Registro de los contratos de alquiler y los efectos impositivos para las partes
La locación de vivienda se encuentra exenta en el Iva, pero los propietarios deben estar inscriptos en el Régimen Simplificado. El inquilino puede deducir hasta el 40% de los importes abonados por el alquiler de un inmueble destinado a casa habitación.
Las consecuencias tributarias no se modificaron, tanto para el locador como para el locatario, luego de la sanción de la Ley 27.551, ni de la Resolución General 4933 de la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip), salvo con lo que tiene que ver con el registro del contrato que debe presentarse ante el organismo fiscal.
La locación de vivienda se encuentra exenta en el Impuesto al Valor Agregado (Iva), pero los propietarios deben estar inscriptos en el Régimen Simplificado abonando sólo el componente impositivo (sin pagar la parte previsional ni la obra social). Otra opción es inscribirse en el Régimen General de liquidación de impuestos, registrándose en Ganancias y en el Iva, quedando exceptuados de tener que pagar autónomos.
El Monotributo permite que los locadores puedan inscribirse como condominios. A pesar de que los condominios no puedan adherirse al Monotributo desde junio de 2018, cada condómino podrá adherir en forma individual siempre que cumpla con las condiciones previstas para la adhesión, categorización y permanencia en el mismo, considerando la parte que le corresponda sobre los parámetros que resulten aplicables.
Es requisito, que todos los condóminos a los que resulten atribuibles los ingresos provenientes de la actividad de locación de inmuebles en condominio, adhieran en forma individual al Régimen por todas las locaciones del mismo condominio.
Ningún condominio puede estar inscripto en el Iva por otra actividad y la facturación la podrá efectuar uno de ellos dejando constancia de los datos de los demás integrantes del condominio.
Sintetizando, el propietario de un inmueble que se encuentra alquilado, tiene que inscribirte en Afip y cumplir con las obligaciones que te corresponden como locador.
1) La inscripción puede realizarse en el Régimen Simplificado (Monotributo):
Para eso, la totalidad de la facturación anual no debe superar $ 1.739.493,79 (valor que se incrementaría cuando salga la ley un 35,3%. No se pueden tener más de tres unidades de explotación. Hay que formalizar un contrato de alquiler y emitir comprobantes tipo "C". Tener declarado el inmueble en la presentación de Bienes Personales, en el caso de que corresponda cumplir con este impuesto.
2) Régimen General (Iva y Ganancias):
La totalidad de tu facturación anual supera $ 1.739.493,79. Si se poseen más de tres unidades de explotación. Debe formalizarse un contrato de alquiler y emitir comprobantes tipo "B". Declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales. Si el alquiler se realiza a un contribuyente inscripto en el Iva debe confeccionarse una factura "A".
La inmobiliaria podrá emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediaria de la operación. En dichos comprobantes deberá indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los propietarios y su Clave Única de Identificación Tributaria (Cuit).
Los alquileres comerciales deben pagar Iva, siempre que el locador figure inscripto en el impuesto, sólo si el importe mensual de la locación es superior a $ 1.500, valor irrisorio que no se actualiza desde hace más de dos décadas.
Si el inmueble está ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba), el propietario tiene que pagar el 3% de Ingresos Brutos, condicionado a que posea más de dos unidades puestas en alquiler y siempre que el valor anual supere la suma de $ 30.000 por cada inmueble.
En la Provincia de Buenos Aires, basta con que el propietario posea un único inmueble en alquiler y el valor de la locación mensual y anual supere $ 32.604 y $ 391.248, respectivamente. En ese caso deberá abonarse la tasa del 3,5% calculado sobre el valor del alquiler.
Por último, el valor del alquiler que abona un monotributista es un parámetro anual que se considera para estar adherido en el régimen o para definir la categoría de encuadre.
Deducción del alquiler de Ganancias
La resolución de la Afip 4003, prevé la deducción en el régimen de retención de la cuarta categoría por parte del locatario de lo abonado en concepto de alquiler, con los siguientes requisitos:
Se puede deducir hasta el 40% de los importes abonados de alquiler de inmuebles destinados a casa habitación del trabajador, con el tope máximo anual equivalente al mínimo no imponible que rige para el año. Para este año rige el tope de deducción de $ 67.071,36. Este monto se actualiza todos los años en función de la variación, de octubre a octubre del año siguiente, de índice salarial denominado Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).
Los alquileres comerciales deben pagar Iva, siempre que el locador figure inscripto en el impuesto, sólo si el importe mensual de la locación es superior a $ 1.500, valor irrisorio que no se actualiza desde hace más de dos décadas.
La condición que se pone es que el locatario no sea titular de otro inmueble, independientemente de la proporción que sea. Otros requisitos son que el locador emita la factura por el alquiler cobrado y que en el primer año en el que se informe la deducción, a través del sistema Siradig - Trabajador, que funciona en la página web de la Afip, se adjunte en formato "pdf" una copia del contrato de alquiler.
