Sincerar los precios de mercado tiene un valor agregado que los inmobiliarios de todo el país debemos comenzar a tener en cuenta. Un minucio...
Un minucioso estudio de los precios y los volúmenes de operaciones tras las recientes recesiones económicas del país permite saber cómo evolucionarán luego del escenario global planteado por el coronavirus.
Un repaso por las últimas dos décadas del mercado de real estate, a través de las crisis económicas que sufrió el país, permite tener una visión más transparente y profesional sobre el horizonte que nos espera luego de la epidemia sanitaria.
// Crisis de los precios: post-2001
La serie histórica demuestra que la mayor variación negativa en el precio de los inmuebles se registró tras la crisis post-2001, alcanzando una baja efectiva promedio de 40,90%. ¿Qué motivos provocaron este comportamiento?
Recordemos que -desde abril 1991 hasta diciembre 2001- entró en vigencia el Plan de Convertibilidad, con el fin de terminar con la hiperinflación en la República Argentina. En ese orden, se designó la fijación del tipo de cambio en la equivalencia u$s1 = $1.
Al iniciarse el 2002, se producía el abandono de la paridad cambiaria peso-dólar, regresando el libre mercado en la oferta y la demanda de divisas. En el transcurso del año, el tipo de cambio se triplicó. No obstante es cierto que los activos inmobiliarios se depreciaron en dólares, esta baja no acompañó proporcionalmente la devaluación de la moneda nacional.
En ese orden, los bienes raíces siguieron atesorando su sólida y atractiva característica de inversión conservadora.
// Oferta
Si bien, la caída de los valores en dólares fue abrupta, la oferta de inmuebles no cedió. ¿Por qué los vendedores siguieron motivados a vender a pesar de la baja de los precios?
Como se observa en la gráfica, a pesar de que la cantidad de operaciones de compraventa habían caído más de un 20% entre 2000 y 2001, luego de la crisis - durante el 2002- las compraventas se recuperaron en un 3,44%.
Uno de los principales motivos, ya fue expuesto: devaluación del peso > depreciación inmobiliaria medida en moneda nacional. Segundamente, en ese momento histórico, había una gran porción de oferentes de inmuebles con deuda contraída en moneda estadounidense, la cual se pesificó a 1,40 $/u$s.
Ante esto, el valor de los inmuebles cotizados en dólares no sólo absorbería la inflación acumulada, sino también servía para cubrir los pasivos asumidos por quienes componían la oferta.
Finalmente, resulta importante destacar que la desvalorización del metro cuadrado medido en dólares recién logró su recuperación en "V" en el año 2006, cuando el promedio alcanzó los 1117 u$s/m2.
// Demanda
Previo a la devaluación, el 3 de diciembre de 2001, la crisis financiera motivó al gobierno de Fernando De la Rúa a la imposición de una restricción de la libre disposición de dinero en efectivo de plazos fijos, cuentas corrientes y cajas de ahorro bancarias, el cual fue denominado mediáticamente y aún es recordado como "corralito".
A comienzos de 2002, la fuerte devaluación trajo como consecuencia el derrumbe de los créditos hipotecarios traduciéndose en un 90.93% interanual con respecto al 2001. Sin embargo, la escasez del efecto dinamizador de las hipotecas se vería compensado por la flexibilización del "corralito", que permitió extraer depósitos para comprar propiedades.
Esta última medida, sumada al nuevo punto de equilibrio sobre el precio de los inmuebles en que oferentes y demandantes veían compensadas sus pretensiones, abrió la caracterización del mercado para usuarios habituales y otros ahorristas que buscaban resguardar su capital del derrumbe de confianza en los bancos y el sistema financiero en general.
// Crisis de las operaciones: el cepo cambiario (2012-2015)
El 28 de octubre de 2011 -pocos días después de que fuera reelegida Cristina Fernández de Kirchner- se instauró restricciones a la compra de moneda extranjera. Durante 2012, los requisitos y controles se fueron endureciendo sucesivamente hasta instalar un rígido "cepo cambiario" sobre el dólar, que condicionó al mercado inmobiliario.
