Real Estate, 3 mitos del sector y los factores que pesan en el precio del m2

Los activos inmobiliarios, si bien han sufrido caídas de precio, han sabido sortear con éxito las diferentes crisis como refugio de valor.

Un enorme stock en venta convive con un nivel muy bajo de operaciones. Hay una distancia entre compradores y vendedores que genera un mercado poco saludable.

Hace ya varios meses que se vienen registrando récords de propiedades ofrecidas en la Ciudad de Buenos Aires y esa situación convive con un número muy pequeño de transacciones de compraventa realizadas en dicho ámbito. Esto produce un stock o inventario enorme de propiedades sin vender. Y esa distancia entre compradores y vendedores genera un mercado “poco saludable”.

// Tres mitos inmobiliarios

/// Mito 1: las propiedades en Argentina son activos dolarizados

Escuché en innumerables ocasiones decir que una propiedad es un activo dolarizado, o bien, si realizo mejoras en mi propiedad, voy a estar “dolarizando” mis ahorros.

La realidad es que en un país dónde los asalariados cobran sueldos en pesos, los empresarios y comerciantes venden bienes y servicios en la misma moneda y todos los actores económicos disfrutan o sufren de los vaivenes de una economía argentina que cada tantos años saca a relucir los desafiantes contextos que los argentinos estamos acostumbrados a enfrentar, los compradores de bienes inmuebles no escapan a dicha realidad.

Cuando Celestino Rodrigo, el 4 de junio de 1975 decidió hacer una profunda devaluación en busca de “corregir” algunas distorsiones, provocó grandes pérdidas para los argentinos, lo que también, luego de ese momento, produjo, por mero sentido de autoprotección, que publicáramos y vendiéramos nuestras propiedades en dólares.

Concluyendo este punto, podemos decir que las propiedades cotizan en dólares, o su valor puede ser expresado en esa moneda. Pero el metro cuadrado no “vale” en dólares. Es por eso que cuando la devaluación de la moneda corre a una velocidad mayor que la tasa de inflación, los países de la región cuyos valores de propiedades se expresan en moneda local, automáticamente ajustan el valor a la baja en moneda estadounidense o viceversa. 

Mientras tanto, la misma situación producida en Argentina, genera un ajuste automático en la cantidad de transacciones y un impacto de menor cuantía en el precio. Por supuesto que esa situación puede dar un vuelco si ocurriera una profundización de la crisis o un cambio de expectativas. 

Si los propietarios cambiaran el “chip” y pensaran que esta situación será más prolongada, podría contribuir a sincerar la realidad de los precios publicados o flexibilizar a la baja en una negociación los valores de “cierre”.

/// Mito 2: el valor del metro cuadrado siempre sube

La historia ha demostrado en varias ocasiones que el metro cuadrado en dólares ha bajado. Sin ir más lejos en la actualidad, diferentes medios especializados dan cuenta de una baja, aunque moderada a la fecha, de los valores en dólares de los inmuebles.

Lo que sí se evidencia hoy, que al bajar la cantidad de transacciones severamente, quita liquidez a un bien que naturalmente es poco líquido.

Los inversores en el mercado financiero conocen perfectamente bien lo relevante que es la liquidez de un activo a la hora de determinar su atractivo.

/// Mito 3: los inmuebles son instrumentos de ahorro ideales para cualquier inversor

El sueño de la casa propia está en el ADN de cualquier argentino. Es un bien de importantísimo valor para los individuos y las familias.

Y la propiedad inmueble es también un activo que es aconsejable para cualquier inversor argentino. Incluso a lo largo de los años, ha sido un refugio de valor que ningún gobierno ha tocado. El país ha sufrido reestructuraciones de bonos, “ahorros forzosos”, “plan bonex”, “corralito y corralón” y demás, pero los activos inmobiliarios, si bien han sufrido caídas de precio, han sabido sortear con éxito las diferentes crisis.

De todos modos recordemos que, por ser un activo con poca liquidez, se suele recomendar que los bienes inmuebles no superen un cierto porcentaje del valor de una cartera de inversión. Si un individuo tuviera el 100% de sus activos en inmuebles, le sería muy costoso conseguir liquidez ante una eventual necesidad. Además de tener un portafolio de inversiones demasiado concentrado.

// Variables que influyen en la determinación del valor promedio del metro cuadrado

Digo metro cuadrado promedio y no valor de una propiedad porque el valor de la misma estará influido por aspectos tales como ubicación, tipología, calidad edilicia, antigüedad, estado del inmueble, servicios, seguridad, distribución, orientación, etc.

. Evolución del PBI: siendo el PBI la medida de la riqueza generada en el país, si la riqueza generada en un año aumenta o disminuye, impactara positiva o negativamente en el valor.

. Evolución del poder adquisitivo del salario (medido en dólares si es que quiero establecer el valor del metro cuadrado en dólares). El ganador de la carrera entre los salarios y el dólar determinará el poder adquisitivo del asalariado en moneda estadounidense. Cuánto más pobres o ricos en dicha moneda sean los compradores, crecerá o decrecerá el valor del metro cuadrado en la misma moneda.

. Rentabilidad que produce el inmueble en relación a la inversión. Un inversor interesado en obtener rentas, lo primero que mirará será el valor de las rentas anuales como porcentaje de la inversión total. También tomará decisiones en base a sus expectativas en relación a la evolución del valor futuro de dicho inmueble.

. Costo de la construcción del metro cuadrado nuevo medido en dólares. Así como cuando un individuo antes de comprar un auto usado observa el valor del “0 kilómetro”m el valor del m2 nuevo es una innegable referencia del usado. Asimismo, muchos desarrolladores toman como referencia al “costo de reposición” para establecer los precios de venta de sus unidades.

. Disponibilidad de créditos hipotecarios a costos razonables. El mercado disfrutó de abundancia de créditos hipotecarios en el año 2017, lo cual motorizó los valores hacia arriba. De la misma manera, la escasez de los mismos en este momento debería desinflar al menos parcialmente dichos valores.

. Covid-19. La irrupción de la pandemia a nivel local y las consiguientes medidas para contenerla produjeron una paralización de la actividad comercial llevando a muchas empresas hasta el límite de sus posibilidades produciendo enormes pérdidas. Muchos de estos comerciantes y empresas necesitarán de liquidez y más cantidad de bienes inmuebles son candidatos para incrementar la ya abultada oferta existente.

. Oferta y demanda. La interacción entre compradores y vendedores determinará un precio de equilibrio. Por otro lado, también recordamos la “máxima” de la economía. Cuándo el dólar sube de manera repentina, “se ajusta por precio o se ajusta por cantidad”.

Lo más probable es que en los próximos meses, con el devenir de los acontecimientos y en la medida que los actores del mercado inmobiliario asesoren a sus clientes en temas más amplios que los aspectos legales o transaccionales, los compradores y vendedores encontrarán puntos de acuerdo que permitirán que el número de transacciones promedio en el mercado inmobiliario se acerque más a la media histórica.

Esto hará más líquidos a los inmuebles, y el mercado podrá fluir y beneficiar a todos los participantes del mercado.

Por José Sztein.

Consultor económico especializado en sector inmobiliario.