Donación de inmuebles, vuelve a ser viable y seguro adelantar herencia en vida

Con la nueva norma se podrá disponer legalmente del patrimonio en vida, transmitiendo en forma gratuita y segura inmuebles a los hijos. Con la ley las propiedades donadas no perderán valor comercial y además, vuelven a ser aptas para ser tomadas como garantía bancaria. 

El Boletín Oficial de la Nación publicó la sanción de la Ley 27587, que fue aprobada por unanimidad en el Congreso para realizar cambios en el régimen de donaciones en el país.

La nueva ley permite disponer del patrimonio en vida sin temor a que afecte la seguridad jurídica y sin el riesgo de que los inmuebles donados pierdan valor comercial o dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria.

El proyecto se inició con la propuesta del senador Mario Pais y fue promovido por el trabajo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, colegios provinciales, Consejo Federal del Notariado e instituciones sin fines de lucro,.

Las donaciones de inmuebles impactarán en el sector inmobiliario y también impulsará a que muchos dejen su legado material en vida, evitando así los costos más altos de una futura sucesión de bienes.

Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires remarcaron que con la sanción “se pone fin al sistema jurídico laberíntico de las donaciones, que obstruye la circulación de bienes y, claramente, promueve preceptos constitucionales como la propiedad y el derecho humano de acceso a la vivienda”.

Con esta modificación, todos los herederos forzosos seguirán protegidos, solo que ahora si existiera una donación que afectara sus derechos, a la muerte del donante podrán utilizarse otros mecanismos.

Los otros herederos podrán compensar con valores al heredero afectado, mediante la acción de colación en lugar de la acción de reducción que impactaba directamente sobre el inmueble donado, aun cuando éste hubiera sido vendido. También se protegen los derechos de los terceros que hubieren adquirido bienes que habían sido donados, si son de buena fe y a título oneroso.

Por esto, se espera que sean varios los inmuebles que vuelvan a entrar al mercado inmobiliario y se volverán a hacer donaciones, acción que, como se dijo, está fuertemente arraigada entre las costumbres locales.

Antecedentes históricos

Las donaciones gratuitas de inmuebles de padres a hijos fueron aceptadas durante más de 100 años pacíficamente, por considerarlas anticipos de herencia.

Al fallecer el donante, los herederos sólo podían hacer reclamos entre ellos y no contra quien le hubiera comprado el inmueble al donatario original.

Sin embargo, fueron muy pocos en todos esos años los caso judiciales por reclamos de unos herederos porque otros hubieran sido más beneficiados por la donación en vida.

Los títulos de propiedad no eran observables notarialmente, como sí lo eran las donaciones de inmuebles a terceros no legitimarios, o sea a quienes no fueran herederos forzosos del donante,.

Con el nuevo Código Civil y Comercial que entró en vigencia en agosto de 2015, se cambió ese criterio centenario, y se estableció que se podía accionar también entre coherederos legitimarios y contra quienes adquirieran los inmuebles a los donatarios, agregaron Comas y Comas.

De esto resultó que, tanto las donaciones de padres a hijos como las donaciones a terceros, eran títulos observables, y lo seguirían siendo por los siguientes plazos:

● Por 10 años contados desde la donación/posesión.

● O por 5 años contados desde el fallecimiento del donante.

Dejaban de ser observables con el cumplimiento del primero de esos dos plazos, precisaron los expertos.

Esto complicó muchísimo el mercado inmobiliario y la circulación de esos títulos, y dificultó los entendibles deseos de los padres de familia, de poder adelantar su herencia, y transferirles en vida a sus hijos sus propiedades.

Pero, entendiendo que las “donaciones de padres a hijos son una costumbre arraigada y bien valorada en nuestro país”, en el Congreso se sancionó la modificación de algunos artículos del nuevo Código, resultando nuevamente “títulos no observables las donaciones de padres a hijos”.

Las posibilidades que se abren

Cada familia va a poder volver a considerar la posibilidad de hacer “adelantos de la herencia”, mediante las donaciones gratuitas de los inmuebles, pasándolos de una generación a la siguiente con las siguientes variantes, precisaron Comas y Comas:

● Donarlos a todos los hijos por partes iguales en condominio.

● Ir donando un inmueble a cada uno y en distintos momentos.

● Donar solo la “nuda propiedad” (propiedad desnuda, vacía de contenido), reservándose el derecho real de usufructo vitalicio (uso y goce: si hay que vivir, vivo yo, si hay que alquilar, lo alquilo y cobro yo).

En caso de renuncia en vida, o de fallecimiento del usufructuario, no entra el inmueble en sucesión, sino que simplemente se notifica al Registro de la Propiedad Inmueble el fallecimiento con la partida de defunción inscripta en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas.

