Impacto del aislamiento en los hábitos de vida de quienes habitan los edificios
Incidencia del coronavirus en la propiedad horizontal. Todo lo que hay que saber sobre las normas de convivencia consorcial.
Como ya todos sabemos, las graves cuestiones de salud que nos afligen como consecuencia de la expansión del Covid 19 motivaron que se tomaran necesariamente distintas medidas a efectos de evitar la propagación de la pandemia. Así es que a fin de preservar el derecho colectivo a la salud pública, mediante sucesivos DNU se ha restringido -con ciertas excepciones-, la libertad ambulatoria, disponiéndose el aislamiento social, preventivo y obligatorio.
Las referidas medidas, respecto de las cuales la Justicia Penal ha dicho recientemente que su proporcionalidad se ajusta a los parámetros constitucionales (Cám. Nac. de Apel en lo Criminal y Correccional, Sala de Hábeas Corpus, causa K., P., de fecha 21/03/2020), también han impactado en los hábitos de la vida consorcial de millones de personas que habitan en edificios de departamentos.
En este contexto excepcional que nos aqueja, en el cual deben primar valores como la colaboración, la solidaridad y la tolerancia, los consorcios no resultan ajenos a la problemática actual, planteándose distintas situaciones controversiales (las que analizamos sucintamente a continuación), ya que muchas de las normas que regulan los derechos y obligaciones de los consorcistas u ocupantes de las distintas unidades funcionales, han perdido momentáneamente virtualidad.
// Uso, goce y destino de las partes comunes del edificio.
Mientras continúe el aislamiento social, preventivo y obligatorio, no caben dudas que no se pueden realizar en los departamentos reuniones sociales que impliquen la concurrencia de personas.
En cuanto a las cosas y partes del edificio que necesariamente son comunes -como los pasillos o escaleras que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior, los ascensores, etc- corresponde sean utilizadas por quienes residen en el edificio en su mínima expresión, siendo indispensable mantener el distanciamiento social recomendado y usar tapaboca en las jurisdicciones en que ello sea obligatorio. A modo de ejemplo, corresponde disminuir el número de personas que usen simultáneamente el ascensor y respetar distancias de circulación en pasillos y escaleras.
La situación varía con respecto a sectores comunes de esparcimiento del edificio que no sean indispensables para su normal funcionamiento (piscinas, solárium, gimnasios, canchas de tenis, pádel ó fútbol, salones de usos múltiples, entre otros), los que no podrán ser utilizados mientras perdure el confinamiento.
En los edificios que cuenten con lavaderos comunes, resulta aconsejable admitir su uso por resultar esencial para la vida diaria de quienes allí residen; claro está que cumpliendo todas las medidas de higiene, desinfección y prevención correspondientes, y siempre y cuando no sea utilizado coetáneamente por varias personas.
Mientras continúe el aislamiento social, preventivo y obligatorio, no caben dudas que no se pueden realizar en los departamentos reuniones sociales que impliquen la concurrencia de personas
Podría resultar sumamente útil que los administradores de consorcios establezcan provisoriamente un reglamento interno de uso y goce de las partes comunes que puedan generar inconvenientes.
En cuanto a las mudanzas, en tanto y en cuanto las medidas de restricción a la circulación y aislamiento prosigan y no se sancione normativa de excepción al respecto, deben esperar. Resulta oportuno recordar que se ha prorrogado hasta el día 30 de septiembre de este año la vigencia de la mayoría de los contratos de locación, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo del corriente (DNU 320/20).
// Asambleas
En principio, cualquier decisión que deba tomarse en el ámbito de una asamblea, solamente podría llevarse a cabo con asistencia personal de los copropietarios o autorizados a concurrir a esa reunión.
Sabido es que en este escenario no deben realizarse de forma presencial, y que sin embargo, pueden presentarse situaciones que requieran su celebración de manera extraordinaria por tener que tratarse cuestiones que no admitan dilación. En estos casos, no cabe más que recurrir a plataformas digitales a efectos de que se realicen de forma virtual (cómo ya sesiona el Consejo de la Magistratura y lo hará próximamente el Senado). Claro está que respetando las cuestiones referidas a convocatoria, quórum y mayorías.
Debemos recordar que son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea (art. 2059 último párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación), cuestión que resulta de suma importancia en esta coyuntura actual.
// Pago de expensas comunes
El pago puntual de las expensas comunes es vital para que el consorcio pueda cumplir con sus obligaciones periódicas (pago de sueldos, seguros, servicio de mantenimiento de ascensores y matafuegos, luz, agua. etc) y con diversos gastos ocasionales que se puedan presentar en el edificio (reparaciones, refacciones, innovaciones, obras, etc). En la mayoría de los casos es el único ingreso para poder afrontar dichas erogaciones.
Así es que no deben dejar de abonarse, más allá que es de público conocimiento que muchas personas -no obstante la asistencia económica brindada por el estado a diversos sectores- han presentado como consecuencia de la pandemia una merma en sus ingresos.
El pago puntual de las expensas comunes es vital para que el consorcio pueda cumplir con sus obligaciones periódicas y con diversos gastos ocasionales
No está por demás señalar que ante la situación imperante resultaría atinado reducir los intereses que se devenguen por el atraso en el pago de períodos devengados durante el curso de la cuarentena, o en su caso condonarlos. También los administradores deben ser prudentes a la hora de efectuar gastos, debiendo ceñirse a realizar los estrictamente necesarios, con la finalidad de que el valor de las expensas sea durante un tiempo lo más bajo posible.
// Obligaciones del administrador y del consejo de propietarios frente a la pandemia
En este estado de emergencia es función primordial del administrador atender a las cuestiones urgentes de carácter sanitario que hacen a la conservación de las partes y cosas comunes, y a la seguridad del edificio.
Por ende, debe velar para que se cumplan las normas de prevención, higiene y desinfección correspondientes. Del mismo modo debe verificar el cumplimiento de las medidas de aislamiento y de restricción a la circulación respecto de los sectores comunes. En caso de violación a dichas medidas, además de dar actuación a la autoridad administrativa competente, podrá promover las acciones judiciales correspondientes a efectos de hacer cesar la infracción.
Resultan extensivas dichas obligaciones en caso de vacancia o ausencia del administrador al Consejo de Propietarios, ya que en ese caso debe ejercer la administración del consorcio (art. 2064 inc. d del Código Civil y Comercial de la Nación).
// Ataques a médicos y otros profesionales de la salud
Ha sido noticia recurrente que desde el inicio de la cuarentena se han producido diversos episodios en los cuales en algunos edificios de manera cobarde, incomprensible, discriminatoria y por lo demás despreciable han atacado en forma verbal o escrita, a médicos y otros trabajadores del sistema sanitario para que abandonen los departamentos de los edificios donde residen.
Pretender que aquellos cambien su lugar de residencia por la actividad que ejercen no encuentra asidero alguno, ni dentro de la legislación de propiedad horizontal ni en el marco de la normativa de emergencia dictada como consecuencia de la pandemia. Ello máxime, cuando son dichos profesionales quienes generalmente toman mayores precauciones para evitar la propagación de la pandemia.
Por Diego Hernán Tachella.
Abogado.
