Hoy se puede negociar y cerrar una venta con un 15 a 25% menos del precio publicado en los clasificados. La cuarentena dejó un cambio total ...
Hoy se puede negociar y cerrar una venta con un 15 a 25% menos del precio publicado en los clasificados.
La cuarentena dejó un cambio total en todas las industrias y mercados, y el inmobiliario no quedó exento de las consecuencias.
Después de más de 40 días con las puertas del sector cerradas, desde los puntos de compra-venta hasta las escribanías para sellar las operaciones, ahora, lentamente, todo vuelve a funcionar.
Pero el contexto económico no es el mismo y hay muchos cambios. La gente que tiene ahorros en dólares piensa antes de invertirlos; el que tiene pesos, no llega a un inmueble tan fácilmente; y los propietarios no están dispuestos a bajar los valores elevadísimos del m2.
// Los expertos opinan
El directivo de uno de los sitios más especializados en valores, ventas y operaciones del mercado inmobiliario, José Rozados, admitió que hay una baja en los precios de las propiedades en dólares.
Por un lado, explicó que las publicaciones de los inmuebles en los "clasificados" ya se ajustaron un 12%, comparado con los precios de hace un año atrás.
Por otro lado, reconoce que, además, se puede negociar y cerrar una venta con un 15 a 25% menos de ese precio publicado.
El mercado de hoy está cambiante, atravesando por una situación que considera que todavía no tocó el piso, combinada con la crisis económica y la cuarentena por el coronavirus. Por eso hizo una comparación histórica para hablar de los momentos que llevaron a bajar el valor del m2, algo que los propietarios siempre quieren evitar.
"Hubo varias crisis donde se bajaron los precios. Una fue en tras el año 2001. En 2002 los valores cayeron en dólares un 40 a 50%. Ajustaron rápidamente. Fue una actitud más proactiva por parte de los formadores de precios de re-tasar a la baja a las propiedades tras 10 años de convertibilidad", comentó el especialista.
"Luego, el mercado se recuperó más rápido de lo esperado, y hacia 2003 los valores dejaron de caer y en el segundo semestre empezaron a subir. De ahí no pararon hasta fines de 2013, teniendo en cuenta que ya regía el cepo cambiario desde 2011. Entonces, en 2014, hubo baja del 10 al 12% frente a 2012", agregó Rozados.
Siguiendo con el proceso de cambios de los últimos años, los valores del m2 volvieron a subir de manera acelerada por la posibilidad de obtener un crédito hipotecario que lanzó el gobierno del ex presidente Mauricio Macri, en 2017.
Fue un proceso de incremento en los valores que se dio hasta la mitad de 2018, cuando con la devaluación de mayo, el dólar pasó de 17 a $25, y los valores en dólares no se ajustaron. "Los formadores de precios no tomaron la misma actitud que en 2002, pero cayeron dramáticamente las operaciones", explicó el experto.
Como consecuencia, 2019 fue el año de menor cantidad de escrituras desde 1980. Ya venía mal, y con un dólar que saltó abruptamente, llegando a una devaluación en un año de 100%, bajaron 10% los precios de publicación en 2019 y sobre eso se pactaron 10% por debajo en algunas pocas operaciones que se sellaron.
"En marzo, con la cuarentena, los valores de publicación, de acuerdo a nuestro relevamiento, bajaron 12.5% frente a marzo de 2019, tomando como referencia un departamento de dos a tres ambientes en Capital Federal. Sobre ese valor, las operaciones que se hicieron, en términos generales y sobre ese valor de publicación, cayeron un 20% más, de máxima, un 15% promedio. Eso en términos generales", detalló.
Armando Pepe, titular del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), y uno de los broker con más trayectoria del mercado explicó que tendrán que sentarse a dialogar con los propietarios para saber cuáles son sus necesidades.
Hoy no hay mercado, no tenemos moneda, y el dólar está desencajado
"Lo precios que vemos en las publicaciones son de diciembre del año pasado. Tienen que cambiar. Pero no se sabe si será una baja de 20, 30 o 40%. En una semana tendremos el panorama real al saber que quieren los dueños y luego conocer cuál es la demanda", dijo Pepe.
"Hoy no hay mercado, no tenemos moneda, y el dólar está desencajado. Un tema clave que marcará el futuro es la solución con la deuda externa, si se paga o no, para saber cómo serán los próximos meses", explicó Pepe.
"Hay una sola ley que fija valores que es la oferta-demanda, ahí nos contactaremos con los propietarios, y de acuerdo a lo que necesiten, se verá. No podemos mostrar propiedades ni tasar, cambiamos de encierro. Pero todo sigue sin activarse", agregó.
En este contexto, los especialistas analizan el día a día para saber qué pasará hacia adelante. Hoy, con el mercado con un dólar en alza, y la incertidumbre, es difícil hacer grandes proyecciones.
