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Toma de tenencia de inmueble en locaciones anteriores al DNU 320/2020

En el marco de la pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud (Oms) causada por el Covid-19, el Poder Ejecutivo Nacional h...

Toma de tenencia de inmueble en locaciones anteriores al DNU 320/2020

En el marco de la pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud (Oms) causada por el Covid-19, el Poder Ejecutivo Nacional ha dictado el Decreto de Necesidad y Urgencia n°320/2020 (“el DNU 320/2020”) por el cual se abordara un tema especialmente sensible para población como lo es la situación de los contratos de locación cuyo objeto recaigan en:

  1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
  2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
  4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
  7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el
  9. Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).

Dicho Decreto ha tenido como objetivo resguardar la situación de los inquilinos que se encuentren con un contrato vigente, o con vencimiento anterior al 30 de septiembre de 2020, posibilitando su continuación en el tiempo y congelando el canon locativo al mes de marzo de 2020. Más aún, en el caso de los desalojos y ejecuciones de alquileres, no solo contempla la suspensión de aquellos que tuvieran origen luego de la entrada en vigencia del presente Decreto, sino también aquellos que se encuentran en trámite de ejecución y aún no tuvieran sentencia.

De esta manera, la situación deja un interrogante para los casos en los que las partes hubieran celebrado un contrato de locación con fecha anterior al 20 de marzo del corriente año, fecha de entrada en vigencia del aislamiento social obligatorio dispuesto en el DNU 297/2020, y cuyo cumplimiento fuere con fecha posterior. Es claro que la ejecución de estos contratos se encuentra imposibilitada en virtud de dicho aislamiento y prohibición de circular, siendo imposible para el locador entregar el inmueble y para el locatario, recibirlo para comenzar a gozar de la locación.

El art. 955 del CCyC contempla aquellos casos donde el cumplimiento del contrato se torne imposible como consecuencia del acaecimiento de un caso fortuito o fuerza mayor. A continuación, el art. 956 del CCyC se refiere a la imposibilidad temporaria del cumplimiento del contrato. Si bien no menciona específicamente al caso fortuito y la fuerza mayor, una interpretación armónica del Código hace posible englobar a dichos supuestos en el presente artículo.

De esta manera, resulta claro que la situación generada por el DNU 297/2020 cumple los requisitos necesarios para la invocación del instituto de imposibilidad de cumplimiento, por cuanto la imposibilidad es legal, originada por una norma, objetiva, para todo la población, absoluta, no puede ser salvable de otra manera y no imputable al deudor.

Sin embargo, esta imposibilidad resulta ser de carácter temporal, por cuanto una vez permitida la circulación de las personas, y la reanudación de las actividades comerciales, será posible dar cumplimiento con la entrega y recepción del inmueble objeto del contrato.

Siendo que nuestro ordenamiento redunda siempre en la priorización de la vigencia del contrato, y que tanto doctrina como jurisprudencia entienden que la imposibilidad de cumplimiento del contrato no lo extingue, prima facie deberíamos entender que, a pesar de no haber tomado la tenencia del inmueble, el locatario debe el pago del canon al locador del nuevo contrato.

Ello lleva a que en la práctica quien hubiera suscripto un contrato de alquiler de un inmueble enmarcado en lo dispuesto por el DNU 320/2020, se encontrará pagando el alquiler del bien que tiene y no puede desalojar por las restricciones a la circulación, con más el alquiler y los gastos devengados del nuevo contrato cuyo comienzo ha de ocurrir durante el aislamiento social.

Es necesario contemplar que todas las normas relativas a la Emergencia Sanitaria provocada por el COVID-19 han sido dictadas con capacidad para extenderse por el tiempo que el Poder Ejecutivo considere necesario, y atento a la sectorización del grupo de riesgos, puede darse para algunos de ellos, que el aislamiento continúe por un período de tiempo extenso, tornándose aún más onerosa la situación.

De esta manera, estar por la solución de la vigencia del nuevo contrato genera un desproporcionado costo para el inquilino quien puede encontrarse ante la situación de tener que abonar dos alquileres al mismo tiempo. Sin embargo, pretender eximir al deudor del pago del canon por el tiempo que le sea imposible tomar posesión del mismo, también genera una merma para el locador quien no percibe el alquiler y tampoco puede disponer de dicho inmueble.

Atento a la situación absolutamente extraordinaria e inédita en que se encuentra el país, entiendo que, en el caso concreto, por una cuestión de equidad, la imposibilidad del cumplimiento, aun temporal, hace posible estar por la extinción del contrato quedando ambas partes liberadas de las obligaciones asumidas. Esto posibilita que el locador pueda disponer el inmueble sin estar atado a la ejecución de un contrato que no sabe concretamente cuándo será posible, y al locatario de no deber abonar dos alquileres y gastos de expensas al mismo tiempo, pudiendo continuar con el contrato de alquiler existente a marzo de 2020.

Ahora bien, para los casos en donde el caso fortuito no generara al inquilino la imposibilidad absoluta de ejecutar el contrato de locación, más en virtud de circunstancias provocadas por la Emergencia Sanitaria y sus impacto en la micro y macroeconomía del país, tornara excesivamente oneroso el cumplimiento de la obligación, el Código Civil y Comercial ha consagrado en su art. 1091 la teoría de la imprevisión.

El presente instituto es un remedio que muchas veces ya ha sido invocado en distintos momentos de la nuestra historia legal, y que precisamente ha amparado a los sujetos deudores que, por circunstancias ajenas a ellos –hecho del príncipe– se han visto gravemente perjudicados en sus obligaciones contractuales.

La teoría de la imprevisión podrá así dar solución, por equidad, al desequilibrio generado por causas sobrevinientes a la celebración del contrato, imprevisibles, inevitables y ajenas a la voluntad del deudor. Su invocación puede resultar bien en un reajuste de las prestaciones a cargo de las partes o bien de la resolución de la misma.

Entonces resulta que en este tipo de contratos al tornarse la prestación a cargo de una de las partes de cumplimiento imposible o excesivamente onerosa, siendo un hecho sobreviniente y ajeno a la voluntad de las partes, por tratarse de medidas de gobierno que han alterado las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato que no son parte del riesgo asumido contractualmente, la parte afectada habrá de tener tener derecho a invocar imprevisión y plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación.

Finalmente, y en relación a la seña que el inquilino hubiera otorgado, la teoría del consumo jurídico genera que éste quedaría en poder del locador, perdiendo el locatario dicha suma. Sin embargo, y siendo que el contrato no fue ejecutado, y por aplicación del instituto del esfuerzo compartido que debe primar en situaciones como las actuales, y siendo que la imposibilidad del cumplimiento es de fuerza mayor, la misma debería ser devuelta al locatario en un 50%, soportando así ambas partes un porcentaje igual de pérdida y ganancia respectivamente.

De esta manera, ambas partes se encontrarían resguardadas en sus derechos y obligaciones, retrotrayendo de la forma mas equitativa posible el estado de las cosas al momento anterior al dictado del DNU 297/2020.

Por Pablo Pirovano y Martín Bello.
Abogados.
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