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Real Estate, 3 mitos del sector y los factores que pesan en el precio del m2

Los activos inmobiliarios, si bien han sufrido caƭdas de precio, han sabido sortear con Ʃxito las diferentes crisis como refugio de valor. U...

Real Estate, 3 mitos del sector y los factores que pesan en el precio del m2

Los activos inmobiliarios, si bien han sufrido caƭdas de precio, han sabido sortear con Ʃxito las diferentes crisis como refugio de valor.

Un enorme stock en venta convive con un nivel muy bajo de operaciones. Hay una distancia entre compradores y vendedores que genera un mercado poco saludable.

Hace ya varios meses que se vienen registrando rĆ©cords de propiedades ofrecidas en la Ciudad de Buenos Aires y esa situación convive con un nĆŗmero muy pequeƱo de transacciones de compraventa realizadas en dicho Ć”mbito. Esto produce un stock o inventario enorme de propiedades sin vender. Y esa distancia entre compradores y vendedores genera un mercado “poco saludable”.

// Tres mitos inmobiliarios

/// Mito 1: las propiedades en Argentina son activos dolarizados

EscuchĆ© en innumerables ocasiones decir que una propiedad es un activo dolarizado, o bien, si realizo mejoras en mi propiedad, voy a estar “dolarizando” mis ahorros.

La realidad es que en un país dónde los asalariados cobran sueldos en pesos, los empresarios y comerciantes venden bienes y servicios en la misma moneda y todos los actores económicos disfrutan o sufren de los vaivenes de una economía argentina que cada tantos años saca a relucir los desafiantes contextos que los argentinos estamos acostumbrados a enfrentar, los compradores de bienes inmuebles no escapan a dicha realidad.

Cuando Celestino Rodrigo, el 4 de junio de 1975 decidió hacer una profunda devaluación en busca de “corregir” algunas distorsiones, provocó grandes pĆ©rdidas para los argentinos, lo que tambiĆ©n, luego de ese momento, produjo, por mero sentido de autoprotección, que publicĆ”ramos y vendiĆ©ramos nuestras propiedades en dólares.

Concluyendo este punto, podemos decir que las propiedades cotizan en dólares, o su valor puede ser expresado en esa moneda. Pero el metro cuadrado no “vale” en dólares. Es por eso que cuando la devaluación de la moneda corre a una velocidad mayor que la tasa de inflación, los paĆ­ses de la región cuyos valores de propiedades se expresan en moneda local, automĆ”ticamente ajustan el valor a la baja en moneda estadounidense o viceversa. 

Mientras tanto, la misma situación producida en Argentina, genera un ajuste automĆ”tico en la cantidad de transacciones y un impacto de menor cuantĆ­a en el precio. Por supuesto que esa situación puede dar un vuelco si ocurriera una profundización de la crisis o un cambio de expectativas. 

Si los propietarios cambiaran el “chip” y pensaran que esta situación serĆ” mĆ”s prolongada, podrĆ­a contribuir a sincerar la realidad de los precios publicados o flexibilizar a la baja en una negociación los valores de “cierre”.

/// Mito 2: el valor del metro cuadrado siempre sube

La historia ha demostrado en varias ocasiones que el metro cuadrado en dólares ha bajado. Sin ir mÔs lejos en la actualidad, diferentes medios especializados dan cuenta de una baja, aunque moderada a la fecha, de los valores en dólares de los inmuebles.

Lo que sĆ­ se evidencia hoy, que al bajar la cantidad de transacciones severamente, quita liquidez a un bien que naturalmente es poco lĆ­quido.

Los inversores en el mercado financiero conocen perfectamente bien lo relevante que es la liquidez de un activo a la hora de determinar su atractivo.

/// Mito 3: los inmuebles son instrumentos de ahorro ideales para cualquier inversor

El sueƱo de la casa propia estƔ en el ADN de cualquier argentino. Es un bien de importantƭsimo valor para los individuos y las familias.

