Desde Promoción de la Competencia y Defensa del Consumidor emitieron una serie de consejos al momento de firmar nuevos contratos. La nueva L...
Desde Promoción de la Competencia y Defensa del Consumidor emitieron una serie de consejos al momento de firmar nuevos contratos. La nueva Ley de Alquileres introdujo varias modificaciones en el Código Civil y Comercial y entró en vigencia el pasado 1° de julio.
El Gobierno de la Provincia de Santa Fe, a través de la Dirección Provincial de la Promoción de la Competencia y Defensa del Consumidor de la Secretaría de Comercio Interior y Servicios del Ministerio de Producción, Ciencia y Tecnología, emitió una serie de recomendaciones para inquilinos que celebren nuevos contratos en el marco de la nueva Ley de Alquileres, N° 27.551, que entró en vigencia el pasado 1° de julio.
La Dirección recomienda:
● Celebrar el contrato por escrito.
● No puede requerirse al inquilino la firma de pagarés o ni ningún otro papel que no forme parte del contrato original.
● Se puede constituir un domicilio electrónico (e-mail) para realizar allí todas las notificaciones relativas al contrato.
● Los contratos de locación para vivienda permanente (no turismo) tienen un plazo mínimo de duración de 3 años y un máximo de 20 años.
● Solamente el inquilino puede terminar el contrato de manera anticipada. Para ello, deben haber pasado por lo menos seis (6) meses desde el comienzo del contrato. El inquilino debe notificar su decisión al locador por medio fehaciente por lo menos un mes antes.
Si transcurrió hasta un año desde el comienzo del contrato, el inquilino debe abonar al locador el equivalente a un mes y medio de alquiler en concepto de indemnización. Si transcurrió más tiempo, debe pagar como indemnización el equivalente a un mes de alquiler. No corresponde pagar esta indemnización si el inquilino notifica al locador su decisión de finalizar el contrato con tres meses de antelación.
● En los últimos tres meses del contrato tanto el locador como el inquilino pueden convocar al otro para negociar la renovación del contrato en un plazo no mayor a 15 días corridos. Deben notificar a la otra parte de manera fehaciente.
Si quien convocará a la renovación del contrato fuera el inquilino y el locador no responde o frente a su negativa a llegar a un acuerdo, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.
● El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales, conforme el índice que publicará mensualmente el Banco Central de la República Argentina (Bcra), compuesto por el Índice de Precios al Consumidor (Ipc) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).
● Salvo que las partes que acuerden otra cosa, son a cargo del inquilino los gastos que deriven de servicios normales y permanentes a su disposición. En cambio, no pueden ser a cargo del inquilino los gastos o contribuciones que graven la cosa, como los impuestos nacionales o provinciales.
● No se puede exigir al inquilino el pago de sumas por adelantado superiores a un mes de alquiler. Suele pactarse, aunque no necesariamente siempre sea así, un depósito en garantía. Esto es una suma de dinero que se entrega al locador para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Este monto no puede ser superior al equivalente a un mes de alquiler.
● A partir del 1 de Julio de 2020, si el locador solicita, el inquilino debe proponer al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble, fiador solidario, garantía personal del locatario (que se documenta con recibo de sueldo o certificación de servicios), aval bancario o seguro de caución.
● Es obligación del locador conservar la cosa alquilada en estado apto para el fin con el que fue dada en locación. Esto significa que será a cargo del locador toda obra, reparación o mejora que deba hacerse para la conservación de la cosa, salvo que el daño se origine en la cosa por una razón atribuible al inquilino.
● Ante la falta de pago del alquiler, el locador debe intimar al inquilino a efectuar el pago en un plazo mínimo de diez días contados a partir de la recepción de la notificación. Sólo una vez transcurrido este plazo, puede el locador iniciar el juicio de desalojo.
● Los contratos de locación deben ser declarados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) por el locador. Sin perjuicio de ello, el inquilino puede informar a ese organismo la existencia del contrato.
● Una vez finalizado el contrato de locación, el inquilino debe devolver la cosa alquilada en buen estado de conservación. En consecuencia, el locador debe recibirla y no puede negarse a ello. Eventualmente, frente a algún incumplimiento del inquilino, el locador podrá ejercer las acciones legales correspondientes, pero no negarse a recibir la cosa alquilada.
● Por último, si en la celebración del contrato interviene un tercero que facilita la negociación y acerca a las partes, éste sólo puede ser un corredor inmobiliario matriculado. Cada una de las partes puede designar un corredor y en ese caso cada uno debe abonar a su corredor la comisión correspondiente.
Si, en cambio actúa un solo corredor, todos le deben comisión, salvo pacto en contrario y, si una de las partes no abona el monto que le corresponde, el saldo impago no se traslada a las otras partes.
Los principales puntos de la Ley
- El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
- El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario aquellas . Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
- En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).
- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.
- En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (Ipc) y el índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).
- Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip).
- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
- Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
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