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Regulaciones en el mercado de alquiler ¿qué hacer con las propiedades vacías?

Durante los años 2017 y 2018 el metro cuadrado subió, pero en 2019 y 2020 cayó alrededor del 17%, con futuro incierto para el 2021. En un mo...

Regulaciones en el mercado de alquiler ¿qué hacer con las propiedades vacías

Durante los años 2017 y 2018 el metro cuadrado subió, pero en 2019 y 2020 cayó alrededor del 17%, con futuro incierto para el 2021. En un momento donde el dólar vale cada vez más, y los inmuebles cada vez menos, los compradores esperan con cautela, miran y esperan. 

¿Qué hago con el departamento: lo vendo, lo alquilo, o ninguna de las dos? Esta es la pregunta del millón. En Argentina ha habido infinidad de crisis económicas, y la estadística indica que el m2 bajó (durante esas crisis), pero después se recuperó mas aún de lo que había bajado.

Durante el 2020, la pandemia del Covid también ha causado una crisis; en particular, la Argentina exageró cerrando mucho su economía y por demasiado tiempo. Hay mercados, como el hotelero, la aviación comercial, turístico y gastronomía entre otros, que no han logrado reactivarse y mucho de ellos han quedado en el camino.

El mercado inmobiliario también tuvo su “parálisis” durante el año pasado, pero viene en caída desde el año 2019, debido a la falta de crédito y a una incipiente crisis política que terminó generando sucesivas devaluaciones.

La estadística nos dice que la renta histórica en el mercado de alquiler, rondaba el 10% anual; pero ese valor viene decayendo desde hace unos años ya.

Siempre hubo un segmento de “pequeños inversores”, algunos habían heredado un departamentito, cobraron un juicio, o una indemnización, y decidieron comprar un inmueble para alquilarlo y así complementar su jubilación. 

Recordemos que estos llamados “pequeños inversores” dan trabajo a mucha gente: escribanía, inmobiliaria, plomero, albañil, pintor, carpintero, electricista, fabricantes de sanitarios, grifería, mosaicos, azulejos, etc.

A la coyuntura económica, el Gobierno se fabricó solo un escollo más para profundizar la caída de las escrituras: La Ley de Alquileres.

Entonces, ahora nos encontramos en un momento donde el valor del m2 ha caído mucho, y debido a regulaciones en el mercado de alquiler, la renta también ha caído llegando al 1,5 ó 2%, y esos pequeños inversores (propietarios), agotados por la presión impositiva, la baja de la rentabilidad y la caía de los valores de venta, me dicen: “Me cansaron, que hago con el departamento: ¿Lo vendo, lo alquilo de nuevo, o ninguna de las dos”?

Como siempre digo, no estamos hablando de comprar (o vender) una camisa; es el inmueble que nos ha dado pequeños frutos durante años y siempre recordamos el esfuerzo que nos costó obtenerlo, para lo cual el consejo y la decisión a tomar son de profundo análisis.

Definidamente, una ley donde el propietario está esclavizado a un compromiso por los próximos 3 años, sin posibilidad de rescisión anticipada, actualización anual, garantías frágiles, etc., no es el momento para ponerlo en alquiler. Durante los años 2017 y 2018 el m2 subió, pero en 2019 y 2020 cayó en alrededor del 17%, con futuro incierto para el 2021.

La realidad del mercado inmobiliario de hoy es que nos encontramos con una sobre oferta de inmuebles en venta, motivado entre otras cosas por tres segmentos de mercado:

1. Aquellos que ven que el m2 tal vez siga bajando y ya no quieren perder más dinero a la hora de vender.
2. Aquellos que por años apostaron a alquilar su departamento y obtener una renta todos los meses.
3. Finalmente, también están aquellos que deciden sacar su inversión al exterior. 

Estos segmentos, han decidido poner a la venta el inmueble y eso le da más presión aún a la baja. 

En un momento donde el dólar vale cada vez más, y los inmuebles cada vez menos, los potenciales compradores esperan con “cautela”, miran y esperan. 

Siempre dí el mismo consejo a aquellos que me preguntaron por la venta; “no vendas si no tenés una mejor inversión para hacer”.., pero hoy ya dudo de volver a decirlo, ya que si hubieran vendido hace un año y se hubieran guardado la plata, hubieran ganado. 

Como corolario final, y en lo personal también me he manejado así; el alquiler ha dejado de ser una inversión interesante, tuvo sus momentos y los dueños pudieron aprovecharlo, pero creo que el Estado ha sido muy invasivo y hostil, “ahuyentado” a los inversores y logrando, de esta forma, un efecto negativo en la oferta de inmuebles en alquiler. 

Es tal vez un momento para comprar, debido a que el m2 tibiamente empezará a recuperar sus valores históricos, como ya ha pasado; es también un momento para vender, ya que (como comenté) es incierto el futuro económico durante el 2021 y tal vez los valores sigan cayendo. 

Ahora, aquellos que han decidido por una tercera opción y cierran el departamento esperando tiempos mejores, también están tomando una sana decisión.

Por Guillermo Giavedoni.
Corredor inmobiliario (Cucicba) y Master en Administración de empresas.


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