Córdoba, el congelamiento reduce la oferta y sube 50% los nuevos alquileres
Cámaras y colegios afirman que la prórroga del congelamiento de alquileres y la suspensión de desalojos prolonga la “parálisis” del mercado. La compra-venta de unidades residenciales registró una baja interanual de 53%, aunque como reserva de valor lograron un mejor desempeño.
En el sector aseguran que en Córdoba el efecto combinado de la nueva ley de alquileres (introdujo un nuevo índice para la actualización de precios), sumado a una medida de congelamiento tan extensa, ya estimuló subas de al menos del 50% en los nuevos contratos, muy superiores a las actualizaciones de 30% promedio anual que se venían pactando.
“Los alquileres de los departamentos de Nueva Córdoba, que sufrieron una baja de demanda con la ida de los estudiantes, subieron 30% entre diciembre 2019 e igual mes de 2020, detalló Martín Dahan, dirigente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic)..
"Pero en el Centro y en barrio General Paz, el aumento en los nuevos contratos llega al 50%; y en casas y en dúplex de dos y tres dormitorios, una tipología muy escasa y hoy demandada por la gente, los incrementos llegan a 80% y 84% promedio. Los precios volaron”, agregó.
Confusión en inquilinos, inmobiliarios y propietarios
Un panorama similar señala Virginia Manzotti, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (Cpi) y vicepresidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (Cofeci).
Esta última entidad emitió un comunicado en las últimas horas en el que "expresa su absoluto rechazo a la segunda prórroga del Decreto de Necesidad y Urgencia (Dnu) 320/20 de congelamiento de alquileres y desalojos".
En tal sentido, cree que la medida "trae una enorme distorsión y confusión tanto para inquilinos, inmobiliarios y propietarios, generando más desigualdad e incertidumbre, sin aportar soluciones".
“Cuando el inquilino quiere renovar, el propietario aplica 45 o 50 por ciento (de suba) por temor a que no le permiten aumentar a futuro y por la incertidumbre que genera el sistema de ajuste de la ley de alquileres. Esta intervención excesiva del Estado profundiza ese razonamiento. Antes, las subas anuales no superaban el 30%”, explicó.
La dirigente aclaró que están a la espera de la publicación del decreto de prórroga para precisar si se extiende con todo su alcance o se acota. Además de aplicarse a viviendas alquiladas como residencia única, el congelamiento incluye inmuebles alquilados por monotributistas, Micro, pequeña y mediana empresa (Mypimes) y cooperativas para actividades económicas.
“Nosotros apoyamos el congelamiento hasta septiembre, porque en el marco de la emergencia nos parecía una medida razonable. Ahora no tiene más sentido y genera más perjuicios que beneficios, además de una bola de nieve para los inquilinos que no están pudiendo pagar”, opinó.
Según el Cpi, en Córdoba más del 75% de los inquilinos abonan en término su alquiler. “Eso muestra que lo más eficiente sería que el Estado generara auxilios para aquellos que realmente no logran cumplir con la renta hoy. La ley prevé la figura de alquiler social, que podría servir y no fue reglamentada”, opinó Manzotti.
Los inmuebles como reserva de valor
El diagnóstico es muy similar para el Colegio de Martilleros Corredores Públicos de Córdoba (Cpmcp)
“Es un retroceso lamentable que reprime el mercado inmobiliario, que ya viene totalmente frenado. Los inversores huyen ante esta situación. Vemos cómo crece el número de gente que saca inmuebles de alquiler y los pone a la venta. Todos prefieren quedarse calzados con los dólares y no tener problemas”, asegura Miriam Pagani, vicepresidenta segunda de la entidad.
Todas las entidades hablan de un achicamiento de la oferta de inmuebles en alquiler. Y aseguran que el actual contexto normativo profundiza la rentabilidad de los alquileres, hoy en mínimos históricos.
Según el relevamiento de Cacic a diciembre pasado, el rendimiento en Córdoba de los alquileres de las tipologías de departamentos más demandados en Nueva Córdoba, Centro y General Paz estuvo entre 2,5% y 3,1% anual sobre el valor del inmueble.
“Es un rendimiento bajísimo. Todo esto afecta muchísimo las expectativas del inversor, que en muchos casos son personas que con mucho esfuerzo compran un departamento pensando en mejorar ingresos o jubilaciones en un futuro”, explica Martín Dahan.
Como reserva de valor, los inmuebles sí lograron un mejor desempeño durante 2020, según el relevamiento de Cacic.
Los precios en pesos subieron entre 72,4% y 100,6%, según el formato y el barrio. Este mayor incremento se dio para departamentos de dos dormitorios en Nueva Córdoba; mientras que la segunda mayor suba fue para la tipología de un dormitorio en General Paz: 89,4%.
Los incrementos dejaron atrás la inflación anual del 38%; y quedaron por debajo del 107,8% de incremento del “dólar paralelo”.
“A pesar de que es muy común valuar los inmuebles en dólares, ante fluctuaciones abruptas en el tipo de cambio, se observa que la valuación en pesos no refleja las correcciones cambiarias en su totalidad o lo hace con cierto delay de tiempo”, precisa el informe de Cacic sobre los precios.
Fuerte brecha entre oferta y demanda
Dahan subraya además que el mercado permanece deprimido, con un nivel de ventas “bajísimo”. Los datos señalan que en diciembre la caída mensual de ventas fue del 41,5%; y del 53,1% respecto de diciembre de 2019.
"A pesar de que la inestabilidad cambiaria se apaciguó, sigue evidenciándose una fuerte brecha entre oferta y demanda, con gran dispersión de precios, que hacen que las ventas del sector sigan a la baja”, dicta el informe.
El índice del segmento residencial, en su dinámica mensual registró una baja del 40%. Comparado con el mes de diciembre de 2019, las ventas del segmento disminuyeron un 50%.
En tanto, en el último mes de 2020 no se registraron ventas en el segmento comercial. A nivel acumulado, en el año las ventas del segmento fueron 27,9% menores a 2019.
