Siempre el valor de un inmueble usado estĆ” en referencia al valor del terreno mĆ”s el precio de la construcción al dĆa de la tasación. El ar...
Siempre el valor de un inmueble usado estĆ” en referencia al valor del terreno mĆ”s el precio de la construcción al dĆa de la tasación.
El arquitecto y corredor inmobiliario Oscar Puebla se replanteó algunas incoherencias del mercado inmobiliario en tiempos de pandemia, vaticinó cómo quedarÔ parado el sector post covid19 y recomendó apostar al ladrillo.
Para comenzar advirtió que el primer absurdo que observa es que el mercado inmobiliario argentino se maneja en dólares y hoy en el paĆs coexisten distintos tipos de cambio. "La gran devaluación de nuestro peso distorsiona todo lógica de mercado”, indicó.
A manera de ejemplo seƱaló: “Un departamento que costaba u$s 78.000 en mayo de 2019, hoy cuesta unos u$s 44.000 en mano, un valor de oportunidad para el que tiene el billete pero que, sin embargo, todavĆa cuesta creer que los inmuebles usados bajen tanto”.
“De todas formas, asumo que en poco tiempo el mercado inmobiliario va a convalidar estos precios debido al costo real de los departamentos a estrenar, ya que todos los costos de la construcción estĆ”n en pesos y pocos insumos tienen el componente dólar”, agregó.
Puebla destacó que segĆŗn los actuales indicadores, la mejor opción es "apostar al dólar ladrillo”. “Hoy hay muchos edificios y muy poca venta, por lo tanto la oferta es grande y la necesidad de pesos para continuar las obras va a ser una caracterĆstica del mercado post Covid. Por lo tanto, lo recomendable para quien tenga sobrante de pesos o tenga dólares atesorados, es construir a precios de hace 20 aƱos”, concluyó.
// La tasación actual
SegĆŗn el especialista, para tasar un inmueble, se pueden utilizar diferentes mĆ©todos. "Podemos aplicar distintas fórmulas, pero siempre el valor de un inmueble usado estĆ” en referencia al valor del terreno mĆ”s el precio de la construcción al dĆa de la tasación". SegĆŗn Puebla, a ese valor se le aplican distintas apreciaciones o depreciaciones segĆŗn la calidad constructiva, estado del mismo, orientación, zona, etc.
"Si tomamos en cuenta los costos de la construcción por metro cuadrado (tomando como referencia el informe de Reporte Inmobiliario para su Ćndice de Costo de Obra) en mayo del 2019 era de $ 26.512 y un aƱo despuĆ©s de $ 41.738. Esto da en 12 meses un incremento del 57% que es muy similar al Ćndice generado por la CĆ”mara Argentina de Construcción (Cac)", explicó.
Analizó que estos Ćndices de referencia son utilizados por algunas constructoras para cobrar actualizadas las cuotas de un emprendimiento en pozo. "Con estos valores mĆ”s la incidencia por metro del lote y la ganancia estimada podemos determinar el valor de un inmueble a estrenar" pero como el mercado inmobiliario se maneja en dólares, "el problema hoy es que no sabemos quĆ© dólar tomar", analizó el inmobiliario.
Y como ejemplo tomó un departamento usado en Caballito: "El promedio por m2 en mayo 2019 era de u$s 2.600, o sea un departamento de 30 m2 costaba u$s 8.000. Con una paridad peso dólar oficial a $ 45, su valor era de $ 3.510.000".
"Un aƱo despuĆ©s, en mayo 2020 el m2 estĆ” u$s 2.295, o sea que ese mismo departamento cuesta aproximadamente u$s 68.850. Con paridad peso dólar oficial $ 65 = $ 4.475.250 un incremento del 27% anual que en dólar billete darĆa u$s 35.800", detalló.
“Claramente, no es un valor de venta en Caballito. Vamos por un camino equivocado. Si tomamos el mismo departamento y queremos dólar billete tenemos que comprar esa moneda vĆa Mercado Electrónico de Pago (Mep) o Contado con Liqui, el valor de paridad peso dólar seria de $ 125 x u$s 2.295 entonces da un valor de $ 8.606.250, un 145% mĆ”s, que tampoco es nĆŗmero real”, seƱaló.
Por eso concluye que: "El Ćŗnico nĆŗmero posible, sin tomar en cuenta la demanda del mercado (lo que el mercado estĆ” dispuesto a pagar) es tomar el valor en pesos de hace un aƱo y utilizar el Ćndice de Reporte Inmobiliario o de la CĆ”mara Argentina de la Construcción que ronda en 57%. Por lo tanto el departamento $ 3.510.000 con un incremento de un 57% quedarĆa en $ 5.510.700".
"Por supuesto, si queremos recibir dólares en la mano, el precio serĆa u$s 44.000 con un valor de metro cuadrado aproximado de u$s 1.500 (un nĆŗmero que hoy se escucha en departamentos a estrenar en pozo)", explicó Puebla.