Factores que empoderan los bienes raíces

En general, la inversión en inmuebles en Argentina apunta a resguardar el capital. Consideraciones generales para el escenario económico actual.

En toda operación inmobiliaria hay que contemplar un tiempo para investigar a fondo el mercado, buscar a un profesional idóneo que asesore y conocer al comprador.

Si bien es cierto que cualquier inversión implica algún grado de riesgo, de todos modo lo que se busca es disminuirlo. En este sentido, “el principal factor que debe tener en cuenta el inversor que compra un inmueble en construcción es a quién le compra. Esta decisión puede definir el éxito o el fracaso de la inversión”, afirma César Martínez, presidente de Grupo Betania.

A su vez, el vicepresidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI), Alejandro Hadrowa, agrega: “cuando el inversionista no sólo considera los ingresos por alquiler sino que evalúa la expectativa con respecto a la valoración del metro cuadrado, pasa a ser un activo de inversión importante. En este tipo de operación inmobiliaria no se debe tomar como renta fija: se debe invertir en inmuebles pensando en que la capitalización es lo rentable, y de hecho se trata de la opción más segura”.

La ubicación es clave a la hora de elegir un inmueble en el cual invertir; este atributo facilita alquilarlo o venderlo sin inconvenientes.

// Qué producto elegir

Entre los productos inmobiliarios habituales, es decir, que buscan los inversores para resguardar sus activos, los departamentos son unidades muy demandadas; por ende, alquilarlos o revenderlos es tarea fácil.

Los alquileres temporarios ofrecen mayor rentabilidad, pero también más inversión en equipamiento tecnológico, mobiliario, servicios de limpieza, personal, entre otros aspectos.

La demanda de viviendas no es significativa y los locales comerciales, ahora, no son una alternativa, porque la demanda bajó y los precios debieron ajustarse en la misma dirección para que estén ocupados. “Depende directamente de la situación macroeconómica del país: si el local está bien ubicado y con un análisis de mercado por rubro, puede que la rentabilidad crezca, pero en este momento la vacancia es altísima”, advierte la presidenta de CPI, Virginia Manzotti.

En relación a los lotes, “se compran en general para construir su propia vivienda o edificar para alquilar o vender, no para renta directa”, destaca Martínez, de Grupo Betania.

// Hablando de financiación

Desde el colegio profesional consultado, en el escenario actual en la provincia de Córdoba lo recomendable es aprovechar los precios promocionales en preventa, pozo y en cuotas en pesos ajustadas de acuerdo al Índice de la Construcción; además, aconsejan operar con empresas solventes y con experiencia en el mercado. “En relación a los créditos, las altas tasas de los bancos no ayudan a que los ciudadanos piensen en tomarlos; estamos a la espera de las nuevas decisiones con respecto a líneas de crédito a las que se pueda acceder y que se mantengan en el tiempo”, subraya Manzotti, de CPI.

En esta línea, Martínez agrega: “En la actualidad es muy difícil lograr una financiación para un inmueble terminado. La alta inflación existente hace que las tasas de interés sean muy altas y, por lo tanto, la cuota es muy difícil de pagar”.

// Reforzar la rentabilidad

Para garantizar la ocupación de la unidad hay que considerar el mantenimiento permanente, sobre todo en temas como la calefacción, aire acondicionado, y aspectos estéticos como pinturas y terminaciones, entre otros detalles que suman al momento de cerrar una operación.

También hay que considerar la administración del edificio en general y adaptar los servicios de seguridad con las nuevas tecnologías sin que eso recaiga en el valor de las expensas, que incide sustancialmente en los alquileres.

Finalmente, respecto a la financiación, desde Grupo Betania indican que los inmuebles en pozo permiten acceder a una financiación sin costo financiero, es decir, sin tasa de interés; sólo se aplica una actualización. Este mecanismo permite operar en cuotas sin costo financiero.

// El momento

Desde la perspectiva de la desarrollista Grupo Elyon, Martín Teicher, director de la firma, indica que “es un momento extraordinario para invertir en inmuebles en dólares”.

Esta evaluación es el corolario de analizar el contexto actual en comparación al año pasado.

Hace un año atrás, un departamento de un edificio que todavía estaba en pozo, ubicado frente a la plaza de Alta Córdoba, costaba 3.100.000 de pesos (78 mil dólares). En ese momento se necesitaban 106 sueldos para adquirirlo, considerando un ingreso promedio de 29 mil pesos.

Hoy, el mismo departamento cuesta $ 4.900.000 (aumentó un 56 por ciento); con dólar blue cuesta 65 mil dólares y, en términos de cantidad de sueldos se necesitan 125, considerando que el ingreso mensual sea de 39 mil pesos.

En otras palabras, la unidad en cuestión en el término de un año bajó 20 por ciento en dólares y aumentó 56 por ciento en pesos.

Si el propietario (que compró a 3.100 millones de pesos) decide venderlo lo puede ofertar por 5.850 millones de pesos (equivalente a 150 sueldos de 39 mil pesos promedio).

“El negocio hoy es comprar unidades nuevas, porque son más económicas que las usadas”, finaliza Teicher, comparando con años anteriores en los cuales los departamentos usados eran más económicos.

// Renta aproximada por producto

· Departamentos bien ubicados, alquileres anuales: 2,5 por ciento
· Departamentos temporarios con mayor demanda en inversión para su funcionamiento: 4 por ciento
· Locales comerciales: 4 por ciento anual.

Datos estimativos Alejandro Hadrowa (CPI).