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Parlamento catalán aprueba polémica ley de vivienda

El pleno del Parlamento de Cataluña ha convalidado el Decreto Ley de vivienda que, entre otras cosas, obliga a los inversores a ofrecer ...

Parlamento catalán aprueba polémica ley de vivienda

El pleno del Parlamento de Cataluña ha convalidado el Decreto Ley de vivienda que, entre otras cosas, obliga a los inversores a ofrecer un alquiler social a los okupas que lleven en la casa seis meses y eleva al 40% el porcentaje de suelo destinado a VPO en las nuevas promociones del Área Metropolitana de Barcelona. Se trata de medidas que el sector privado ha tildado de "drama" y "desprotección" para los actores del negocio inmobiliario en toda la comunidad autónoma.

Este decreto ley (el Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda) ha sido aprobado con los votos a favor de JXCat, ERC, Comuns y la CUP, mientras que el PSC se ha abstenido y Ciudadanos y el PP han votado en contra.

El despacho de abogados Ashurst recuerda que queda aún pendiente de convalidación el Decreto Ley 1/2020 que se aprobó el pasado 21 de enero y que modifica la definición de vivienda vacía para dejar claro que la ocupación sin título legítimo no impide que una vivienda se considere vacía, aunque el propietario haya iniciado acciones judiciales. Esta nueva definición es ya objeto de aplicación provisional y se espera su convalidación en las próximas semanas.

La normativa ya convalidada en el Parlamento (Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre) establece una medida que traerá mucha polémica: obligar a los inversores a ofrecer alquileres sociales a okupas que hayan ocupado una vivienda vacía (adquirida tras una ejecución hipotecaria, en dación en pago o desahucio) si los mismos demuestran que estaban ocupando la vivienda desde antes del 30 de junio de 2019 (6 meses). Y los grandes arrendadores (bancos o fondos) no se salvarán aunque hayan interpuesto la correspondiente denuncia por okupación ilegal en el juzgado.

Ashurst asegura que este alquiler social podrá variar en un rango desde el 10% al 18% sobre los ingresos de la unidad familiar ponderados (esta ponderación se realiza a través de un coeficiente que establece la administración según zona y composición de la familia). Este porcentaje (del 10%, 12% o 18%) dependerá esencialmente del indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC).

En el caso de viviendas adjudicadas tras un procedimiento de ejecución hipotecaria, los inversores deberán ofrecer al ejecutado (en caso de estar en situación de exclusión residencial) un alquiler social durante cinco años (si el arrendador es persona física) o de siete años (si es una empresa). También estarán obligados a renovar el contrato de alquiler social si los ocupantes siguen en una situación vulnerable. Esta medida le parece a la Asociación de Promotores de Cataluña muy grave porque "va más allá del texto de la Iniciativa Legislativa Popular de Emergencia Habitacional, aprobada por el Parlament de Cataluña, y representa un claro exceso legislativo que vulnera la seguridad jurídica y compromete la viabilidad de las empresas y de sus trabajadores".


Expropiación de la propiedad

Hasta ahora, la expropiación forzosa temporal de una vivienda vacía podía ser frenada en el caso de que los inversores hubieran denunciado ante un juez la okupación de sus inmuebles, ahora los tribunales no servirán para evitar esa cesión a la Generalitat de las viviendas para que vivan los okupas. La nueva normativa afectará a bancos y fondos de inversión con decenas de viviendas a ceder sus propiedades para los okupas cuando estén vacías sin causa justificada.

Además, esta regulación trata fundamentalmente de incrementar el parque de vivienda protegida y la oferta de viviendas en régimen de alquiler. En concreto se refuerzan las herramientas para sacar al mercado las viviendas vacías (que serán aquellas que permanezcan desocupadas de forma permanente y sin causa justificada por un periodo de más de dos años), a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.

Por ejemplo, a partir de ahora cuando un terreno cambie de uso para poder desarrollar viviendas sobre él (pasando de terciario a residencial, por ejemplo), se deberá reservar como mínimo un 40% para vivienda asequible (antes era el 30%). Este cambio también impactará en solares no urbanizables que quieran pasar a urbanizables, debiendo incorporar también un 40% de reserva para VPO.

Tanteo y retracto para ayuntamientos, entidades sociales y Generalitat en viviendas adjudicadas tras una ejecución hipotecaria. Las administraciones y entidades sociales tendrán más oportunidades para adquirir viviendas vía tanteo y retracto para destinarlos a alquiler asequible, a través de la ampliación hasta en 2027 del plazo para ejercer estos derechos. También permite a la Generalitat aplicarlo en segundas y terceras transmisiones de viviendas anteriormente adquiridos por grandes tenedores. De esta manera, se refuerzan los mecanismos de la administración para hacer efectivo el retorno social del rescate bancario.


Más oferta de alquiler y control de la renta

El decreto ley contempla un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y obliga al arrendador a comunicarlo al inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento y que conste en dicho contrato. En caso de incumplimiento el propietario puede acarrear multas de hasta 9.000 euros.

El decreto ley contempla medidas para activar y generar más suelo destinado a vivienda de protección oficial:

Los solares vacíos de titularidad municipal destinados a construir viviendas de protección oficial se podrán movilizar gradualmente: Se incorporan mecanismos que implican, de inicio, elaborar un inventario (en un plazo de un año) del patrimonio público de suelo y vivienda y también elaborar, en el plazo de 2 años, un programa de actuación concertada para poner a disposición de la ciudadanía viviendas de protección oficial en régimen de alquiler.

Destino de los suelos que reciben los ayuntamientos en concepto de cesiones de aprovechamiento urbanístico a vivienda protegida de alquiler.

