El regreso de los pozos, un resguardo para desarrolladores y futuros propietarios

En la Argentina los ladrillos se han constituido en una opción válida para quienes cuentan con excedentes de dinero de largo plazo.

La construcción de unidades con venta desde el inicio de la obras suele atraer tanto a quienes apuestan por el segmento como opción de inversión, como para quienes desean ser propietarios y no acceden, por diferentes razones, a un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda terminada. Según el momento de ingreso se puede lograr un precio preferencial, entre 20 a 30% por debajo del valor de mercado respecto del valor de la entrega de las unidades.

Frente a un escenario económico complejo, las construcciones y operaciones desde el pozo vuelven a ser un instrumento que se valora mucho por estos días. Las condiciones jurídicas que amparan esta inversión dentro del real estate la transforman en una opción que protege el dinero a todas las partes, e incluso, contribuyen a dinamizar la economía, porque se tratan de proyectos en los que se requieren entre 50 y 150 trabajadores en promedio.

Sobre el escenario actual, Mario Gómez, director de una importante inmobiliaria, dijo: “es un verano especial, con un gobierno recién asumido, con mucha gente expectante por las decisiones ligadas con la inversión. Desde hace tiempo, existe una demanda contenida que no define y en los próximos meses se van a animar a movilizar su capital. Obviamente, no será un proceso masivo, sino más bien selectivo. Cada inversor evaluará la mejor posibilidad a fondo, teniendo en cuenta su perfil de riesgo”.

En este segmento fue una contrariedad la aplicación de un nuevo cepo cambiario, y ante la restricción de poder comprar dólares o dolarizar su cartera, el inversor ve la posibilidad de poder adquirir inmuebles desde el pozo y en pesos, “a la larga estará dolarizando su capital, además de la valorización que implica una compra así. Los valores se acomodaron, el costo en dólares de la construcción bajó, y eso representa una oportunidad. Así se paga la construcción en pesos, pero luego se vende en dólares. A lo largo del tiempo siempre hubo alternativas de inversión financieras o de otra índole, pero a la larga siempre la mejor performance en rentabilidad y refugio de valor la logra el ladrillo”, explicó Elbio Stoler, del sector inmobiliario.

Desde la mirada del desarrollador se necesita que la rueda siga girando. Tener en marcha un mecanismo de producción de largo plazo. Históricamente, cuando no existió el crédito fluido se apalancaron en las preventas, con emprendimientos orientados a un segmento acotado de la población, que cuenta con fondos propios (ABC1) y con proyectos inmobiliarios de mayor liquidez, como las unidades pequeñas, que son las de entrada al mercado.

Mientras que por el lado de la demanda, los primeros días del año no muestran grandes cambios respecto de los últimos meses de 2019, con escasas operaciones de venta de viviendas destinadas a personas y familias de nivel socio-económico medio alto y alto. Estos compradores no precisan crédito hipotecario porque tienen todos o gran parte de los ahorros disponibles para realizar su inversión.

“Pero esta demanda tiene dos grupos, uno son los que llamamos expectante, donde ubicamos aquellas personas que están esperando el mejor momento para mover sus ahorros en la vivienda. Por otra parte, el sector durmiente, integrado por los que teniendo sus ahorros en el colchón, que generan flujos excedentes por su actividad, pueden dilatar su decisión de compra porque su objetivo es asegurar el resguardo del valor de sus ahorros o mejorar las prestaciones de su casa. Se trata de pequeños, medianos y grandes ahorristas particulares que serán los actores con rol protagónico en la revitalización de la construcción. Creemos que la certidumbre que aporten las medidas concretas del nuevo gobierno generarán las condiciones necesarias para la expansión del sector”, destacó el ingeniero Claudio Ronchi, responsable de la comercialización de grandes emprendimientos inmobiliarios.


Pros y contras del sistema

La edificación de pozo ofrece ventajas y algunas cuestiones negativas; al respecto, Hernán Siwacki, experto del ámbito inmobiliario, puntualizó: “al ingresar desde el minuto cero del proyecto se accede a un precio por debajo de otras propiedades de obra avanzada o terminadas. La desventaja sería el tiempo, y que a veces se excede el plazo de entrega acordado, y la incertidumbre respecto del precio de venta del inmueble una vez concluido. Al igual, que con los valores de renta. En dos o tres años el mercado puede modificar las estimaciones. Lo importante es entender que estas distorsiones tienen que ver con el mercado y no tanto con el proyecto elegido”.

En el enfoque del comprador el acceso a alguna unidad en construcción, vuelve a ser una opción para aquellos inversores históricos acostumbrados a mover capital, y para aquellos que tienen capacidad de ahorro. Para el resto de la población sigue estando lejos el acceso a la cuota de partida ya que los salarios se vieron perjudicados por la inflación.

Ignacio O’Keefe, especialista inmobiliario, dijo: "como ventaja, al adquirir una propiedad desde el pozo, se está entrando a un valor que ya bajó considerablemente en dólares, por lo que la capitalización a futuro debería ser mayor. Por otro lado, se pueden invertir pesos en un bien que a futuro y al momento de venderse, generará dólares”.

Pero Ronchi trazó algunas alertas para quien elija esta opción: “Comprar desde el pozo tiene riesgos mayores a la alternativa de compra de una unidad a estrenar. Como se desembolsa dinero y hasta la entrega no se recibe nada tangible, en realidad lo que se verifica en la mayoría de los casos es que la recompensa se compone de un conjunto de promesas. Por ejemplo, la promesa que al momento de la entrega la unidad tendrá las características que decía el boleto, que el monto total de aportes será parecido al precio original de compra, y que el valor de venta de la unidad será mayor o igual a los aportes en dólares”.

“Muchos de estos riesgos son ajenos al emprendimiento y no los podremos evitar, como efectos negativos por distorsiones no previstas en tipo de cambio, inflación, importaciones, por ejemplo. En cambio, una decisión acertada nos pondrá a resguardo si no nos equivocamos en los aspectos relacionados con la ubicación, las características de la unidad y del edificio, la calidad y experiencia del desarrollador”, detalló Ronchi.



Source Link. Por José Luis Cieri. Esperamos tu comentario.
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