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Presión tributaria, cómo traban los impuestos a las operaciones inmobiliarias

Cuando el mercado muestra que escasean viviendas, tienen que sopesarse las cosas y definir qué camino se sigue en la economía. También cuand...

Vallas tributarias, cómo traban los impuestos a las operaciones inmobiliarias

Cuando el mercado muestra que escasean viviendas, tienen que sopesarse las cosas y definir qué camino se sigue en la economía. También cuando se desea fomentar la actividad de la construcción porque dinamiza otras y un posible blanqueo en el futuro. 

Partiendo de lo que expresan dos normas, que influyen en las operaciones inmobiliarias de alquileres y en la venta de inmuebles, se notan claramente las vallas tributarias que tienen que saltar esas actividades antes de poder concretarse. 

Es lógico que toda actividad que genere ingresos tenga que pagar impuestos, pero cuando la característica del mercado muestra que escasean viviendas, o que se desea fomentar la actividad de la construcción porque dinamiza otras y que un posible blanqueo en el futuro pueda ayudar también, tienen que sopesarse las cosas y definir qué camino se sigue en la economía. 

La ley de alquileres, recientemente sancionada, y la reforma tributaria, realizada por el gobierno anterior, que comenzó a gravar con el Impuesto a las Ganancias  a las ventas de los segundos inmuebles realizadas por personas humanas, sensibilizan notoriamente ambos mercados. 

El precio del alquiler está condicionado por la incorporación de los impuestos, las inversiones en construcción tienen también un limitante, que se da cuando los inversores luego al transferir el inmueble descubren que deben pagar el Impuesto a las Ganancias, en la medida que lo hayan comprado a partir del 1 de enero de 2018. 

La nueva ley de que regula los alquileres exige que los contratos que se firmen, se encuentren registrados ante la Afip. La locación de vivienda se encuentra exenta en el Iva,  pero los propietarios deben estar inscriptos en el Régimen Simplificado abonando sólo el componente impositivo (sin pagar la parte previsional ni la obra social), o encontrarse inscriptos en el Régimen General de liquidación de impuestos, registrándose en Ganancias, quedando exceptuados de tener que pagar autónomos. Incluso, el Monotributo permite que los locadores puedan inscribirse como condominios. 

A pesar de que los condominios no puedan adherirse al Monotributo desde junio de 2018, cada condómino podrá adherir en forma individual  siempre que cumpla con las condiciones previstas para la adhesión, categorización y permanencia en el mismo, considerando la parte que le corresponda sobre los parámetros que resulten aplicables. 

Es requisito, que todos los condóminos a los que resulten atribuibles los ingresos provenientes de la actividad de locación de inmuebles en condominio, adhieran en forma individual al Régimen por todas las locaciones del mismo condominio. Ningún condómino puede estar inscripto en el Iva por otra actividad y la facturación la podrá efectuar uno de ellos dejando constancia de los datos de los demás integrantes del condominio.

Los alquileres comerciales deben pagar Iva, siempre que el locador figure inscripto en el impuesto, sólo si el importe mensual de la locación es superior a $ 1.500, valor irrisorio que no se actualiza desde hace más de dos décadas. 

Si el inmueble está ubicado en la Ciudad, el propietario tiene que pagar el 3% de Ingresos Brutos, condicionado a que posea más de dos unidades puestas en alquiler y siempre que el valor mensual supere la suma de $ 6.700 por cada inmueble, valor que quedó muy retrasado con los alquileres de que se cobran en la actualidad en el mercado. 

En la Provincia de Buenos Aires, basta con que el propietario posea un único inmueble en alquiler y el valor de la locación mensual y anual supere  $ 24.700 y $ 296.400, respectivamente. En ese caso deberá abonarse la tasa del 3,5% calculado sobre el valor del alquiler.  

A partir de la reforma que hizo el gobierno anterior, convive el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (Iti) con el Impuesto a las Ganancias; de esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo, dependiendo la situación. 

Los resultados obtenidos por la transferencia que realicen las personas, en primera instancia, quedan gravados al 15% en el Impuesto a las Ganancias. El nuevo gravamen rige para las ventas de los inmuebles, en la medida que se hayan adquirido a partir del año 2018. Si el bien se recibió por herencia estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo adquirió también a partir de este año. 

Para tener que pagar el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera uno de ellos. En cambio, para los adquiridos antes del 2018 seguirá rigiendo el Iti (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), en donde el escribano debe retenerle al vendedor el 1,5% sobre el valor de la escritura en la medida que no reemplace ese bien dentro del plazo de un año de realizada la venta. 

Por ejemplo, si una persona recibe como herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de  Iti y no el Impuesto a las Ganancias.

Se considera configurada la operación de venta, que estará alcanzada por el Impuesto a las Ganancias (Cedular) partir del 1° de enero de 2018, inclusive, cuando:

  • se otorga la escritura traslativa de dominio;
  • se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión; 
  • se conceda la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso se hubiere celebrado con anterioridad;
  • se adquiera el boleto de compraventa u otro compromiso similar, sin la posesión, o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o
  • se produzca el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.

Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio, producidas antes del 1 de enero de 2018, la enajenación posterior del inmueble construido quedará alcanzada, de corresponder por el impuesto a la transferencia de inmuebles (Iti) y no por el Impuesto a las Ganancias.

Se consideran ganancias de fuente argentina las generadas por la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, con independencia de la nacionalidad, domicilio o residencia del titular o de las partes que intervengan en las operaciones. 

En caso de no poder determinarse el valor de adquisición, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del enajenante o donante, el que deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario matriculado, por otro profesional matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de sus incumbencias la emisión de tales constancias o por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para los casos de inmuebles ubicados en el exterior, transferencias que estarán gravadas también, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria, de ese país.

La ganancia de los residentes en el exterior, derivada de la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, quedará alcanzada a la alícuota del 15%, pudiendo descontarse sólo aquellos gastos realizados en el país. El adquirente o cesionario deberá retener el impuesto con carácter de pago único y definitivo debiéndolo ingresar en forma personal o, de no ser residente, a través de su representante legal en el país.

El impuesto se tiene que abonar aplicando sobre el resultado obtenido (precio de venta actual menos costo ajustado por inflación) la tasa del 15%. El inversor que entra en una inversión de pozo, debe saber que cuando venda en el futuro el inmueble tendrá que tributar por esa ganancia, que antes de la reforma era eventual.

Por José Luis Ceteri / El Cronista.
Contador Público Nacional. Periodista.
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Presión tributaria, cómo traban los impuestos a las operaciones inmobiliarias
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