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El m2 no es un commodity, cómo se construye el valor de un inmueble

No existe una “Bolsa de Chicago” que determina cuál es el valor de un metro cuadrado como sí guía el precio de la soja.  La actual coyuntura...

El m2 no es un commodity, cómo se construye el valor de un inmueble

No existe una “Bolsa de Chicago” que determina cuál es el valor de un metro cuadrado como sí guía el precio de la soja. 

La actual coyuntura económica ha puesto nuevamente en primer plano el debate sobre “el valor del metro cuadrado” y sus oscilaciones. Esta es una situación a la que la realidad argentina nos tiene sumamente acostumbrados y que se hace especialmente patente ante la crisis producto del Covid-19, pero que ya venía incubándose desde, por lo menos, el actual período recesivo que comenzó en abril de 2018.

Es lógico que, en un momento de recesión y de retirada de la demanda, algunas empresas requieran, en función de su solidez financiera, una inyección de liquidez que los lleven a bajar temporalmente los precios de algunas unidades. Se trata de un fenómeno inherente al funcionamiento de cualquier mercado libre, en el cual no existe un precio unívoco para el bien en cuestión.

Sin embargo, es importante destacar que el concepto “metro cuadrado” tal cual se menciona públicamente es una construcción ficticia que, aunque pretende resultar una guía que simplifique el entendimiento del mercado, termina oscureciendo más de lo que aclara.

Solo se puede hablar de un valor unívoco de un producto cuando éste es, valga la redundancia, único. Eso es algo que puede ocurrir en los mercados de commodities cuyos valores, además, se encuentran “institucionalizados”. 

Sin embargo, no existe una “Bolsa de Chicago” que determina cuál es el valor de un metro cuadrado como sí guía el precio de la soja, ni un “Metro Cuadrado Brent”, que marque una referencia para cualquier operación inmobiliaria en cualquier lugar.

No solo ninguna de estas cosas existe sino que es imposible que lo hagan, por la sencilla razón de que lo que nosotros conocemos por “metro cuadrado” es, o debería ser, la ponderación de una infinidad de factores que es imposible subsumir en un valor único en un mercado tan atomizado como lo es el inmobiliario.

En honor a la brevedad, no es posible hacer una mención detallada de cuáles son esos factores a ponderar, pero sí es posible hacer un paneo general que permita clarificar cómo se construye el valor de un inmueble (es decir, de un producto específico).

En primer lugar, tenemos el “mantra” básico del mercado de Real Estate: “Ubicación, ubicación, ubicación”. El concepto de “metro cuadrado” suele se referido a barrios enteros pero, incluso al interior de cada barrio hay calles o manzanas concretas que atraen mayor interés de los usuarios o inversores, y es metodológicamente incorrecto igualar esos “focos” con otras zonas menos atractivas de esos mismos barrios (ni que hablar, de una ciudad entera como Buenos Aires o, incluso, áreas más amplias como “Zona Norte”, por citar un ejemplo).

Por otro lado, tenemos el momento en el cual se encuentra el desarrollo de ese producto que es el inmueble. No es lo mismo hablar de un “metro” terminado, en obra, en excavación o si aún es un proyecto en un papel. Todos son valores diferentes y no hay forma de hacer una abstracción que los tenga en cuenta al mismo tiempo.

En un tercer estadío, tenemos los detalles de cada proyecto en particular. El “Metro Cuadrado”, tal y como se lo entiende, es incapaz de ponderar el porcentaje de metraje que corresponde a amenities ni, mucho menos, los detalles de materiales y terminaciones. 

La calidad de las puertas y ventanas, del sistema de aire acondicionado, de los artefactos de baño, de las carpetas de los dormitorios, de los armarios, de los cerramientos, de los revestimientos, de los ascensores y un larguísimo “etcétera”, son todos detalles que hacen al valor de una unidad, y que de ninguna manera se pueden generalizar.

Por último, pero para nada menos importante, es necesario tener en cuenta que la construcción se maneja con tiempos largos (una obra mediana, por ejemplo, puede demandar hasta tres años). Por tanto, los valores que se pueden manejar hoy, en el medio de una crisis, pueden no guardar relación con el valor real que tenga una construcción terminada. 

Más aún en este contexto en el cual la construcción se encuentra frenada, por lo que resulta imposible valorar de forma realista todos los componentes de la construcción.

En conclusión, hay distintos tipos de departamentos. Desde el punto de vista de su emplazamiento, de su diseño y proyección y de su construcción cada desarrollo y departamento es único y, por tanto, tienen un precio distinto en virtud de esa unicidad.

Es necesario comprender esto si queremos tener una visión acabada del mercado inmobiliario. De otra manera, seguiremos reproduciendo concepciones inexactas sobre la labor de todos los que trabajamos en este sector.

Por Gerardo Azcuy.
Arquitecto y desarrollador.
Socio Fundador y Director General de Azcuy.
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