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Las categorías que ayudan a tasar una oficina

Green, Resiliente y Boutique son algunas de las maneras de definir a un espacio de trabajo. Cómo contribuyen estos rasgos en la formación...

Las categorías que ayudan a tasar una oficina

Green, Resiliente y Boutique son algunas de las maneras de definir a un espacio de trabajo. Cómo contribuyen estos rasgos en la formación de precios.

Con la idea de gestionar una misma base de referencia para ejecutar tasaciones y consultorías, el equipo de Mariana Stange -ingeniera, asesora especialista en el mercado corporativo- elaboró un informe con el conocimiento que circula entre los referentes del sector. "Bajamos al papel lo que se sabe comercialmente pero no está escrito", sintetiza, y aclara que hay subcategorías, como la Green, que se mencionan hace años mientras que otras son más novedosas.

Pero a pesar de lo que se pueda pensar, desde Mariana Stange Real Estate Services aseguran que la ubicación no es una característica intrínseca de un edificio, por lo que no determina la categoría. "Que un inmueble esté emplazado en una zona premium para el sector corporativo o no, influirá en su valor locativo, pero no es su categoría. Por esto, dentro de una misma categoría, el mercado maneja un rango distinto de valores", explica la ingeniera.

Por su parte, la firma también asegura que la antigüedad tampoco es un atributo que categoriza. "Si un edificio se mantiene a la vanguardia respecto de la tecnología y servicios, podrá mantener su categoría, incluso superarse, independientemente de su edad".


Categorías

Según el estudio, existen cuatro categorías principales y tres subcategorías, a saber:

Categoría AAA + / Clase A: Edificios con gran imagen corporativa, en torre, con amplias plantas, flexibles, luminosas que admiten diversidad de layouts. Poseen vistosas fachadas, halles de acceso con diseño y detalles de calidad. En los últimos años se están agregando amenities en línea con las nuevas tendencias. "Son edificios ricos en tecnología y servicios. La rentabilidad anual promedio es de 6 a 7%", afirma Eduardo Prassolo, asesor comercial senior. "Es una categoría deseada por inversores corporativos que valoran el nivel de locatarios".

Categoría A: Son edificios que antes se caracterizaban como AAA pero no fueron aggiornados de acuerdo a las tendencias del mercado. "Encontramos edificios que fueron pensados para compañías que la imagen y la tecnología pero son cautelosos con los valores de alquiler", sostiene Stange. "La rentabilidad anual promedio en esta categoría, ya que encuentra diversidad de tickets de inversión y localizaciones".

Categoría B: Concentra edificios de plantas reducidas o de uso mixto, que en muchos casos tienen más de 30 años, pero que por su nivel de mantenimiento, son una oferta interesante para pymes o estudios profesionales. Concentra edificios de mayor antigüedad y escasos servicios. La rentabilidad anual promedio que se maneja en esta categoría es del 8 al 9%. Es un tipo de inmueble elegido por inversores que fluctúan entre los productos residenciales y comerciales.

Categoría C: Esta categoría es la que concentra más metros cuadrados. Se trata de inmuebles vetustos, con muy poca tecnología y escaso nivel de mantenimiento. En general son de ocupación mixta, de uso residencial y comercial en un mismo edificio. "Los edificios del Microcentro de una antigüedad de más de 40 años son el clásico exponente de esta categoría", dice Stange. El nivel de rentabilidad anual exigido para este tipo de inmuebles es superior al 10% debido al riesgo de alta vacancia.

Prassolo arriesga: "En estos inmuebles los niveles de gastos de expensas son relativamente bajos en comparación con otras categorías. Esto se debe a que no poseen vigilancia 24 horas y en gran parte de los casos, los servicios otrora centrales, como es el caso de la calefacción, han sido reemplazados por servicios individuales".


Subcategorías:

Green: Edificios con paneles solares para producción de agua caliente, frentes vidriados con aislación acústica y térmica, aire acondicionado con líquidos no contaminantes, recolección de agua de lluvia para riego y aguas grises, depósitos ecológicos para basura reciclable, iluminación led, estacionamiento premium para vehículos híbridos, estacionamiento para bicicletas, vestuario con duchas para empleados, terrazas verdes, sistemas constructivos sustentables y materiales de la zona, entre otros rasgos sustentables.

Resiliente: Oficinas de plantas libres con una superficie mínima de 300 m2. Altura mínima de losa a losa de 3 metros, siendo preferibles las alturas de 4 metros que permiten la colocación de instalaciones a la vista con un volumen ambiental a acondicionar económicamente sustentable. Posibilidad de instalación de ascensores o escaleras mecánicas para comunicación vertical y de construcción de sanitarios acordes al espacio.

"A las características intrínsecas debemos sumar las de entorno. El edificio debe estar en una zona con transporte público o de cómodo acceso vehicular y en una zonificación que permita la habilitación del uso comercial", detalla Stange.

Boutique: El mercado se especializa y alcanza mayores niveles de sofisticación. Así es como surgen desarrollos que satisfacen las necesidades de una demanda que se actualiza permanentemente. En torre o entre medianeras, los edificios boutique ostentan piso técnico o pisoductos de 4 vías, instalación para sprinklers (aunque en algunos casos no se entregan los rociadores instalados) y escaleras presurizadas 1 cochera cada 70/100 m2, vigilancia las 24 horas los 7 días con control de accesos y CCTV en espacios comunes.

Cuando se trata de edificios resilientes, las fachadas clásicas se exhiben puestas en valor y con aberturas de DVH, con tratamiento acústico y térmico también para las obras nuevas. Por lo general incluyen diseños únicos e icónicos, generador eléctrico, ascensores de última generación, cielos rasos suspendidos o losa a la vista con artefactos de iluminación, baños, toilettes, y offices de uso exclusivo dentro del área rentable.

"Como toda sistematización, este conglomerado de atributos admite grises. A la hora de categorizar un edificio no todo es blanco o negro y es la experiencia de los asesores del real estate la que completa el trabajo", concluye Stange.



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