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La pesadilla de la casa propia, ser dueño es una utopía y alquilar, casi un lujo

Hoy la cuota de un crédito hipotecario Uva sería 3 veces superior al de un alquiler y 4 al de un crédito tradicional (a tasa fija). En la fr...

El sueño de la casa propia, casi 4 de cada 10 jóvenes todavía no se emanciparon

Hoy la cuota de un crédito hipotecario Uva sería 3 veces superior al de un alquiler y 4 al de un crédito tradicional (a tasa fija). En la franja de los mayores de 65 años, casi el 75% es dueño, mientras que en la de 25 a 29 años el porcentaje desciende al 16,4%. 

Un crédito hipotecario en la Argentina hoy es un animal mitológico. Un alquiler, casi un lujo. Basta consultar a cualquier banco, incluso a los públicos: los que otorgan algún tipo de préstamo para la vivienda lo hacen por montos mínimos, de alrededor de 6 millones de pesos, que hoy alcanzaría para comprar solamente 20 metros cuadrados (m2) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba). Y los números no les sonríen a los inquilinos: hay aumentos de un 71% interanual en tierras porteñas.

Los pocos préstamos que se dan son para refacciones, admiten en los bancos. Y, mientras tanto, el Gobierno apela a un universo chico de créditos que tienen un gran componente aleatorio: solo pueden acceder a ellos quienes salen sorteados. 

Tampoco es fácil para los inquilinos: hay cada vez menos oferta de vivienda y, la que hay, aumenta muy por encima de la inflación. En la Capital Federal, un dos ambientes de 50 m2 cuesta $ 37.575, más de la mitad de un salario promedio formal neto, según datos de ZonaProp.

Así, explicó el economista Federico González Rouco, del Instituto de Vivienda porteño (Ivc), 1,6 millones de personas de entre 25 y 35 años vive con sus padres, suegros o abuelos; en otras palabras, no se independizaron. Casi 4 de cada 10 jóvenes argentinos todavía no se emanciparon.

“Varía mucho entre localidades del país: el porcentaje es de 19% en Río Cuarto y de 58% en Santiago del Estero. En la Ciudad, 36%, y en el Gran Buenos Aires, 33%”, suma.

La pesadilla de la casa propia

Ser dueño es una utopía. Hoy, según datos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (Gcba), la cuota de un crédito hipotecario Uva sería más de tres veces superior al de un alquiler, mientras que la cuota del crédito tradicional (a tasa fija) lo cuadruplica.

El Gcba elabora el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (Iach), que mide qué porcentaje del ingreso promedio de las personas alcanza para acceder a un préstamo de este tipo. Al cierre de 2020 -el último dato disponible- los porteños alcanzaban solamente al 40,9% del ingreso requerido para acceder a un Uva y un 35% del que se solicita para un tradicional.

¿Cómo se llegó a este punto, si en 2017 los ingresos cumplían con lo necesario para acceder a un préstamo, e incluso lo superaban? Sucesivas devaluaciones desde 2018, una inflación galopante e ingresos que pierden insistentemente contra la inflación hace 37 meses.

Esta historia no es nueva. “Hoy ‘elegir’ ser dueño de una propiedad es un lujo que se pueden dar pocas personas; esto fue así en casi toda la historia reciente salvo por los dos años en los que se abrió la oportunidad de los Uva, 2017-2018”, detalló González Rouco.

“Es tan bajo el margen de maniobra de las personas que hasta la política del Gobierno Nacional está pensada en sorteos, el azar: quizás lo más alejado a la elección”, sumó. Por ahora, añadió, no hay nada pensado para quienes alquilan. Quienes viven en una “casa propia” hoy, dice, son quienes heredan o porque ya tienen un terreno sobre el que construyen con ayuda familiar o de amigos.

“Desde 2004 hasta acá, el porcentaje de escrituras hechos con hipoteca es casi equivalente al hecho con donaciones. Entre las dos suman cerca del 30% por año. El otro 70% es herencia o ahorros propios o de cercanos”, señaló el especialista.

Hacia adelante tampoco hay esperanzas. “En general, algo que se da en cualquier momento y en todo lugar, es que los jóvenes suelen ser más inquilinos que los adultos, lo cual tiene sentido por la etapa de sus vidas y el tiempo que tuvieron para ahorrar. Hoy, tres de cada cuatro hogares jóvenes es inquilino mientras que la proporción en los mayores de 30 es cada vez menor a medida que aumenta la edad”, puntualizó González Rouco. En la franja de los mayores de 65 años, casi el 75% es dueño. En la de 25 a 29 años, el porcentaje desciende al 16,4%.

La generación millennial (los nacidos entre 1980 y 1995) es la que más dificultades tuvo hasta ahora para ser propietaria a nivel global, agrega el economista. “En su vida adulta tuvo dos crisis muy fuertes a nivel global: 2008 y Covid. 

Más allá de las particularidades de cada país, en términos generales fue una época muy complicada para acumular capital. En algunos países, igualmente, estuvo el beneficio de las tasas de interés bajísimas, que compensó un poco, pero seguro no fue el caso de Argentina”, concluyó.

Los planes del Gobierno

Hace meses ingresó al Congreso un proyecto para un nuevo tipo de crédito hipotecario que ajusta su cuota según la variación de los salarios. Generó ilusión en inquilinos y en empresarios de la construcción por igual. La iniciativa supone la creación de un fondo compensador mixto, entre fondos de aporte estatal y una prima que deberían pagar quienes consigan uno de estos créditos, para que las entidades financieras se “animen” a prestar, aun cuando los salarios pierdan contra la inflación y, por ende, la fórmula pueda potencialmente perjudicar la rentabilidad del negocio.

Pasaron 230 días desde aquella presentación en el Congreso. Todavía no hay novedades.

Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial, explicó a Tn que la iniciativa tiene “amplio consenso en el Congreso” y que el Gobierno la está impulsando y atribuyó el retraso en el tratamiento del proyecto a ciertas “tensiones” por la “novedad del instrumento”.

El funcionario detalló los próximos pasos del Gobierno en materia de vivienda. Anunció que el mes que viene habrá una nueva ronda de sorteos de los créditos Casa Propia, que ajustan su cuota por variación del salario.

En cuanto a alquileres, admitió que dar soluciones es más complejo. Primero, porque no hay datos fehacientes de cuántos son y cómo se pactan: a pesar de que la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) solicita que los contratos de alquiler se inscriban, muy pocos respondieron. La Ley de Alquileres todavía es de difícil aplicación, admitió, tanto para el Estado como para la oferta. “La demanda hoy está muy rígida y eso hace que los precios vayan al alza”, explicó.

“Lo que vamos a hacer es mejorar las condiciones de la demanda: está el blanqueo de capitales vinculado a la construcción, y queremos federalizar los proyectos de refuncionalización de los centros urbanos, como el de la Ciudad, y llevarlos a todo el país”, dijo.

“Por otro lado, hay que plantear incentivos y desincentivos a la cuestión de la vivienda ociosa y a la tierra para desarrollar proyectos urbanos que hoy está en estado especulativo de retención”, señaló. Para eso, dijo que no cree tanto en impuestos -como mencionó el Gobierno en alguna ocasión- sino en dar incentivos tributarios y hasta posibilidades como que el Estado participe como fiador solidario para dar certidumbre de una demanda que pueda responder a la obligación de un contrato de alquiler. (Noticias Argentinas)

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