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El valor de los inmuebles y el error de diagnóstico en el contexto actual del mercado

Cuando se produce una devaluación que supera el porcentaje de incremento del costo de construcción, éste debe ajustar su valor nominal. Mien...

El valor de los inmuebles y el error de diagnóstico en el contexto actual del mercado

Cuando se produce una devaluación que supera el porcentaje de incremento del costo de construcción, éste debe ajustar su valor nominal.

Mientras pensaba en este artículo y evaluaba el contexto actual del mercado, no pude abstraerme del mal que nos asola como sociedad desde hace mucho tiempo, causante de muchos problemas: el Error de Diagnóstico.

Cuando se enfrenta una crisis o un problema, lo primero es realizar un acertado diagnóstico de la situación a fin de diseñar tratamientos o soluciones adecuadas, como el médico que debe acertar en el diagnóstico, porque si falla todo tratamiento recetado dará malos resultados.

Aquí radica el problema, no realizamos diagnósticos certeros a través de profesionales idóneos y actuamos por preconceptos, ideas genéricas, creencias difundidas y no verificadas, etc. Siguiendo el ejemplo médico, nos automedicamos o concurrimos a “curanderos” que nos dicen aquello que queremos escuchar y luego nos sorprendemos de los malos resultados.

No realizamos diagnósticos certeros a través de profesionales idóneos y actuamos por preconceptos, ideas genéricas, creencias difundidas y no verificadas

Esta introducción es necesaria a efectos de abordar el tema del valor de los inmuebles en el contexto actual, entendiendo que nuestra comunidad necesita Buenos Diagnósticos de Profesionales especializados, en cada área, para atravesar esta crisis y encontrar los tratamientos adecuados. Diagnósticos que requieren un compromiso con el análisis profesional y el reconocimiento de la información, aún cuando no coincida con nuestras expectativas.

Hoy podemos observar un problema de precios relativos en productos comercializados en el país, como consecuencia de las últimas devaluaciones.

Pero, ¿cuáles son los datos a considerar para la valorización de los bienes Inmuebles?

1 . En la producción de un bien inmueble observamos precios de insumos ligados al dólar, pero la mayor parte no lo está, como la mano de obra, honorarios profesionales, los materiales de la ejecución gruesa y muchos de los utilizados en las terminaciones. Esto lo observamos en el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

2 . El inmueble usado debe mantener una relación de precios con el inmueble nuevo, como observamos en la cotización de los vehículos.

3 . Cuando se produce una devaluación que supera el porcentaje de incremento del costo de construcción de un bien, éste debe ajustar su valor nominal.

El valor de los inmuebles y el error de diagnóstico en el contexto actual del mercado

Basado en estos primeros datos, tenemos que observar el camino recorrido por la cotización del dólar y el referido al costo de construcción de los inmuebles. No reconocer esta relación llevaría al potencial comprador a considerar más conveniente construir el inmueble buscado u otro que satisfaga sus necesidades y no adquirirlo en el mercado del usado, frenando la demanda de esos bienes.

Partiendo de base 10, en Abril de 2019, observamos que tanto el índice de construcción, como el precio de vehículos de distintas gamas e incidencia de piezas importadas, mantienen una curva de incremento similar a la del dólar oficial, pero el dólar blue tiene un comportamiento de incrementos muy superiores. Por ello, aquellos productos que lo sigan perderán su atractivo de compra contra los que siguen la curva inferior, en la que podríamos incluir todos los productos importados que se rigen por el valor del dólar oficial.

Esto no quiere decir que el vendedor esté obligado a vender en ese precio, pero debe entender el diagnóstico y de acuerdo a sus verdaderas necesidades adoptar, con el asesoramiento de un profesional, el tratamiento que sea más adecuado.

Los profesionales Inmobiliarios sabemos además que la venta de un inmueble no es un fin buscado por un vendedor, sino un medio para lograr un objetivo, que puede ser mudarse a un lugar más amplio o más chico o pagar una deuda, etc. Y según cuál sea ese objetivo el asesoramiento sobre el camino a seguir en cada momento económico de nuestro país será diferente.

Es por ello, y porque lo que está en juego es su patrimonio, que debe tener un diagnóstico sincero, profesional y un asesoramiento fundado y responsable del Corredor Inmobiliario.

Si necesitamos vender para dar respuesta a un problema que nos acucia, tanto económico como funcional o familiar, debemos comprender que tendremos que adecuar los valores a la realidad actual, que implica una gran suba del valor de los inmuebles en pesos, acompañando los activos que más se han valorizado y, por lo tanto, manteniendo e incrementando nuestro valor de compra. Pero hoy deben bajar contra el dólar blue, como lo hacen la casi totalidad de los precios de la economía de nuestro país.

Por Javier Grandinetti.
Corredor Inmobiliario (Cocir).
Arquitecto. Docente Universitario.
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