La capacidad de resiliencia del sector inmobiliario ante la crisis

La recuperación del mercado inmobiliario será lenta, según los referentes en el tema. La expectativa es que las operaciones se concreten a buenos precios.

En el ámbito de los bienes raíces hay dos factores que son incuestionables: la garantía de proteger los activos y la capacidad de resiliencia del sector.

La fuerza natural que tienen los inmuebles en el momento de competir con otros productos de inversión es quizás la principal herramienta que la industria de la construcción y, en consecuencia, el sector inmobiliario tienen para afrontar y reprimir las consecuencias de las tormentas financieras.

A la ciclotimia del dólar, el cepo y la falta de créditos, este año se suma un nuevo reto, los “impuestazos”. Aún en ese escenario, en el sector cierran operaciones y advierten una recuperación lenta a partir de mayo porque, para no perder la costumbre de esperar, los inversores aguardan el desenlace de las negociaciones con el Fondo Monetario Internacional.

// La foto actual

Entre las instituciones afines al mercado inmobiliario la imagen actual tiene pocos colores. La falta de crédito y la mirada puesta en el desenlace de la deuda externa dejan al sector en una inercia al menos incómoda.

“En materia de compra y venta de inmuebles existe una retracción del mercado, principalmente a causa de la carencia de créditos hipotecarios. Si bien subsisten las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), la gente no las ve como posibilidad, por el impacto que genera la inflación en las cuotas, al margen que es una oportunidad para incrementar a largo plazo los valores de la inversión en tanto y en cuanto mejore la macroeconomía”, destaca el presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), Agustín Tea Funes.

Respecto a obras, el presidente de la delegación de Córdoba de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), Luis Lumello, explica: “la obra pública está ralentizada, porque depende en gran medida de los reintegros de la Nación comprometidos en su momento y la obtención de créditos externos. En cuanto a la obra privada, la caída interanual de las ventas ronda el 24 por ciento”. Lumello agrega que el aumento fiscal no contribuye a una recuperación de la actividad del sector, en relación a las nuevas alícuotas de Ingresos Brutos en el rubro de la construcción, el impuesto de sello, los incrementos de la Municipalidad y las nuevas tasas establecidas (como la del cambio de titularidad).

En estas condiciones, lo que comenzó a resurgir son las operaciones en pozo, con precios diferenciales que permiten generar buenos negocios para las partes y, en consecuencia, saludables para la reactivación del sector. Hoy, la apuesta sería invertir en inmuebles pagando en pesos, para dolarizar los ahorros. Por su parte, las desarrollistas lo vuelcan en materiales.

// Los alquileres

En el rubro renta, la cuestión es que no hay stock, porque muchos propietarios están a la espera de nuevos horizontes. Entonces, los precios suben ante la demanda creciente. No obstante, en los últimos tiempos las tasaciones cobraron protagonismo, para definir costos que sean más acordes a la realidad del mercado; en consecuencia, se ajustan todas las variables posibles, para dar con un precio que sea propicio para la oferta y que pueda pagar la demanda.

Pese a todo, los barrios más demandados en la ciudad de Córdoba siguen siendo los tradicionales (y más onerosos): Nueva Córdoba, el centro, General Paz y Alberdi.

// Tarea de artesanos

Aún en los escenarios menos propicios, la industria de la construcción (y, en consecuencia, el mercado inmobiliario) trabajan puntillosamente para seguir en movimiento.

En este sentido, Tea Funes apunta: “al estar dolarizado el mercado inmobiliario, se genera un desencuentro entre el oferente y demandante en relación al valor del inmueble. Las operaciones que hoy se hacen son puntuales; en general, inmuebles usados ante los nuevos y terminados. Hoy, nos encontramos con inmuebles nuevos que se comercializan con una especie de financiación contra entrega de un inmueble usado como parte de pago, o un auto. Hoy el tenedor de dólares que realmente conoce el mercado es el que está haciendo buenos negocios, ya que sabe que, a la vuelta de la esquina, el inmueble recupera su valor”.

Mientras tanto, en el interior de las inmobiliarias el foco está puesto en las necesidades de la oferta y la demanda. En este sentido, el especialista inmobiliario Pablo Didier afirma: “el cliente cada vez está más preparado, educado, con un profundo conocimiento del mercado, y claramente sabe lo que quiere. Cada uno (oferente y demandante) tiene sus intereses y expectativas, y para ambos tenemos una respuesta desde el punto de vista técnico y del conocimiento acabado del mercado a través del estudio minucioso de todas las variables que intervienen en el de Real Estate”.

// Acciones regenerativas

Un paso importante que destacan los consultados es que desde el sector público se incentiven nuevas obras a través de exenciones fiscales, por ejemplo.

Desde Cacic trabajan denodadamente con los bancos para reutilizar los créditos hipotecarios, sobre todo los destinados a la clase media (la más afectada por las medidas económicas). Esto, sumado a la reactivación del programa para construir 25 mil viviendas sociales anunciado por el gobierno provincial, sería una tracción importante para el sector en general.

A su vez, para paliar la situación de los alquileres Cacic trabaja a efectos de que los propietarios introduzcan sus inmuebles, porque tenerlos a la espera sólo les acarrea gastos innecesarios.

Por su parte, a nivel nacional y provincial Camarco genera y pone a disposición de las autoridades proyectos y propone mesas de trabajo conjuntas en busca de  alternativas y soluciones ante la coyuntura . Aunque las obras nuevas tardarán en aparecer, la llegada eventual del crédito externo y el stock de proyectos públicos en ejecución también reactivarían a la industria.

Por María Allisiardi.