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El derecho a voto en las asambleas y la participación reservada a los propietarios

Análisis del derecho a voto en la toma de decisiones de los poseedores con boleto de compraventa en las asambleas de consorcio. En ...

El derecho a voto en las asambleas y la participación reservada a los propietarios

Análisis del derecho a voto en la toma de decisiones de los poseedores con boleto de compraventa en las asambleas de consorcio.

En principio analizaremos quiénes, conforme el Código Civil y Comercial de la Nación, tienen derecho a participar y votar en asambleas.

El art. 2058 del CCCN establece la definición de una asamblea. Es “…la reunión de propietarios…”. El artículo es claro: para participar en la misma se debe ser propietario, lo que no significa que lo deba hacer en forma personal, sino que puede hacerse representar por terceros, propietarios o no, con poderes o autorizaciones suficientes.

El derecho a participar en la administración de los bienes comunes que -como parte indisoluble del derecho de propiedad horizontal- integra el patrimonio individual, está implícito en el régimen de la propiedad horizontal y es irrenunciable.

En el caso de la representación de un propietario en la asamblea, hay autores que opinan que “El nuevo Código Civil, toda vez que hace referencia a la asamblea y sus concurrentes se los menciona como propietarios, lo cual puede cerrar la posibilidad que intervengan terceros que no ostentan esa calidad. Esta conclusión queda ratificada en el artículo 2067 del CCCN que impone al administrador llevar un libro de registro de propietarios y registros de firmas, las que deberán coincidir con las que se estampan en el acta de asamblea...” [1].

// Forma de acreditar la titularidad para participar en las asambleas.

Participación personal del propietario: el propietario previamente habrá tenido que cumplimentar con lo requerido por el Código Civil y Comercial, el registro de su firma en el libro de registro de propietarios, conforme al artículo 2062 del Código Civil y Comercial, 2do. Párrafo in fine “…Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas...”.
  
La obligación del control de este libro recae en el administrador. [2] El libro de registro de propietarios tiene por finalidad contar con la información actualizada de los titulares dominiales de todas las unidades funcionales. Es responsabilidad del administrador. 

Para tal fin, cada propietario deberá acreditar que es titular dominial. Como la ley no impone ningún tipo de formalidad, ni establece la forma que esto debe cumplimentarse, el administrador sólo deberá requerir que el propietario acredite que es titular dominial. 

Esto puede materializarse con la exhibición del título propiedad o con una fotocopia de la escritura en donde se encuentre dicha titularidad. No es obligatorio que dejen ningún tipo de documento ni fotocopia a la administración, es una responsabilidad del propietario cumplir con esta formalidad.

// Propietario que se hace representar por un apoderado

Antes de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, por lo normado por la ley 3254/09 de la C.A.B.A, que regula la profesión de los administradores, dentro de sus obligaciones se encuentra la establecida por el artículo 9º inciso e) de la citada que establece que la obligación del administrador es llevar actualizado un libro de registro de firmas, para ser exhibido al comienzo de cada asamblea.
La única obligación que tiene el administrador es informar a los propietarios que él mismo está para que pueda ser suscrito.

El libro de registro de firmas tiene por finalidad que en una asamblea los propietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

Enlazando ambas normativas, no cabe duda que la única forma de hacerse representar en las asambleas es la prevista precedentemente.

// Sujetos obligados al pago de las expensas. El caso de los poseedores por cualquier título.

“Artículo 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título”.

La reforma trajo aparejado que el único obligado al pago es siempre el propietario. Independientemente que las expensas devengadas pesen sobre quienes usufructúen o usen la cosa, el legitimado pasivo por antonomasia del cobro de tales deudas es la persona a cuyo nombre figura la unidad funcional en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Recordemos que la naturaleza de las expensas son las denominadas obligaciones “propter rem” y queda en cabeza del titular del derecho de propiedad horizontal por cuanto éste voluntariamente adhirió al sistema al suscribir el reglamento de propiedad horizontal. 

El propietario ha asumido frente al consorcio la calidad de deudor, situación que no se da respecto de terceros, como poseedores por boleto de compraventa, aún en el supuesto que en la relación jurídica con el titular registral se hubiera pactado que aquél tomaba a su cargo la obligación de pagar los gastos comunes, puesto que, en todo caso, se trataría de un convenio entre particulares no oponible al consorcio, que resultaba ajeno a ese negocio jurídico. [3]

// Aclaraciones acerca de los poseedores con boleto de compraventa. Su participación en las asambleas

Según la opinión del Dr. Gabás “...Es preciso aclarar que el boleto no es título suficiente ni justo título siendo en realidad un título ilegítimo…El art. 2355 del CC derogado decía: Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. El actual Código Civil y Comercial, no contiene norma alguna similar a la descripta, por lo que se infiere que el poseedor a partir del boleto es ilegítimo”. [4]  Por lo tanto, no podrían participar en las asambleas.

Otros autores, como el Dr. Orfila, opinan que “es cierto que el boleto de compraventa no tiene virtualidad alguna para transmitir la propiedad, lo que es inoponible al consorcio, pero también es cierto que no resultaría congruente que, por la unidad cuyo titular dominial está enajenado, se admita a éste para participar en las asambleas y que le sea vedada es posibilidad a quien ya detenta la posesión de las expensas. Se interpreta como razonable que se le permita al comprador concurrir y deliberar en las asambleas, cuando los asuntos de interés común a tratarse no revistas especial trascendencia". 

