué destrozos nos encontramos. Las empresas que ahora están con home office deberían liberar metros, pero no se sabe. Mientras esto dure, el distanciamiento social se mantendrá y eso pasará también en la oficina.

El locatario por más que quiera sacar personal va a necesitar el espacio. Es un primer tiempo de respiración artificial para el locador. En general los acuerdos sobre los alquileres de oficinas se dieron en buenos términos.

El mercado está lento y difícil. Pero el mercado quedó sano. Los jugadores son muy grandes y piden rentas en dólares. El valor locativo bajó muchísimo para el locador y creo que puede bajar un poquito más.