Colegio de Martilleros analiza los principales puntos de la nueva Ley de Alquileres
Estiman que entraría en vigencia a partir del 30 de septiembre, fecha prevista para la finalización de la vigencia del Decreto 320/20.
Desde el Área Legal del Colegio Profesional de Martilleros Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba (Cpmcp) abordan los principales puntos de la Ley de Alquileres aprobada el jueves 11 de junio por el Senado de la Nación.
Esta ley adquiere relevancia porque introduce modificaciones al Código Civil en materia de Locaciones. Cabe aclarar que, a la fecha de hoy, aún no está cargado en el sitio web del Senado el documento definitivo de la Ley.
Asimismo, aún falta la promulgación de la misma por parte del Poder Ejecutivo y su publicación formal en el Boletín Oficial de la República Argentina.
// Análisis de los principales puntos
/// Domicilio especial
Se puede constituir domicilio electrónico válido para todas las notificaciones y emplazamiento.
/// Depósitos en garantía y pagos anticipados
No pueden ser mayor al primer mes de alquiler y se restituirá el depósito actualizado al vencimiento del contrato debiendo ser equivalente al del último mes de locación. No se permite cobrar valor llave ni hacer suscribir pagarés.
/// Plazo mínimo
Se eleva a 3 años el plazo mínimo de las locaciones comerciales y habitacionales. Una vez en la tenencia del inmueble y estando en vigencia el contrato, puede el locatario renunciar a ese plazo y modificar el contrato por un período menor.
/// Conservación de la cosa
La conservación de la cosa en el uso y goce convenido y las reparaciones debe realizarla el propietario cuando sea en la calidad o defecto, siempre que no sea atribuible al inquilino.
El inquilino en caso de necesitar realizar reparaciones debe notificar fehacientemente al propietario para que realice las reparaciones dentro de los 10 días corridos, salvo que sea urgente lo que debe realizar dentro de las 24 horas de notificado. Si no lo hace, puede realizarla el inquilino y descontarla del monto del alquiler (lo que la ley no dice es que debe ser comprobable tal gasto).
/// Frustración de uso y goce
Si el inquilino no puede usar y gozar del inmueble, o el inmueble no puede servir para lo convenido, el inquilino puede pedir la rescisión del contrato o pedir el cese del pago del alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar del inmueble, lo que no lleva indemnización por parte del inquilino.
/// Cargas y Contribuciones
Los impuestos nacionales, provinciales y municipales que gravan el inmueble son a cargo del propietario, mientras que los servicios son a cargo del inquilino. Las expensas ordinarias son a cargo del inquilino y las extraordinarias a cargo del propietario.
/// Resolución anticipada
Transcurrido 6 meses de locación, el inquilino puede pedir la rescisión con al menos un mes de preaviso y debe abonar una indemnización de un mes y medio del monto de locación antes del año, y de un mes si pasa el período del año.
Pero en todos los casos antes del año o después del mismo, si el inquilino avisa fehacientemente su voluntad de rescindir el contrato con 3 meses de anticipación no lleva indemnización en caso de inmuebles destinados a viviendas únicamente y siempre que hayan transcurrido los primeros 6 meses de locación.
/// Renovación de contrato
Los contratos destinados a vivienda dentro de los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes puede notificar fehacientemente a la otra para negociar la renovación del contrato por un plazo de 15 días. En caso de silencio o negativa del propietario, puede el inquilino rescindir anticipadamente sin derecho a indemnización alguna.
/// Intimación de pago y desalojo
En caso de inmuebles con destino habitacional, debe intimarse al pago de lo adeudado en plazo no inferior a 10 días corridos de la recepción de la intimación para proceder a su desalojo.
/// Recepción de llaves
El propietario no puede negarse a recibir las llaves del inmueble locado, sin perjuicio que queden pendientes obligaciones a cargo del inquilino. Si el propietario se negase a recibir las llaves, el inquilino puede notificarlo fehacientemente para que las recibas y consignarlas judicialmente.
/// Corredores
Todas las partes deben comisión, salvo pacto en contrario. La intermediación la debe hacer un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario.
/// Garantías
Se puede solicitar título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianzas, garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.). La garantía no puede superar 5 veces el valor mensual de la locación, salvo la garantía personal del locatario lo que no puede ser superior a 10 veces.
/// Ajustes
Los inmuebles destinados a viviendas se ajustarán anualmente de acuerdo al índice que publique el Banco Central de la República Argentina (Bcra) y que se conformará por las variaciones del Índice de Precios al Consumidor (Ipc) y a Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores (Ripte).
/// Registro
Los contratos se registrarán en la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip), quien debe reglamentar la forma y plazo para su registración.
/// Alquiler social
En forma programática, es decir que es un deseo legislativo que debe ser reglamentado por otra ley para que cobre vigencia, intenta promover y facilitar el acceso a locaciones habitacionales.
