Mercado inmobiliario dolarizado, entre absurdos e incoherencias en tiempos de pandemia

Siempre el valor de un inmueble usado está en referencia al valor del terreno más el precio de la construcción al día de la tasación. 

El arquitecto y corredor inmobiliario Oscar Puebla se replanteó algunas incoherencias del mercado inmobiliario en tiempos de pandemia, vaticinó cómo quedará parado el sector post covid19 y recomendó apostar al ladrillo.

Para comenzar advirtió que el primer absurdo que observa es que el mercado inmobiliario argentino se maneja en dólares y hoy en el país coexisten distintos tipos de cambio. "La gran devaluación de nuestro peso distorsiona todo lógica de mercado”, indicó.

A manera de ejemplo señaló: “Un departamento que costaba u$s 78.000 en mayo de 2019, hoy cuesta unos u$s 44.000 en mano, un valor de oportunidad para el que tiene el billete pero que, sin embargo, todavía cuesta creer que los inmuebles usados bajen tanto”.

“De  todas formas, asumo que en poco tiempo el mercado inmobiliario va a convalidar estos precios debido al costo real de los departamentos a estrenar, ya que todos los costos de  la construcción están en pesos y pocos insumos tienen el componente dólar”, agregó.

Puebla destacó que según los actuales indicadores, la mejor opción es "apostar al dólar ladrillo”. “Hoy hay muchos edificios y muy poca venta, por lo tanto la oferta es grande y la necesidad de pesos para continuar las obras va a ser una característica del mercado post Covid. Por lo tanto, lo recomendable para quien tenga sobrante de pesos o tenga dólares atesorados, es construir a precios de hace 20 años”, concluyó.

// La tasación actual

Según el especialista, para tasar un inmueble, se pueden utilizar diferentes métodos. "Podemos aplicar  distintas  fórmulas, pero siempre el valor de un inmueble usado está en referencia al valor del terreno más el precio de la construcción al día de la tasación". Según Puebla, a ese valor se le aplican distintas apreciaciones o depreciaciones según la calidad constructiva, estado del mismo, orientación, zona, etc.

"Si tomamos en cuenta los costos de la construcción por metro cuadrado (tomando como referencia el informe de Reporte Inmobiliario para su Índice de Costo de Obra) en mayo del 2019 era de $ 26.512  y un año después de $ 41.738. Esto da en 12 meses  un incremento  del 57% que es muy similar al índice generado por la Cámara Argentina de Construcción (Cac)", explicó.

Analizó que estos índices de referencia son utilizados por algunas constructoras para cobrar actualizadas las cuotas de un emprendimiento en pozo. "Con estos valores más la incidencia por metro del lote y la ganancia estimada podemos determinar el valor de un inmueble a estrenar" pero como el mercado inmobiliario se maneja en dólares, "el problema hoy es que no sabemos qué dólar tomar", analizó el inmobiliario.

Y como ejemplo tomó un departamento usado en Caballito: "El promedio por m2 en mayo 2019 era de u$s 2.600, o sea  un departamento de 30 m2 costaba u$s 8.000. Con una  paridad peso dólar oficial a $ 45, su valor era de $ 3.510.000". 

"Un año después, en mayo 2020 el m2 está u$s 2.295, o sea que ese mismo departamento cuesta aproximadamente u$s 68.850. Con paridad peso dólar oficial $ 65 =  $ 4.475.250 un incremento del 27% anual que en dólar billete daría u$s 35.800", detalló.

“Claramente, no es un valor de venta en Caballito. Vamos por un camino equivocado. Si tomamos el mismo departamento y queremos dólar billete tenemos que comprar esa moneda vía Mercado Electrónico de Pago (Mep) o Contado con Liqui, el valor de paridad peso dólar seria de $ 125 x u$s 2.295 entonces da un valor de $ 8.606.250, un 145% más, que tampoco es número real”, señaló.

Por eso concluye que: "El único número posible, sin tomar en cuenta la demanda del mercado (lo que el mercado está dispuesto a pagar) es tomar el valor en pesos de hace un año y utilizar el índice de Reporte Inmobiliario o de la Cámara Argentina de la Construcción que ronda en 57%. Por lo tanto el departamento $ 3.510.000 con un incremento de un 57% quedaría en $ 5.510.700".

"Por supuesto, si queremos recibir dólares en la mano, el precio sería u$s 44.000 con un valor de metro cuadrado aproximado de u$s 1.500 (un número que hoy se escucha en departamentos a estrenar en pozo)", explicó Puebla.