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Mercado de centros logísticos, aumenta la vacancia aunque caen los precios

La demanda enfoca su interés principal en depósitos periféricos a grandes centros de distribución y cercanía a centros de consumo. En un con...

Mercado de centros logísticos, aumenta la vacancia aunque caen los precios

La demanda enfoca su interés principal en depósitos periféricos a grandes centros de distribución y cercanía a centros de consumo. En un contexto de creciente vacancia y volatibilidad cambiaria, el mercado se ha vuelto favorable para los inquilinos en la negociación. 

Al cierre del 2020 el precio promedio ponderado se situó en 4,9 u$s/m2/mes, marcando una baja acumulada anual del 16,4%. Por su parte la tasa de vacancia continúa con su tendencia al alza. Así, alcanzó 17,5% al cierre del 2020, cifra que supone 325.000 m2 disponibles.

“Los indicadores de mercado continúan desmejorando. El precio de alquiler pedido es uno de los más afectados. La depreciación de la moneda local frente al dólar y el acceso restringido al mercado cambiario impactan sobre la rentabilidad”, indicó Karina Longo, gerente de Consultoría & Research de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.

Durante el segundo semestre del año el crecimiento del comercio electrónico no se detuvo, a pesar de la progresiva reapertura de las tiendas físicas que fueron cerradas durante el confinamiento. Esto tuvo su impulso sobre la demanda que puso en valor aquellos depósitos que contribuyen a complementar la operatoria de los grandes centros de distribución, ubicados en cercanías de importantes centros urbanos.

Este tipo de propiedades registró un mayor dinamismo durante la segunda mitad del año, aunque bajo estos nuevos requerimientos la oferta disponible se reduce, dificultando que la demanda espacios adecuados. A pesar de estos aspectos positivos, los indicadores de mercado continúan empeorando y el precio de alquiler pedido es el indicador más afectado, según el informe elaborado por L.J.Ramos.

Asimismo, la depreciación de la moneda local frente al dólar contribuyó al retroceso del precio de alquiler impactando sobre la rentabilidad. Al cierre del 2020 el precio promedio ponderado se situó en 4,9 u$s/m2/mes, marcando una baja acumulada anual del 16,4%.

En tanto, la tasa de vacancia continúa con su tendencia al alza, alcanzando 17,5% al cierre del 2020, cifra que supone 325.000 m2 disponibles. La absorción neta del semestre fue de 59.000 m2, sin embargo esta cifra responde en su mayor parte a la finalización de un proyecto "built to suit" desarrollado para Volkswagen en Pilar.

Nuevamente, en un contexto de creciente vacancia  y volatibilidad cambiaria, el mercado se ha vuelto favorable para los inquilinos, ampliando el margen de negociación en detrimento del precio de cierre. 

Indicadores por submercados

Por submercados, Malvinas Argentinas concentra el 47,7% de la superficie disponible total, seguido de la zona Suroeste que reúne el 30,1%. Al cierre del 2020, el área delimitada por Pilar, Fátima y Villa Rosa registró la mayor tasa de vacancia (28,1%), sin embargo, el submercado Malvinas Argentinas es el que muestra el mayor crecimiento (+6,9 puntos porcentuales) respecto de 2019. 

“El área de Pilar, Fátima y Villa Rosa es la que muestra mayor actividad durante la última mitad del año y registra el menor descenso en el precio de alquiler pedido con -13% acumulado anual”, explica Alejandro Ortiz, Gerente División Corporativa-Industrias.

En cuanto a precios de alquiler pedido, la zona Suroeste es la que registra el mayor retroceso acumulado anual (-23,3%), mientras que el área de Pilar, Fátima y Villa Rosa muestra la mejor performance (-13%). 

De acuerdo con el estudio, se estima que durante el último semestre de 2020 se alquilaron alrededor de 50.000m2 de depósitos clase A y B dentro del parque. 

“Es notable la ocupación de depósitos de entre 5.000 y 6.000 m2 en el Parque Industrial Pilar”, asegura José María de Achával, Broker de la división Corporativa-Industrias.

El presente de los Parques Industriales

En lo que respecta al mercado inmobiliario dentro de los parques industriales, el negocio se concentra en la venta de tierra. El desfavorable contexto económico de los últimos dos años ralentizó la instalación de empresas en parques industriales.

El estancamiento es producto de la falta de crédito para la radicación industrial. Las entidades financieras ofrecen muy pocas posibilidades de financiación, y sin tasas subsidiadas para este tipo de acciones las inversiones se hacen inviables o se postergan.

Por su parte, y a pesar de este contexto adverso, el precio de venta pedido para terrenos dentro de parques industriales consolidados con alta ocupación y cercanos a los grandes centros de consumo, continúan manteniendo su valor. 

“El precio de venta de tierra dentro de parques industriales consolidados mantuvo su valor durante 2020”, dijo Gonzalo Gianola,  director de la división Corporativa-Industrias.

Por el contrario, aquellos parques fuera del Área Metropolitana de Buenos Aires (Amba) continúan con valores a la baja. El estancamiento es producto de la falta de crédito para la radicación industrial, sostuvo el informe.


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