Y la propiedad inmueble es tambiĆ©n un activo que es aconsejable para cualquier inversor argentino. Incluso a lo largo de los aƱos, ha sido un refugio de valor que ningĆŗn gobierno ha tocado. El paĆ­s ha sufrido reestructuraciones de bonos, “ahorros forzosos”, “plan bonex”, “corralito y corralón” y demĆ”s, pero los activos inmobiliarios, si bien han sufrido caĆ­das de precio, han sabido sortear con Ć©xito las diferentes crisis.

De todos modos recordemos que, por ser un activo con poca liquidez, se suele recomendar que los bienes inmuebles no superen un cierto porcentaje del valor de una cartera de inversión. Si un individuo tuviera el 100% de sus activos en inmuebles, le sería muy costoso conseguir liquidez ante una eventual necesidad. AdemÔs de tener un portafolio de inversiones demasiado concentrado.

// Variables que influyen en la determinación del valor promedio del metro cuadrado

Digo metro cuadrado promedio y no valor de una propiedad porque el valor de la misma estarÔ influido por aspectos tales como ubicación, tipología, calidad edilicia, antigüedad, estado del inmueble, servicios, seguridad, distribución, orientación, etc.

. Evolución del PBI: siendo el PBI la medida de la riqueza generada en el país, si la riqueza generada en un año aumenta o disminuye, impactara positiva o negativamente en el valor.

. Evolución del poder adquisitivo del salario (medido en dólares si es que quiero establecer el valor del metro cuadrado en dólares). El ganador de la carrera entre los salarios y el dólar determinarÔ el poder adquisitivo del asalariado en moneda estadounidense. CuÔnto mÔs pobres o ricos en dicha moneda sean los compradores, crecerÔ o decrecerÔ el valor del metro cuadrado en la misma moneda.

. Rentabilidad que produce el inmueble en relación a la inversión. Un inversor interesado en obtener rentas, lo primero que mirarÔ serÔ el valor de las rentas anuales como porcentaje de la inversión total. También tomarÔ decisiones en base a sus expectativas en relación a la evolución del valor futuro de dicho inmueble.

. Costo de la construcción del metro cuadrado nuevo medido en dólares. AsĆ­ como cuando un individuo antes de comprar un auto usado observa el valor del “0 kilómetro”m el valor del m2 nuevo es una innegable referencia del usado. Asimismo, muchos desarrolladores toman como referencia al “costo de reposición” para establecer los precios de venta de sus unidades.

. Disponibilidad de créditos hipotecarios a costos razonables. El mercado disfrutó de abundancia de créditos hipotecarios en el año 2017, lo cual motorizó los valores hacia arriba. De la misma manera, la escasez de los mismos en este momento debería desinflar al menos parcialmente dichos valores.

. Covid-19. La irrupción de la pandemia a nivel local y las consiguientes medidas para contenerla produjeron una paralización de la actividad comercial llevando a muchas empresas hasta el límite de sus posibilidades produciendo enormes pérdidas. Muchos de estos comerciantes y empresas necesitarÔn de liquidez y mÔs cantidad de bienes inmuebles son candidatos para incrementar la ya abultada oferta existente.

. Oferta y demanda. La interacción entre compradores y vendedores determinarĆ” un precio de equilibrio. Por otro lado, tambiĆ©n recordamos la “mĆ”xima” de la economĆ­a. CuĆ”ndo el dólar sube de manera repentina, “se ajusta por precio o se ajusta por cantidad”.

Lo mÔs probable es que en los próximos meses, con el devenir de los acontecimientos y en la medida que los actores del mercado inmobiliario asesoren a sus clientes en temas mÔs amplios que los aspectos legales o transaccionales, los compradores y vendedores encontrarÔn puntos de acuerdo que permitirÔn que el número de transacciones promedio en el mercado inmobiliario se acerque mÔs a la media histórica.

Esto harƔ mƔs lƭquidos a los inmuebles, y el mercado podrƔ fluir y beneficiar a todos los participantes del mercado.

Por JosƩ Sztein.
Consultor económico especializado en sector inmobiliario.


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