Desde la aprobación de la medida restrictiva, según datos del Colegio de Escribanos porteño, el período entre 2012-2015 registró el peor cuatrienio de las últimas dos décadas.
// Oferta
Durante 2012 y 2013, las compraventas escrituradas cayeron un 27,21% y un 22,92% anual, respectivamente. En tanto, en 2014, se confirmó el fracaso de la serie alcanzando el piso récord histórico en el número de escrituraciones hasta ese momento: sólo 33.692 en un año. Por su parte, el último año del cepo (2015) sólo mostro una tímida e insuficiente recuperación, con 3.686 compraventas más en el comparativo anual.
Si bien la caída en la demanda de inmuebles fue abrupta, la oferta no cedió: los vendedores no estuvieron dispuestos a transaccionar en pesos (ARS), ó bien a bajar los precios para que sean alcanzados por una mayor cantidad de compradores.
En primer lugar, históricamente, la volatilidad del peso argentino - a través de las constantes devaluaciones inflacionarias - produjo que el ahorrista argentino medio encuentre un refugio de capital en dólares, ante posibles turbulencias económicas.
En efecto, esto justifica que el mercado inmobiliario haya operado en dólares durante la crisis del cepo: los oferentes no estaban dispuestos a recibir pesos argentinos para desprenderse de su patrimonio.
Pero no es un juicio de valor sobre las preferencias del agente vendedor. Cuando el comprador (nuevo propietario) resuelva la transacción deseada, naturalmente, comenzará a pensar igual que su vendedor: el día que decida poner cartel de venta a su propiedad, colocará el signo dólar al precio, a fin de conservar sus activos.
Segundamente, desde 2003 hasta 2011, los precios crecieron ininterrumpidamente un 13,48% promedio nominal anual. Esta curva ascendente generó una sobreestimación del resguardo de valor que brinda el ladrillo y, a pesar de la caída de las operaciones -durante el cepo- la tasa de apreciación nominal fue de un 5,31%.
Contra todos los pronósticos, la tendencia alcista de precios se impuso sobre la caída de la demanda, la crisis macroeconómica y la propia restricción cambiaria, afectando notablemente el volumen de operaciones, en el período analizado.
// Demanda
Durante el control de cambios (2012-2015), el promedio anual de operaciones concretadas con otorgamiento de préstamos hipotecarios fue de 3.320, tocando el piso histórico de 2.690 compraventas a crédito en 2014.
Una vez más, la ausencia de una política habitacional que fomente la compra de viviendas se hizo presente en Argentina. Sumado a ello, en un contexto macroeconómico recesivo y de alta inflación, los demandantes de inmuebles se desenvolvían con cautela porque las expectativas sobre sus ingresos futuros eran realmente inciertos.
La política de control de cambios para la compra de dólares, convirtió a este último en un bien escaso y, por tanto, valioso. En ese orden, los tenedores de la moneda estadounidense pretendían hacer valer sus posesiones buscando convalidar precios de compra inferiores a los de oferta. Quienes tenían dólares buscaban precio, una contraoferta tan baja que no conformaba a las expectativas de los vendedores.
La falta de cercanía y flexibilidad entre la punta compradora y la punta vendedora se hizo manifiesta en los magros números generales de este período. Oferta, por un lado. Demanda, por el otro.
// El post-coronavirus: la objetividad del tasador
En el lapso 2016-2018, los precios de los inmuebles incrementaron un 30,67% acumulado. El motivo principal fue el exponencial crecimiento de la demanda como consecuencia de la política crediticia instaurada por el gobierno de Mauricio Macri, durante 2017. Pero el verano de los créditos sólo duró hasta el primer semestre de 2018, año en que la conversión del tipo de cambio $/USD se disparó un 105,43%.
Si observamos los índices comparativos de volúmenes, todo lo que aumentaron las operaciones durante 2017 (+40,93%) disminuyeron gradualmente en 2018 (-12,29%) y 2019 (-39,92%). Esto nos muestra que la última gran suba de precios fue llevada "con forceps" por la estimulación de la demanda, a través de los créditos hipotecarios, en un efecto de "burbuja".
