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Precio de venta, los 5 errores recurrentes a la hora de tasar una propiedad

En un nuevo escenario, el precio de una propiedad no lo pondrá un vendedor, o los profesionales inmobiliarios al momento de tasar. Lo determ...

Precio de venta, los 5 errores recurrentes a la hora de tasar una propiedad

En un nuevo escenario, el precio de una propiedad no lo pondrá un vendedor, o los profesionales inmobiliarios al momento de tasar. Lo determinará la demanda, lo que un comprador esté dispuesto a pagar por una propiedad en un mercado y en un contexto en particular. 

Establecer el valor de una propiedad requiere de conocimiento y experiencia en el negocio de los bienes raíces, de los ciclos económicos y del mercado en particular. Notamos que hay ciertos errores recurrentes a la hora de tasar una propiedad.

1.- Costo de compra
2.- Costo de construcción
3.- Tasación antigua

En estos tres casos no se tiene en cuenta los ciclos económicos por los cuales atraviesa el mercado inmobiliario. Que un inmueble haya tenido un precio o un valor de reposición en un contexto económico pasado no significa que ese valor se mantenga en el contexto en que se decide vender la propiedad.

4.- Comparación con otras propiedades ofertadas

Muchas veces se determina el precio de oferta de una propiedad en base a propiedades de similares características o zonas cercanas que, a su vez, están en venta. 

Debemos entender que el valor de las propiedades que estén en oferta no necesariamente refleja un valor real de mercado, o lo que un comprador esté dispuesto a pagar, simplemente son valores que considera ese o esos propietarios particulares en base a sus inquietudes particulares.

5.- Tasaciones online

Actualmente, notamos que hay una marcada tendencia en tasaciones que se conciben a través de la utilización de fórmulas. Existen también portales especializados en los que se puede hacer una tasación online cargando una serie de datos. Estos sistemas, funcionan en base a datos masivos que, generalmente, son tomados de estadísticas de grandes centros urbanos del país y que no cuentan con información precisa del mercado local y sus particularidades. 

Tasar una propiedad requiere de un conocimiento tanto de la zona como del mercado en particular en la que se encuentra la propiedad.

A fin de evitar caer en estos errores, al momento de establecer el precio de oferta de una propiedad es prudente tener en cuenta los ciclos económicos, guiándonos principalmente por estos dos elementos:

a.- Valor de reposición: actualmente el costo de la construcción se encuentra en un 60% debajo de su valor histórico. Hace dos años costaba más del doble construir un metro cuadrado. Hoy cuesta menos de la mitad. Esta particularidad produce un desdoblamiento del mercado. 

Por un lado, la oferta que se encuentra en manos de profesionales (constructores, desarrolladores) que ya han ajustado sus valores al nuevo punto de equilibrio, lo que hace que las propiedades nuevas se estén vendiendo. Por otro lado, vemos que la gran cantidad de la oferta en manos de particulares se encuentra sobrevaluada y stockeada desde hace más de un semestre.

b.- Valor relativo: esto es: ¿Qué otros inmuebles se pueden comprar con el dinero que estoy pidiendo? Todo bien tiene un valor relativo, en el caso de los inmuebles, una propiedad que se encuentra a la venta tendrá una competencia directa, indirecta y sustitutiva. Notamos que muchas veces el vendedor pone precios a su propiedad sin tener en cuenta el valor de otros inmuebles que compiten con la suya. 

Hoy el comprador cuenta con mucha información en la mano lo que hace que pueda muy fácilmente comparar los valores relativos del mercado. Notamos compradores con mucho conocimiento del mercado y vendedores desinformados.

En resumen, el precio de una propiedad no lo pondrá un vendedor, o los profesionales inmobiliarios al momento de tasar. El precio de una propiedad lo determinará la demanda, es decir, lo que un comprador esté dispuesto a pagar por una propiedad en un mercado y en un contexto en particular.

Por Pablo Castañeda.
Corredor inmobiliario (Cucis).


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