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Cuántos años hay que trabajar para comprar un depa o construir una vivienda

Según un informe del mercado inmobiliario, en los últimos tres años, la capacidad de compra de m² del sueldo fue en disminución. Las princip...

Cada vez mas lejos, cuántos años hay que ahorrar para comprar un departamento

Según un informe del mercado inmobiliario, en los últimos tres años, la capacidad de compra de m² del sueldo fue en disminución. Las principales causas del deterioro son la caída del sueldo de los asalariados y la suba del valor del m² medido en dólares. 

Pese a que el valor de venta del m² está en caída y ya acumula una baja del 8% en lo que va del año, convertirse en propietario es un objetivo que cada vez está más lejos del bolsillo de los argentinos. Mientras que en 2017 había que ahorrar durante casi seis años para comprar un departamento de 30 m², actualmente se necesita el equivalente a 15 años y cinco meses de sueldos para adquirir una unidad de ese tipo.

El dato se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. Actualmente, el precio promedio del m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba) se ubica en u$s 2.460. 

Si se considera el sueldo de un Administrativo Categoría F con cinco años de antigüedad y presentismo según la escala salarial vigente de Empleados de Comercio, un trabajador puede comprar 0,16 m² por mes. Así, demorará 15 años y cinco meses en comprar una unidad de 30 m², si destina la totalidad de sus ingresos a ese fin.

En los últimos tres años, la capacidad de compra de m² del sueldo fue en disminución. En abril de 2017, se calculaba que había que trabajar cinco años y siete meses para pagar una unidad de 30 m². Desde entonces, la cifra aumentó y alcanzó el pico máximo en septiembre del año pasado, cuando se necesitaba ahorrar el equivalente a más de 21 años de sueldos para comprar una propiedad de esas características.

“Claramente estamos en el peor momento de los últimos 20 años”, asegura Bryn. Según las cifras, el año en el que se desató la pandemia fue el peor y, aunque ahora el panorama mejoró levemente, el indicador aún se ubica muy por encima del promedio de las últimas dos décadas, que se mantenía en 7,57 años.

Según el especialista, las principales causas del deterioro son la caída del sueldo de los asalariados en dólares y la suba del valor del m², también medido en moneda extranjera. “A menor salario en dólares, menor es la capacidad de compra de m². El promedio del sueldo de los últimos 20 años fue de u$s 668 por mes y ahora estamos en u$s 398”, especifica. A su vez, remarca que, en ese período, el m² pasó de costar u$s 988 a u$s 2.460.

En el mismo sentido, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario explica: “Lo que pasó para que se deteriorara tanto la capacidad de compra del sueldo fue la devaluación y la caída del salario real en dólares. Con cada devaluación se hace más difícil llegar a la compra de una primera vivienda”. 

Además, el especialista remarca un dato clave: el cálculo de cuántos sueldos tiene que ahorrar una persona para comprar un departamento plantea que esos ingresos deberían destinarse únicamente a ese objetivo, algo poco realista.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, que toma en cuenta una unidad de 42 m² que cuesta u$s 84.042, un trabajador que cobra una remuneración bruta promedio registrada ($ 85.949) tendría que destinar alrededor de 12 años y medio de ingresos. Sin embargo, Rozados explica: “Lo razonable sería que la persona invierta solo el 30% de su salario por mes, por lo que pasaría 41 años ahorrando para comprar una propiedad de ese tipo”.

La falta de acceso a créditos

Hay un componente que los especialistas mencionan al referirse a la imposibilidad de los argentinos de comprar una casa propia: la falta de acceso a créditos. Es que, en la Argentina, las crisis, devaluaciones y la alta inflación estructural hicieron inviable la financiación a largo plazo. 

Según un informe de Reporte Inmobiliario, en Caba, la cuota a pagar por un crédito hipotecario por la financiación del 80% del precio de un departamento usado de dos ambientes es más alta que el ingreso total de un trabajador registrado, considerando incluso el proporcional de adicionales, vacaciones y aguinaldo.

Los datos corresponden a mayo y arrojan que, acceder a un crédito de $ 10,35 millones para la compra de una unidad de 42 m² exige el pago de una cuota inicial de $87.364. A su vez, el valor de la hipoteca sobrepasa en $ 1.415 la remuneración bruta promedio registrada (tomando un sueldo de $ 85.949) y requiere contar, además, con otros $2,6 millones -como mínimo- para sumar el 20% que el banco no financia y alrededor de otro millón adicional para cubrir honorarios de comercialización y escrituras.

El informe remarca otro dato inquietante: para acceder a ese crédito hace falta demostrar ingresos por casi $ 350.000 pesos mensuales, lo que implicaría nada menos que multiplicar por cuatro el salario promedio bruto registrado. Los especialistas del sector no ven un escenario futuro muy alentador. 

“Todo lo que suceda está supeditado a que mejore la situación macroeconómica y los salarios. Sin estabilidad e ingresos que crezcan, todo queda trunco”, sostiene Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

La diferencia con el costo de construcción

¿Construir es una opción más viable? Según señala Bryn, el costo de la construcción “evoluciona más parecido al sueldo que al valor del m² terminado”. Según datos del Monitor Inmobiliario, si se considera el sueldo de un Administrativo Categoría F, un trabajador puede construir 0,84 m² por mes. Así, demorará alrededor de tres años en obtener una unidad de 30 m², si destina la totalidad de sus ingresos a ese fin.

“Esto básicamente tiene relación con que el 60% del costo de construcción en general se representa en los sueldos en pesos de los obreros”, indica Bryn. Por su parte, Ariel Rodríguez, Ceo de Value Bet Inmuebles, agrega que los costos “generalmente acompañan la inflación y el promedio de incrementos salariales están por debajo de la misma”, ya que eso depende exclusivamente de los acuerdos paritarios que cada gremio gestiona.

Con el tiempo, si el costo de construcción se mantiene bajo, también tiende a bajar el valor del m², “pero eso tiene un delay, no es automático”, indica Bryn. “Es por eso que ocurre ese ‘descalce’ entre las variaciones del sueldo, costo y valor del m² en dólares”, remarca.

Al análisis, Rozados le agrega un componente fundamental: la amplia diferencia se da sin considerar el costo del terreno. “Construir un modulo de 51 m² de una calidad estándar sobre un lote de u$s 20.000 cuesta 7,7 años de ingresos”, indica. 

De todas formas, la cifra se mantiene bastante por debajo del costo de comprar m² usados. Sea la opción que sea, ser dueño de una vivienda es algo cada vez más difícil de conseguir con el sueldo de un trabajador en la Argentina.

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Cuántos años hay que trabajar para comprar un depa o construir una vivienda
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