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Donaciones de inmuebles, ¿qué cambios relevantes introdujo la nueva normativa?

Los inmuebles donados ya no corren riesgo de que pierdan valor comercial o dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria. Las m...

Donaciones de inmuebles, ¿qué cambios relevantes introdujo la nueva normativa

Los inmuebles donados ya no corren riesgo de que pierdan valor comercial o dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria. Las modificaciones legislativas permite a los argentinos disponer de su patrimonio en vida sin miedo a que afecte la seguridad jurídica. 

La Cámara de Diputados aprobó recientemente el proyecto de ley que ya tenía media sanción en el Senado, y que permitirá, a partir de su promulgación, que las donaciones vuelvan a ser un instrumento viable, que permitan a los argentinos disponer su patrimonio en vida sin miedo a que afecte la seguridad jurídica y sin el riesgo de que los inmuebles donados pierdan valor comercial o dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria.

1- Principales consideraciones

1) Durante más de cien años, con el anterior Código Civil, la doctrina notarial y la jurisprudencia de tribunales (Plenario Escary c/ Pietranera, año 1912), aceptaban sin inconvenientes las donaciones gratuitas de inmuebles de padres a hijos, por considerarlos anticipos de herencia, y al fallecer los donantes, sus herederos podían realizar sus reclamos con acciones de "colación" (reclamo de valores) y no acciones de "reducción", (que son acciones reipersecutorias del inmueble contra el coheredero donatario, pero también con la posibilidad de ejercerlas contra quien le hubiera adquirido el inmueble al donatario), y por lo tanto, dichos títulos de propiedad no eran observables notarialmente, (pero sí lo eran las donaciones de inmuebles a terceros no legitimarios, o sea a quienes no fueran herederos forzosos/legitimarios del donante, ya que en esos casos, las acciones judiciales de reclamo eran "reivindicatorias", (rei: cosa, vindicar: perseguir).

2) Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia en Agosto de 2015, se cambió el criterio anterior, y se estableció que en ciertos casos se podría ejercer la acción de reducción también entre coherederos legitimarios, lo que resultó en que tanto las donaciones de padres a hijos como las donaciones a terceros, (o sea todas las donaciones) eran títulos observables y lo seguirían siendo por los siguientes plazos: por 10 años contados desde la donación/posesión, o por 5 años contados desde el fallecimiento del donante; por lo que dejaban de ser observables con el cumplimiento del primero de los dos plazos referidos.

3) Viendo que las «donaciones de padres a hijos son una costumbre arraigada y bien valorada en nuestro país», en el Congreso Nacional se sanciona la modificación de algunos artículos del nuevo Código, resultando nuevamente, en consecuencia, «títulos no observables las donaciones de padres a hijos».

4) Cada familia va a poder volver a considerar la posibilidad de hacer "adelantos de la herencia", mediante las donaciones gratuitas de los inmuebles, pasándolos de una generación a la siguiente: pudiendo donarlos a todos los hijos por partes iguales en condominio; o ir donando un inmueble a cada uno y en distintos tiempos; pudiendo donar solo la "nuda propiedad" (propiedad desnuda, vacía de contenido), reservándose el derecho real de "usufructo" vitalicio (uso y goce: si hay que vivir, vivo yo, si hay que alquilar, lo alquilo y cobro yo); y en caso de renuncia en vida, o fallecimiento del usufructuario, no entra el inmueble en sucesión, sino que simplemente se "notifica" al Registro de la Propiedad Inmueble el fallecimiento con la partida de defunción inscripta en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas, y ante dicha sola presentación, el Registro de la Propiedad "cancela la anotación del usufructuario", quedando por lo tanto el titular de dominio (el hijo donatario) como titular del dominio pleno en forma automática.

2- Mirando hacia el futuro

5) En el futuro, al fallecimiento del donante, sus herederos verificarán los bienes que quedaron para heredar, y si no hubiera un testamento con mejoras a alguno dentro de la porción disponible (1/3 del patrimonio), todos los hijos deberán heredar por partes y iguales, y podrán en caso de diferencias, colacionar los valores de los bienes dados en donación, reclamando los valores únicamente a sus hermanos, pero no teniendo el derecho de poder accionar judicialmente contra ningún tercero comprador, (adquirente de buena fe y a título oneroso), y en eso justamente se basa la tranquilidad en la circulación de dichos títulos de propiedad.

6) Esto va a facilitar mucho también la formalización de otras «operativas similares», que como terminaban "vinculadas a inmuebles", creaban algunas dudas en su aceptación notarial, como ser:

a) La cesión gratuita de un boleto de compraventa de un inmueble, firmado por el padre comprador a favor de su hijo como cesionario, para que el vendedor le escriturara el inmueble como venta directamente al hijo.

b) La donación de dinero efectivo del padre al hijo para que éste último comprara el inmueble.

c) La cesión gratuita de «posición contractual» en un "fideicomiso inmobiliario de construcción", del padre como fiduciante beneficiario adjudicatario, a favor del hijo como cesionario, para que se transfiriera el inmueble del fideicomiso directamente al hijo.

d) La designación al hijo como "fideicomisario" en un "fideicomiso inmobiliario de administración", a fin de que el inmueble aportado al fideicomiso de administración, le sea "devuelto" no ya al padre fiduciante aportante, sino al hijo "fideicomisario".

e) La donación gratuita de acciones en una SA «en liquidación», del padre accionista adjudicatario del inmueble por liquidación, a favor del hijo donatario de las acciones, para que se le adjudicara directamente el inmueble al hijo.

3- Palabras finales

El notariado estuvo explicando en distintos ámbitos todos estos años, las bondades del instituto, (y la existencia de muy pocos casos judiciales de reclamos por haberse beneficiado a solo uno de los hijos herederos, en desmedro del o de los restantes), y entendiendo dicha situación, los legisladores están sancionando esta nueva ley, que próximamente será promulgada por el Poder Ejecutivo Nacional, y publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina.

Por Adrián Comas.
Escribano, especialista en Derecho Societario, Fideicomisos y Tributario.


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