Desde la segunda parte de 2018, la actividad inmobiliaria se encuentra en crisis. Si bien en 2019, los precios cedieron un 5,63% nominal en promedio, se registró la menor cantidad de operaciones para un año de las últimas dos décadas, aún superando el piso alcanzado por la crisis del cepo en 2014.
Si tomamos como referencia el último semestre del año 2019, en promedio mensual, el portal Zonaprop publicó 126.000 inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, dónde sólo se vendieron 2.973 propiedades.
Los datos recabados en la serie analizada nos muestran que -en un mes- sólo se vendió el 2% del stock de propiedades, ó bien - visto de otra manera - que los valores publicados fueron simples anhelos de los vendedores, que en 98 de cada 100 veces, no lograron cumplirse.
// ¿Qué ocurre hoy en el mercado inmobiliario?
En medio de la pandemia sanitaria Covid-19, el panorama argentino es dominado por una contracción económica local y mundial, inflación, endeudamiento, cepo cambiario y absoluta incertidumbre sobre el nivel de futuros ingresos.
El escenario de crisis global impuesto por el coronavirus debe ser considerado como punto de inflexión para abandonar la subjetividad del valor de captación, aquél que supera al precio de equilibrio y tiene como único resultado la atracción de stocks que no pueden ser satisfechos por la demanda existente. Expresado de una manera más simple: el problema no es que faltan compradores, sino que faltan compradores para estos precios.
En virtud de ello, la crisis del coronavirus se nos presenta a los profesionales inmobiliarios como una necesaria oportunidad para emplear uno de los principios básicos de toda tasación: el criterio de objetividad. La aplicación de una valoración imparcial permite apreciar el bien con la honestidad necesaria para cada momento de la Economía.
En el primero de los ejemplos históricos estudiados, la crisis de la post-convertibilidad nos enseña que la búsqueda de un nuevo punto de equilibrio en el precio de los inmuebles puede ser una receta efectiva para reactivar el mercado, sin permitir una caída exponencial de las operaciones. En aquel momento, la disminución de los precios, aún en una menor medida que la devaluación de la moneda, lo consiguió.
Por su parte, la crisis inmobiliaria del cepo nos demuestra que lo que no se ajusta por precio, se ajusta por cantidad. El "efecto salmón" de los precios (aumentaba en contra de una corriente económica desfavorable) logró la marca más baja en cantidad de operaciones registradas en un período de cuatro años (2012-2015).
Ante la actual epidemia sanitaria mundial, la baja es una certeza, y el porcentaje es un inestimable. Sincerar los precios de mercado tiene un valor agregado que los inmobiliarios de todo el país debemos comenzar a tener en cuenta, a fin de que nuestra plaza sea más dinámica y satisfacer las necesidades de nuestros comitentes (parte compradora - parte vendedora).
Hoy en día, se venden menos volúmenes a un precio mayor. Sin embargo, podríamos vender más unidades, a un menor valor. De esa manera, el efecto multiplicador de las operaciones simultáneas (de compra y venta encadenadas) es el que permitiría alcanzar a más compradores que sueñan con la casa propia.
La constante inestabilidad de la Economía argentina -a través de sus ineficientes gobernantes- no permite que el mercado de los créditos hipotecarios se desarrolle y simplifique el acceso a la vivienda.
Ni los inmobiliarios tenemos la culpa de que los vaivenes de la economía, ni los compradores de que sus sueldos sean cada vez menores en dólares (moneda estable), ni los vendedores son culpables de buscar un refugio patrimonial en el ladrillo.
A lo largo de la historia, los inmuebles han demostrado ser activos sólidos: en los últimos veinte años, su valor subió en 16 oportunidades, cayó entre un 5% y un 7% en 3 ocasiones, y sólo tuvo una depreciación abrupta luego de la crisis del 2001.
Bajar los precios no demostrará debilidad. Por el contrario, demostrará objetividad. Una vez que re-abra la economía, la demanda comenzará a elegir preferencias más corrientes (no de emergencia).
Allí, en cuanto la rueda inmobiliaria comience a girar, deberá primar la pericia en el estudio de las variables que afectan a los precios, y la mesura en las tasaciones para transformar a este gran problema en una benéfica solución.
Por Leandro Pietronave.
Corredor inmobiliario (Cucicba).
Contador Público Nacional.