 Ante dicha sola presentación, el Registro de la Propiedad cancela la anotación del usufructuario, quedando por lo tanto el titular de dominio (el hijo donatario) como titular del dominio pleno en forma automática.

Qué pasa si hay diferencias al fallecimiento

Al fallecimiento del donante, sus herederos verificarán los bienes que quedaron para heredar, y si no hubiera un testamento con mejoras a alguno dentro de la porción disponible, que es de un tercio del patrimonio, todos los hijos deberán heredar por partes iguales.

En caso de diferencias, se colacionan los valores de los bienes dados en donación, reclamando los valores únicamente a sus hermanos, pero no teniendo el derecho de poder accionar judicialmente contra ningún tercero comprador, adquirente de buena fe y a título oneroso.

En eso justamente se basa la tranquilidad en la circulación de dichos títulos de propiedad. Sí quedarán como observables por los plazos de 5 y 10 años referidos, todas las restantes donaciones gratuitas de inmuebles, que se hacen a favor de terceros, siendo las habituales las donaciones de abuelos a nietos, de tía soltera sin hijos a sus sobrinos, de una persona a otra por vínculos afectivos, entre otros.

Otras operatorias

Esto va a facilitar mucho también la formalización de operatorias similares, que como terminaban vinculadas a inmuebles, creaban algunas dudas en su aceptación notarial, por ejemplo:

1. La cesión gratuita de un boleto de compraventa de un inmueble, firmado por el padre comprador a favor de su hijo como cesionario, para que el vendedor le escriturara el inmueble como venta directamente al hijo.

2. La donación de dinero efectivo del padre al hijo para que éste último comprara el inmueble.

3. La cesión gratuita de “posición contractual” en un fideicomiso inmobiliario de construcción, del padre como fiduciante beneficiario adjudicatario, a favor del hijo como cesionario, para que se transfiriera el inmueble del fideicomiso directamente al hijo.

4. La designación al hijo como fideicomisario en un fideicomiso inmobiliario de administración, a fin de que el inmueble aportado al fideicomiso de administración, le sea “devuelto” no ya al padre fiduciante aportante, sino al hijo fideicomisario.

5. La donación gratuita de acciones en una SA en liquidación, del padre accionista adjudicatario del inmueble por liquidación, a favor del hijo donatario de las acciones, para que se le adjudicara directamente el inmueble al hijo.

6. La cesión gratuita de derechos hereditarios y gananciales, total o parcial, que realiza en una sucesión el o la cónyuge sobreviviente a favor de sus hijos, a fin de que el inmueble denunciado dentro del patrimonio del causante, se inscriba en su totalidad a nombre de los hijos herederos, evitando de esa manera la futura sucesión del cónyuge sobreviviente.

Qué impuestos se pagan

1. En el ámbito de la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip), si una persona humana adquirió en forma onerosa un inmueble a partir del 1 de enero de 2018, cuando en el futuro resuelva venderlo, ya no tributará el Iti, (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), que es el 1,5 % del precio de venta, sino el Impuesto a las Ganancias cedular.

Este impuesto cedular es el 15 % calculado sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice legal, y se abona en la declaración jurada anual. No hay un régimen de retención y pago a cuenta al firmar la venta.

Sin embargo, aunque la donación gratuita del inmueble fuere posterior, si la compra del inmueble por el donante fue anterior al 1/1/2018, cuando el hijo resuelva en el futuro vender el inmueble, seguirá tributando el Iti y no entrará esta futura venta en su declaración de Ganancias, aunque la realice dentro de muchos años.

2. En el ámbito de la provincia de Buenos Aires, al igual que en Entre Ríos, existe el Itgb (Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes) que grava las transferencias gratuitas por causa de muerte (sucesiones) y por actos entre vivos (donaciones).

En Buenos Aires, el impuesto a la herencia aplica en los siguientes casos:

● Inmuebles ubicados en territorio bonaerense.

● Automotores radicados en la provincia.

● Dinero efectivo o divisas si estaba depositado en cuenta bancaria en sucursal o casa matriz ubicada en Buenos Aires.

● Participaciones societarias de sociedades inscriptas en la provincia.

Sin embargo, el impuesto a la herencia bonaerense también pretende alcanzar otros casos que son más discutibles, como por ejemplo:

 ● Participaciones societarias de sociedades ubicadas fuera de la provincia, pero que dentro del patrimonio social hubiera bienes ubicados en la provincia, como inmuebles o automotores, y en la proporción de dichos bienes dentro del patrimonio total de la sociedad.

● También cuando cualquiera de los bienes estuviera ubicado fuera de la provincia, pero que el heredero o donatario tuviera su domicilio en la provincia.