Hay mala fe contractual en la "venta de humo"

La Cámara Civil y Comercial de Córdoba consideró que hubo "venta de humo" en un caso en donde la vendedora de un lote lo ofertó asegurando que el predio contaba con cloacas, cuando no existían.

En la causa “Cañas, Alfredo Liber c/ Inmuebles, Mensuras, Parques, Urbanizaciones y Loteos S.A. Y otro – ordinario – cumplimiento/resolución de contrato”, la Cámara Cuarta de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba resolvió hacer lugar a la demanda entablada por el comprador de un lote de terreno en contra de la razón social “Inmuebles, Mensuras, Parques, Urbanizaciones y Loteos Sociedad Anónima” (“IMPUL S.A.”).

Por ello, ratificó la sentencia que condenó a la demanda a que en el plazo de 6 meses cumplimente con todas las obligaciones que sean necesarias para otorgar la escritura traslativa de dominio correspondiente al inmueble adquirido por el actor, como así también para que en igual plazo ejecute íntegramente la obra de cloacas y la construcción de la Casa Club.

“En términos comunes: la instalación cloacal era un elemento más para adornar la oferta y lograr así la concreción de la venta. La buena fe contractual impone buscar una solución que la ponga en acto en el caso concreto, y ella está presente en el ordenamiento sustancial aplicable al caso” sostuvieron.

La recurrente apeló argumentando que no existió mala fe o engaño al momento de contratar sino que por el contrario se le suministró amplia información al adquirente con relación a la inexistencia de aprobación de la urbanización residencial especial y que ello dependía del pronunciamiento expreso de la Municipalidad de Córdoba, Catastro y el Registro de la Propiedad.

Por otra parte, con relación a la obras de cloacas, fundamentó que resulta de imposible cumplimiento, por cuanto dependen de obras públicas, autorizaciones, habilitaciones y tramitaciones de la autoridad pertinente, que exceden absolutamente a su parte. Asimismo, con relación a la construcción del “Club House” igualmente la considera de imposible cumplimiento ya que la obra sólo puede ejecutarse una vez obtenida la aprobación de los trámites administrativos en curso de modo que su habilitación, como lugar de uso común, se encuentra expresamente prohibida por la Ordenanza.

Los jueces que componen el Tribunal votaron de la siguiente manera frente al reclamo impetrado por el accionante: Federico A. Ossola (en disidencia), Raúl E. Fernández y Walter Adrián Simes (mayoría).

Los magistrados Fernández y Simes afirmaron que pese al hecho de que si no existe una red troncal, no es posible hablar de cañería cloacal en un inmueble determinado, pues esta última no tendría donde desagotar, “no puede permitirse la “venta de humo”, tal lo que entiendo aconteció en el caso particular, donde la oferta y posterior asunción de obligaciones por parte de la vendedora, incluía lo atinente a las cloacas”.

“En términos comunes: la instalación cloacal era un elemento más para adornar la oferta y lograr así la concreción de la venta. La buena fe contractual impone buscar una solución que la ponga en acto en el caso concreto, y ella está presente en el ordenamiento sustancial aplicable al caso” sostuvieron.

Para hacer lugar a la demanda del comprador del lote, los jueces consideraron que “los oferentes sabían que no existía posibilidad en ese momento de la instalación cloacal, por no existir red troncal. También que esta última depende de una decisión de un tercero”; pero que sin embargo “no puede predicarse en tal situación la existencia de absoluta imposibilidad de cumplimiento, pues bien podía suceder que, en el transcurso del tiempo de cumplimiento de contrato, se concretara la instalación de la red cloacal, posibilitando –de tal modo- el cumplimiento de la obligación”.



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