"Por el contrario, si se estuviera decidiendo la modificación de alguna cláusula estatutaria o resolviendo una cuestión que involucra el derecho de dominio de los integrantes del consorcio, el voto del adquirente con boleto no podría conceptuarse, por cuanto existiría una falencia formal que lo inhabilitaría para conformar la unanimidad o la mayoría de propietarios, que resultan indispensables para integrar, en esos supuestos, la voluntad del ente”. [5]

// La participación en las asambleas sólo está reservada a los propietarios

He desarrollado los fundamentos normativos por los cuales todos los artículos del nuevo Código Civil y Comercial citados no dejan dudas que la participación en las asambleas solo está reservada a los propietarios, o sea a los titulares dominiales o a sus representados, siguiendo los lineamientos normativos, para que se pueda tomar por válidos los poderes que se presenten.

Es causal de nulidad de una asamblea la intervención y votación de personas que no sean propietarios.

Si esos votos han sido esenciales para la toma de decisiones, ésta adolece de una falencia esencial que obsta su validez.

Ahora si la asamblea estuvo intervenida por una cantidad importante de no propietarios y además determinante de lo decidido, el acto es nulo en forma incuestionable.

Algunos autores, como Orfila opinan que, bien podrían participar en asuntos de interés común, sin implicar modificación de cláusulas estatutarias, y ello deja abierta una puerta para su participación. -
Lo que hay que tener muy en cuenta al tomar el criterio de permitir la votación a los poseedores con boleto de compraventa, es lo explicado anteriormente sobre la nulidad de algún punto.

Es aconsejable, frente a cada asamblea, estudiar bien cuáles son los temas a tratarse, dejando en claro que, si versan sobre cláusulas estatuarias, la mayoría de la doctrina opina que los poseedores con boleto de compraventa no pueden participar, dejando a salvo que es aconsejable no mezclarlos en la misma asamblea, para que tomen decisiones sobre las cláusulas referidas y otros temas.

Casos posibles de participación de los poseedores con boletos de compraventa en asambleas de consorcios con voz y voto.

Cuando en asambleas se traten puntos como:

1) Reformas de cláusulas estatutarias. No pueden modificarse, contando con los votos de los poseedores con boleto de compraventa. Son ejemplos de modificaciones estatutarias:

- La proporción de cada unidad respecto al inmueble común
- Porcentual de contribución en los gastos comunes
- El valor del voto en asamblea
- Limitaciones al destino de las unidades
- Limitaciones a la utilización de las cosas comunes
- La calificación de las partes exclusivas y las comunes
- Supresión de servicios comunes

2) Creación Consejo de Propietarios. Por definición del Art. 2064, solo pueden participar los mismos propietarios. Los poseedores por boleto de compraventa pueden votar, pero no pueden ser integrantes del mismo.

3) Consideración sobre la creación del reglamento interno del edificio. Podrían participar, sin variar, los lineamientos del reglamento de propiedad. No podrían votar en torno a limitaciones en el uso y goce de las cosas comunes.

4) Designación de un Comité de disciplina. Considero que no pueden votar ni integrarlo. Debo aclarar que los citados comités, no se encuentran normados en la legislación vigente referida a la propiedad horizontal ni a los conjuntos inmobiliarios. Son creaciones de los reglamentos, a los fines de evaluar las conductas de los propietarios incumplidores.

5) Rendición del fondo de equipamiento. El fondo de equipamiento [6], que no tiene la misma creación ni destino que el fondo de reserva, también es patrimonio de los copropietarios, y son éstos los que deben aprobar la rendición de cuentas. Considero, por lo fundamentos expuestos, que los poseedores con boleto de compraventa no pueden decidir sobre el patrimonio de los copropietarios.

El tema desarrollado, respecto al derecho que le asiste al poseedor con boleto de compraventa de participar con voz y voto en las asambleas de los edificios que habita, adquiere relevancia al momento de tener que tomar decisiones en un edificio. Podrán concurrir válidamente y emitir su voto, encuadrándose en las consideraciones interpretadas anteriormente.

/// Citas:

[1] Propiedad Horizontal. Conjuntos inmobiliarios. Tiempo compartido. Cementerios privados. Ed. Abeledo Perrot, Lilian N. Gurfinkel de Wendy-Ricardo Javier Saucedo. Pág. 303 año 2016.
[2] Artículo 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
[3] Propiedad Horizontal. Conjuntos inmobiliarios. Tiempo compartido. Cementerios privados. Ed. Abeledo Perrot, Lilian N. Gurfinkel de Wendy-Ricardo Javier Saucedo. Pàg 411 año 2016.
[4] Propiedad Horizontal, Editorial Hammurabi, pág. 238/239 Gabás Alberto A.
[5] Consorcio Orfila Bartolomé, Errepar, pág. 285.
[6] Fondo de equipamiento es un fondo que se crea y se destina para equipar las distintas partes comunes del edificio, ejemplo las máquinas para hacer gimnasia.    
Fuente: elDial.com - DC2764.

Por Diana Claudia Sevitz.
Abogada, especialista en propiedad horizontal..
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