Oportunidades en zonas suburbanas ¿bajan los precios de las propiedades?

Debido a los costos de construcción medidos en dólares más bajos y la necesidad de contar con más espacio y contacto con el verde. Distintos especialistas observaron el interés por lotes en barrios cerrados y los proyectos de condominios con amenities en pozo. 

Los precios de las propiedades continuaron en baja en octubre, con caídas de hasta 25% en algunas áreas suburbanas, al tiempo que tomó impulso la construcción en las afueras de la ciudad por los bajos costos, de acuerdo con distintos especialistas del sector.

"Gran Buenos Aires Sur es la zona más barata para comprar una casa, con un valor promedio de u$s 790 el m2. Al mismo tiempo, se detectó una gran oportunidad para comprar casas en Pilar, debido a que los precios bajaron un 25% interanual en dólares", de acuerdo con el primer informe elaborado por Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés (Udesa).

El informe reflejó que en octubre cayó 6% interanual el precio en dólares de venta de departamentos en casi todo el Área Metropolitana de Buenos Aires (Amba). "En octubre cayó 6% el valor interanual de los precios de ventas de departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires y se prevé que en los próximos meses continúe esta tendencia", dijo Juan Manuel Carretero, gerente Comercial de Mercado Libre.

El directivo señaló que "debido a la preferencia de espacios abiertos en el Gran Buenos Aires (Gba) se observa tendencia al alza en los precios de casas en municipios como Moreno, Merlo y Hurlingham; mientras que en Gba Sur se encuentra la zona más económica para comprar una casa".

"Gba Norte es una gran oportunidad y en particular Pilar, porque los precios bajaron 25% interanual y siguen a la baja la tendencia", detalló.

Por su parte, Esteban Angulo, gerente de contenidos de Vehículos, Inmuebles y Servicios del portal señaló que "se ve un gráfico de caída sobretodo en Amba" al tiempo que observó que "en zona Oeste hoy se ve un incremento de precios en publicaciones nuevas que cruzan la línea de stock, esto habla de tendencia al crecimiento de los valores".

"Está creciendo la demanda de casas y en la zona Oeste los precios son menores a zona Norte entonces es una gran oportunidad de comprar una casa y ese incremento de precios que se observa debe estar acompañando la demanda", analizó.

Angulo dijo que "yendo a los municipios, en Pilar hay una caída que es una oportunidad grande respecto del precio que tenían hace un año, y a dos años también, la caída de precios es una gran oportunidad", y aclaró que "aún así los precios de Pilar son más altos que la zona Oeste" y describió que "José C Paz está en menos de u$s 400 el metro cuadrado, es el lugar más barato para comprar".

Por otra parte, la baja de precios de los lotes y un costo de construcción competitivo para los principales inversores del sector, generaron también oportunidades de inversión en los alrededores de la Ciudad.

Asimismo, distintos especialistas observaron el interés por lotes en barrios cerrados y los proyectos de condominios con amenities en pozo, en gran medida, debido a los costos de construcción medidos en dólares más bajos, sumado al efecto cuarentena y la necesidad de contar con más espacio y contacto con el verde.

Por su parte, destacaron que el mercado de los countries está en auge y atrae especialmente al usuario final que destina el ahorro en dólares para la compra del lote y canaliza los pesos para la construcción de su vivienda.

"Hoy con un valor de u$s 700 el m2, el comprador está construyendo por un 30% menos que a principios de año y revaloriza una inversión que está en alza a raíz de la nueva normalidad provocada por la pandemia y los cambios de hábitos originados en los últimos meses", indicaron.

Cuadros dinámicos

Movimiento del mercado en octubre

Según el análisis estadístico en octubre 2020 continuaron cayendo los precios de venta de departamentos. Al analizar datos desde octubre de 2018 en adelante, se observó que en septiembre 2020 se produjo la caída interanual más pronunciada de la serie (6,4% en stock y 5,7% en flujo), continuando con una caída en octubre del 6,3% en stock y 5,3% en flujo. A través de la metodología flujo-stock, se proyecta que siga esa misma tendencia, aunque con caídas más atenuadas para los próximos meses. 

Por su parte, el mercado de casas, si bien presenta también una caída interanual en el precio del m2, en los últimos meses muestra un leve crecimiento. Esto permite anticipar una estabilización de los precios en el piso actual. Gba Sur es la zona más barata para comprar una casa, con un valor promedio de u$s 790 m2.  Al mismo tiempo, se detectó una gran oportunidad para comprar casas en Pilar, debido a que los precios bajaron un 25% interanual en dólares. 

En pesos constantes alquilar hoy cuesta 18% menos que en enero 2018. Si se analiza el precio corriente del alquiler, en el último trimestre se observan alzas, dadas las fluctuaciones del tipo de cambio. En octubre, por ejemplo, se registró un aumento del 47,7% interanual del precio corriente de los alquileres de departamentos en Amba. 

Dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba), el mayor aumento se produjo en Villa Pueyrredón, con un incremento anual del 63% en precios corrientes (19% en moneda constante). El ranking es completado por Caballito y Flores, con aumentos anuales en precios corrientes de 57,7% y 57,1% respectivamente. 

Si se estudian los municipios del Gran Buenos Aires, estas variaciones son aún mayores. En algunas zonas, como San Miguel, Vicente López o Ituzaingó, se acercaron a crecimientos en precios corrientes cercanos al 70%.

Recuperación de la demanda

Desde abril, las visitas a avisos de inmuebles creció 180% en el portal, demostrando una recuperación notoria en la demanda de propiedades luego de grandes caídas a inicios de la cuarentena. Del total de la demanda, el alquiler representa el 53%, cuando en abril era sólo del 45%, en un escenario donde la oferta se concentra en propiedades a la venta.

Metodología de trabajo

La alianza entre Mercado Libre y Udesa busca desarrollar una serie de indicadores que permitan anticipar, de manera estadísticamente significativa, cómo evolucionará el mercado de compra-venta y alquileres de propiedades. En una primera etapa, según destacan, se analizó la información de más de 240 mil propiedades en el Amba, con el objetivo de extender el análisis a todo el país en los próximos meses.

La metodología se basó en comparar los precios de todas las propiedades exhibidas en el portal (stock) con las propiedades que ingresaron en el último mes a la plataforma (flujo). Así, a través del análisis estadístico que aporta el equipo especializado de Udesa, se demostró que el comportamiento del flujo vs. stock permite predecir la variación futura del precio de las propiedades.

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