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Problemas latentes, los efectos no deseados de la nueva Ley de Alquileres

Introdujo modificaciones que impactan en las tratativas y negociaciones precontractuales, el desarrollo del contrato y su finalización. Segú...

Problemas latentes, los efectos no deseados de la nueva Ley de Alquileres

Introdujo modificaciones que impactan en las tratativas y negociaciones precontractuales, el desarrollo del contrato y su finalización. Según el autor, tras una lectura preliminar, pareciera que la nueva norma trae más problemas que soluciones.

La facultad de compensar gastos versus alquileres según el art. 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación (Cccn), puede derivar en una parálisis de la dinámica locativa, acusaciones cruzadas de incumplimiento, pérdida del depósito, intimaciones al locatario y/o al fiador.

El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial la nueva Ley de Alquileres 27.551 (Nla) que establece una profunda reforma sobre los alquileres que se celebren en toda la República Argentina de aquí en adelante.

La nueva ley se divide en cuatro títulos:

  • reformas al Código Civil y Comercial de la Nación (Cccn) (Título I),
  • regulación complementaria de las locaciones (Título II),
  • Programa Nacional de Alquiler Social (Título III)
  • métodos alternativos de resolución de conflictos (Título IV).

La nueva normativa comenzó a regir el 1 de julio de 2020, y resulta aplicable a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia (art. 23).

En total se reformaron 10 artículos del Cccn (75, 1196, 1198, 1199, 1201, 1203, 1209, 1221, 1222, 1351), y se agregaron dos nuevos (1204 bis y 1221 bis). La NLA incorporó también 4 artículos (13, 14, 15 y 16) como regulación complementaria.

A nivel conceptual, se modificaron aspectos tipificantes del contrato de locación. El contrato de alquiler que cobra vida a partir de la Nla:

  1. (i) amplió su duración mínima de 2 a 3 años (art. 1198 Cccn),
  2. (ii) está exceptuado de la prohibición de indexar (Cfr. arts. 7 y 10 Ley 23.928 y modif.) y establece ajustes locativos anuales conforme a un índice mixto en base inflación y salarios (art. 14 Nla),
  3. (iii) debe ser declarado a la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) conforme lo establezca una futura reglamentación (art. 16 Nla),
  4. (iv) la intermediación en vistas a su celebración debe estar a cargo de un profesional matriculado (art. 1351 Cccn).

También se introdujeron modificaciones que impactan sobre la vida operativa de la relación locativa. Esto repercute en las tratativas y negociaciones precontractuales, el desarrollo del contrato y su finalización.

Indudablemente, la nueva ley limita la libertad de contratación prevista en el Cccn, en el contexto de un sector inmobiliario en crisis, con propietarios e inquilinos afectados en sus márgenes e ingresos por la pandemia. 

La pandemia del covid-19 profundizó esta situación, lo que motivó que en marzo 2020 se dictara normativa de emergencia (Decreto 320/2020) que dispuso principalmente el congelamiento de alquileres, prorroga de contratos y suspensión de desalojos durante 6 meses. Frente a este delicado panorama que enfrenta el sector, la Nla regula numerosos elementos esenciales de la relación locativa que no pueden ser dejados de lado mediante acuerdo entre partes.

Las obligaciones principales derivadas de un contrato de locación habitacional son esencialmente dos: que el locador entregue al locatario el inmueble objeto del contrato por un cierto tiempo (art. 1200 CCCN), y frente a ello el locatario debe abonar al locador el precio del alquiler acordado (art. 1208 CCCN).

La Nla impactó sobre estas dos variables, ampliando el plazo mínimo de contratación (art. 1198 Cccn) y regulando el mecanismo de ajuste del precio (art. 14 Nla). Estos dos elementos, sumados a la regulación del depósito (art. 1196 Cccn) y de la garantía (art. 13 Nla) que debe aceptar el locador, y la obligación de declarar el contrato a la Afip (art. 16 Nla) tienen entidad para alterar la ecuación económica del contrato, y disminuyen los incentivos para contratar desde el lado de la oferta. 

Entonces, la forma de contrarrestar estos desincentivos podría ser mediante un incremento del precio del alquiler al inicio de la relación, lo que repercute en los costos de entrada del inquilino (depósito y garantía). Lo contrario al fin perseguido.

Lo anterior vino acompañado de disposiciones ambiguas sobre la frustración del uso o goce del bien (art. 1203 Cccn) o de corte operativo en materia de reparaciones, contribuciones, expensas y compensaciones, que apuntan a empoderar legalmente al inquilino. 

Sin embargo, será muy importante aquí la primacía de la buena fe, la prudencia y la diligencia de las partes, junto con un razonable, responsable y transparente uso del mecanismo de notificaciones (carta documento y/o electrónico) previsto en la norma.

De lo contrario, muchos de estos puntos podrían ser conflictivos si locador y locatario no se ponen de acuerdo sobre quién debe responsabilizarse o hacerse cargo del gasto. 

Y esto, en vistas a la facultad de compensar gastos versus alquileres (art. 1204 bis Cccn), puede derivar en una parálisis de la dinámica locativa, acusaciones cruzadas de incumplimiento, pérdida del depósito, intimaciones al locatario y/o al fiador, intentos de ejecutar garantías o una combinación de todas ellas. 

Al final del día, mediaciones “gratuitas o de bajo costo” que potencialmente terminen en tribunales.

Pareciera incluso que la propia ley da por descontado que mucho de esto sucederá, atento a que se fomenta el desarrollo a nivel nacional y provincial de una robusta instancia de mediación para atender conflictos locativos.

Entonces, tras una lectura preliminar, pareciera que la nueva ley trae más problemas que soluciones.

Por Sebastián Ferreyra Romea.
Abogado. Magíster en Derecho Empresario.
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