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Todos coinciden... el congelamiento de alquileres es perjudicial para el mercado

Para el sector inmobiliario el impacto generado por la medida oficial "es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy"...

Todos coinciden... el congelamiento de alquileres es perjudicial para el mercado

Para el sector inmobiliario el impacto generado por la medida oficial "es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy". Afirman que de cada 19 departamentos que se desocupan, 7 no regresan al mercado; "disminuye mucho la oferta y suben los alquileres". 

Distintos referentes del sector inmobiliario hicieron un un balance sobre el mercado, hablaron sobre el impacto en los precios por la Ley de Alquileres y coincidieron em desaprobar la última extensión del Decreto de Necesidad y Urgencia (Dnu) que congela el valor de los alquileres y la suspende los desalojos hasta el próximo 31 de marzo. 

El corredor inmobiliario Oscar Puebla dijo que "continuar interviniendo el mercado de alquileres es invitar a los señores propietarios a que no alquilen más sus inmuebles". "El impacto generado por el congelamiento de los montos locativos y la imposibilidad de realizar desalojos por falta de pago, es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy", agregó. 

"El impacto es aún mayor debido a que las deudas de alquileres y expensas no se condonan, lo que se debe se debe y alguien lo va a pagar", dijo Puebla. 

"Por otro lado, aquellos que quieran y puedan alquilar hoy los pocos inmuebles que están en el mercado, deberán pagar precios mas altos y adecuarse a los requerimientos que genera el miedo a un mercado que busca culpables en lugar de encontrar soluciones y hacerse cargo de lo que está pasando".

Por su parte, el asesor inmobiliario Daniel Zampone sostuvo que "el congelamiento es perjudicial para el mercado. Todo conduce a que cada vez se retiren mas unidades en oferta".

Señaló que "los alquileres subieron mas de lo que debían subir a raíz de la sanción de la ley de alquileres. Debido a los cambios desfavorables que introdujo la ley, muchos propietarios optaron por retirar el inmueble del mercado de alquileres y eso incrementó el precio, al menos en un 60%" 

"Por ende, la ley tampoco resultó favorable para el inquilino. históricamente, la actualización siempre estuvo por debajo de la inflación. Por ejemplo el año pasado. los contratos se llegaron a actualizar con una suba del 36%, máximo 40%, muy por debajo de la inflación anual. La ley perjudicó a las partes. Los propietarios para cubrise de la inflación optan por cubrirse con el precio de antemano", añadió Zampone. 

En tanto, el arquitecto Horacio Ludigliani, opinó que la extensión del congelamiento es "lamentable" y dijo que "como siempre la intervención es lo peor que le puede pasar al mercado". 

"De cada 19 departamentos que se desocupan, 7 no regresan al mercado. Disminuye mucho la oferta y suben los alquileres. Creo que tienen que revisar la medida porque así cómo está no le sirve ni a inquilinos, ni propietarios ni intermediarios", concluyó Ludigliani. 

Más efectos indeseados

El efecto de la pandemia y la necesidad de contar con algún espacio verde donde poder reunirse con un número reducido de amistades o familiares transformó en tendencia el alquiler de propiedades en la zona norte del Conurbano. Sin embargo, el proyecto de alquilar por al menos tres años una propiedad chocó de frente con una realidad indeseada en el mercado inmobiliario: la Ley de Alquileres

En este sentido, "si hablamos de casas en barrios cerrados, nos encontramos con que entre el 70 y el 80% del mercado inmobiliario en alquiler en zona norte está destinado al alquiler temporario. Ante el panorama de alquilar, del modo convencional, por un período de tres años o hacerlo por lapsos menores de tiempo, el propietario se vuelca por esta segunda opción. Los motivos son más que claros", explicó el especialista  Miguel Di Maggio. 

"La Ley de Alquileres genera un escenario en el que no se tiene previsión de nada y no deja abierta la posibilidad de negociación, ni abierta la voluntad de las partes de poder negociar un mejor número, o cómo serían los incrementos posteriores al primer semestre, como sucedía antes", afirmó.

"Así, se presenta una situación en la que el propietario busca resguardarse económicamente", señaló el agente inmobiliario.

Además, remarcó que "sumado a esto, ciertos gastos como, por ejemplo, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (Arba), ahora corren por cuenta del propietario". "A esto hay que sumar que, ante lo que parecía ser un cierre de los destinos turísticos de la Costa Atlántica (situación que luego no se concretó), los alquileres por mes, quincena, semana e incluso días, hizo explotar la oferta y demanda de casas en countries y barrios cerrados para el verano", finalizó.

Amplia vacancia de oficinas y locales comerciales

Si bien la nueva prórroga a través del Decreto 66/202 no se aplica a las alquileres comerciales, hay dos productos que se estancaron y que se vieron muy perjudicados por el teletrabajo y el delivery: los locales comerciales y las oficinas.

"A mediados de 2020, se renegociaron los precios de los locales y se lograron acuerdos entre locador y locatario con quitas de entre un 30% y 40%. A medida que se fueron iniciando actividades, las quitas fueron menores aunque no se volvió al precio de inicios de año o prepandemia. Vale decir que a mitad del año pasado, tocaron un piso histórico", explicó Zampone. 

El asesor inmobiliario sostuvo que "no se estila alquilar locales en enero y febrero pero como fue un año atípico, los comerciantes ya arrancaron el año". "Usualmente para este sector el año arranca en marzo pero como muchos decidieron no tomarse vacaciones los locales comerciales ya empezaron a tener inquilinos nuevamente, claro que con una baja de precio", indicó. 

"Los locales se empezaron a ocupar aunque no así las oficinas que se adaptaron muy bien a la modalidad home office", concluyó Zampone.


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