El Plan Territorial Sectorial de Vivienda (PTSH), que se aprobará antes de un año, permitirá reservar para vivienda protegida un mínimo del 50% del techo en suelo urbanizable y un 40% en suelo urbano no consolidado, en los municipios con demanda residencial fuerte y acreditada. En el Área Metropolitana de Barcelona, ​​la reserva mínima será del 40% del techo en suelo urbanizable delimitado y del 40% en suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación global de los usos principales a uso residencial.


Nuevo modelo de vivienda protegida


Calificación de las viviendas con protección oficial permanente. Si la VPO está construida sobre suelos públicos, la duración de la calificación pasa a ser permanente. También en suelos reserva HPO, sean suelos públicos o privados.

Se determinará un precio de venta base de las viviendas con protección oficial único para todo el territorio, que podrá tener variaciones, como la localización o características de la casa.


El sector inmobiliario, en contra

La Asociación de Promotores de Cataluña valora negativamente este Decreto Ley, ya que considera que tendrá efectos totalmente contrarios a los pretendidos, reduciendo el parque actual en alquiler, e impidiendo que se construya uno nuevo, al mismo tiempo que endurecerá la selección y valoración de los posibles arrendatarios”.

“Veo complicado que se vayan a desarrollar en Barcelona promociones de vivienda para el alquiler, dado que tienes el doble efecto del 40 % de vivienda protegida, y una legislación ‘podemita’ que protege solo a los usuarios”, dice Mikel Echevarren, consejero delegado de Colliers.

Neinor Homes, una de las principales promotoras en España, cree que “en líneas generales puede ser una medida que desincentive la inversión en residencial en la ciudad y pueda provocar que los promotores con suelo en propiedad tengan que trasladar la minusvalía de precio de venta sobre las unidades de vivienda libre, incrementando más el precio de la vivienda no protegida. Si bien creemos que la intención es positiva para dar solución al problema de acceso a la vivienda que hay que solventar, no creemos que esta sea la línea a seguir".

Según explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, "no es buena la solución de controlar el mercado porque puede producir el efecto contrario. La seguridad jurídica y económica es fundamental para ambas partes. Si se genera desequilibrio en una de ellas, en este caso el arrendador, éstos para mantener su estructura empresarial y hacer frente a los costes que le puede generar, lo trasladarán al precio o reducirán su oferta en el mercado. Ante lo cual, el efecto será contrario al deseado. Son las Administraciones las que deben propiciar el aumento de vivienda en alquiler a precios competitivos. Reservar y dar salida al suelo municipal para vivienda social".

En definitiva, sostiene Smerdou, "la solución pasa por un parque de alquiler a precios bajos y en esto las administraciones tienen mucho que decir, facilitando suelo porque hay capital para financiar. Se está demostrando que el control de las Administraciones está disminuyendo la oferta. Y el desequilibrio entre oferta y demanda siempre produce aumento de precios, lo que perjudica a los más débiles".

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, asegura que “el decreto de la Generalitat validado por el Parlament da cobertura y protección a la okupación: una persona que haya “okupado” una vivienda afectada por el decreto (que pertenezca a una sociedad o un banco y estuviera okupada en junio del año pasado) tendrá, al cabo de 6 meses, acceso a un contrato que será obligatorio para el propietario; si 'okupa' una vivienda vacía, el inmueble no perderá la naturaleza de vacía y podría ser expropiada".

"Consideramos muy grave y peligroso el decreto validado y puede tener un efecto llamada para las personas: en Cataluña 'okupar' una vivienda no solo sale gratis, sino que está protegido desde ahora por las autoridades".

Además Encinar considera que “con este decreto, se intenta por parte del gobierno catalán -supongo que muy influenciado por el ayuntamiento de Barcelona y sus lobbys políticos-, dar soluciones al mercado inmobiliario. No obstante, somos muchos los que consideramos que estas medidas no serán parte de la solución, sino que aumentarán el problema. Al final, los más perjudicados serán los ciudadanos. Probablemente si se presenta un recurso al Tribunal Constitucional, este decreto tiene muchas opciones de ser tumbado. Pero el impacto a la credibilidad de Cataluña en la comunidad internacional como destino de inversión quedará gravemente tocada. No sería raro ver, en los próximos meses, como se inician menos promociones, hay menos inversión en residencial y a medio y largo plazo el precio del alquiler sube y surge un mercado negro relevante”.

Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y la asociación madrileña (Asprima), “lamentablemente la Generalitat aprobó un decreto absolutamente pernicioso, y creo que anticonstitucional, y desde la asociación maniobraremos para defender la no legalidad de este decreto ley".

Gómez-Pintado subrayó que la actividad promotora ha caído un 55% en Barcelona en inicio de obra nueva y ha abogado por copiar las medidas de otros países que funcionan, "y las que no funcionan pasar de ellas, no solo porque se envía un mensaje cortoplacista y populista, sino porque en el medio plazo son muy perjudiciales para la sociedad".

La otra cara de la moneda es Lucía Martín, concejala de vivienda de Barcelona, que celebra el decreto, asegurando que “la Generalitat ha entendido que no se puede legislar en materia de vivienda sin contar con el Ayuntamiento de Barcelona, ya que conocemos el problema de primera mano, y tampoco sin tener en cuenta a las entidades sociales que hacen tiempo están luchando por esto y lideran la lucha”.

“Necesitamos medidas que aborden el problema a medio y largo plazo y medidas diversas. Y este decreto lo hace. No obstante, necesitamos aun regular precios, mejores presupuestos en materia de vivienda, cambiar la normativa fiscal… el cambio del decreto respecto al anterior es de 180 grados, pero nuestro trabajo no acaba aquí y debemos seguir cambiando las políticas de vivienda en Barcelona”, concluye.



Source Link. Por Paloma Martínez-Almeida. Esperamos tu comentario.
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