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Créditos Hipotecarios ¿por qué es bajo el nivel de estos créditos actualmente?

Consideran necesario una mejora en los ingresos de la población, que le permita tener mayor capacidad de repago de los préstamos. Además, de...

Créditos Hipotecarios ¿por qué es bajo el nivel de estos créditos actualmente

Consideran necesario una mejora en los ingresos de la población, que le permita tener mayor capacidad de repago de los préstamos. Además, de un sistema bancario con más fondos (más depósitos) y que el negocio sea rentable (tasas hipotecarias reales positivas).

¿Por qué es bajo el nivel de estos créditos actualmente? Para responder, es conveniente observar a los participantes de este mercado.

Por el lado de los compradores (de inmuebles o que construirán su vivienda), toman préstamos cuando pueden pagar las cuotas. Es decir, su decisión depende del poder de compra de sus ingresos (salarios). En el siguiente gráfico, se presenta la evolución de esos salarios, deflactados por el costo de construcción. Llamativamente, había mayor poder de compra en los noventas.

Créditos Hipotecarios ¿por qué es bajo el nivel de estos créditos actualmente

Con la aparición de los créditos de Unidad de Valor Adquirido (Uva), hubo un aumento muy fuerte en los precios de inmuebles, reduciendo el poder de compra de asalariados para acceder a su propia vivienda.

Resumiendo, en términos de costos de construcción, los salarios son menores que en los noventa. Y en los últimos tiempos, los inmuebles se han encarecido en relación a los ingresos de la población.

Desde la perspectiva de los bancos, quienes ofrecen créditos, los factores claves son contar con más fondos (depósitos) y el atractivo para otorgar préstamos hipotecarios. Los depósitos totales equivalen a un 21% del Producto Bruto Interno (relativamente bajo en comparación a otros países). Los depósitos privados, netos de inflación, estuvieron estancados hasta 2016, luego tuvieron una suba y volvieron a estancarse.

Créditos Hipotecarios ¿por qué es bajo el nivel de estos créditos actualmente

Sin embargo, desde hace varios años se destina un menor porcentaje de esos depósitos a los préstamos, puesto que una buena parte se destina a la adquisición de las letras del Banco Central (antes Lebacs y ahora Leliqs). La alta liquidez de los bancos (64% actualmente) se contrapone con el menor porcentaje destinado a préstamos.

Yendo a los préstamos hipotecarios, es un negocio con un cierto riesgo para los bancos, porque los plazos son largos (varios años). Por eso, tienden a prestar más cuando más atractivo resulten, o sea, cuando la tasa activa, neta de inflación, sea positiva y alta. Esta situación se dio en los noventa, luego cayendo y pasando a ser negativa (menor a la inflación). Y volvió a ser positiva cuando se implementaron los créditos Uva.

Créditos Hipotecarios ¿por qué es bajo el nivel de estos créditos actualmente

En esos periodos, se destinó un mayor porcentaje de los préstamos a los hipotecarios.

Resumiendo, para que haya más créditos hipotecarios, es necesario (i) una mejora en los ingresos de la población, que le permita tener mayor capacidad de repago de los préstamos, (ii) un sistema bancario con más fondos (más depósitos), y (3) que el negocio sea rentable para los bancos (tasas hipotecarias reales positivas).

¿Se cumplirán estas condiciones en un futuro inmediato? Hay varias dudas. La recuperación en ingresos implica crecimiento económico, potenciando con mayores inversiones (que aumentan el stock de capital y la incorporación de mejoras tecnológicas). En este sentido, todavía hay incertidumbre sobre el futuro económico del país, no sólo por las condiciones macroeconómicas, sino por la postura gubernamental sobre los negocios y el cierre de la economía.

La historia argentina y la inestabilidad macroeconómica, en especial, la cambiaria, tampoco son un aliciente en una fuerte recuperación fuerte de los depósitos. Actualmente están aumentando, pero difícil de creer que los mismos, netos de inflación, llegarán a duplicarse o más. 

Por Instituto de Estudios sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (Ieral).
Fundación Mediterránea.
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Créditos Hipotecarios ¿por qué es bajo el nivel de estos créditos actualmente?
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